Zostań deweloperem

Nieruchomości to od lat bezpieczna przystań dla inwestorów oraz skuteczna droga do osiągnięcia wolności finansowej. Przynoszą satysfakcjonujące zyski oraz są źródłem trwałego dochodu pasywnego. Są dobrym zabezpieczeniem nawet w przypadku wielu kryzysów, a ich ceny od lat idą konsekwentnie w górę. Pytanie nie brzmi więc „czy”, ale „jak inwestować w nieruchomości”? Podpowiadamy, jak postawić pierwsze kroki!

Podchodząc do inwestowania w nieruchomości należy zachować otwarty umysł. Branża ta dostarcza bowiem różne modele zarabiania pieniędzy i to od nas zależy, który z nich będzie dla nas najbardziej odpowiedni.

Mieszkanie pod wynajem

Chyba najbardziej znany sposób inwestowania w nieruchomości, za którzy biorą się często nawet najwięksi laicy. Chodzi o zakup nieruchomości, najczęściej na kredyt i szukanie dla niej najemcy. Dochód z takiego najmu może w dużej mierze pokrywać (albo nawet w całości!) ratę kredytu. Dzięki czemu po latach i niewielkim kosztem my zostajemy właścicielami nieruchomości, którą można z wielkim zyskiem sprzedać (w końcu mieszkania od lat tylko drożeją), albo cały czas cieszyć się stałym dochodem pasywnym.

Flip nieruchomości

Wśród osób, które na poważnie chcą związać się z branżą nieruchomości, jest to bodaj najbardziej popularna forma zarabiania pieniędzy. Często bywa to też etap w rozwoju zawodowym, którego kolejnym krokiem jest wejście na rynek deweloperski. Na czym polega więc flip nieruchomości (zwany też flipem mieszkaniolwym)? W najprostszych założeniach chodzi o tanie kupowanie mieszkań i sprzedawanie ich drożej. Sposobów dokonywania zyskownych flipów nieruchomości jest kilka. Najpopularniejszą jest poszukiwanie zaniedbanych mieszkań, dokonywanie remontów niezbędnych remontów i sprzedaż po odpowiednio wyższej cenie. Jak widać, wcale nie chodzi o szukanie okazji inwestycyjnych, czyli mieszkań wystawionych dużo poniżej ich wartości rynkowej, ponieważ takie sytuacje nie zdarzają się często. A różnych modeli biznesowych w house flippingu jest zdecydowanie więcej!

Flip na działce

Zasada jest podobna, jak przy mieszkaniach. Szukamy działki i sprzedajemy ją drożej. O ile jednak nieruchomość mieszkaniową możemy wyremontować, to jak zwiększyć wartość gruntu? Możliwości jest sporo. Może być to chociażby przekształcenie działki rolnej na budowlaną, uzyskanie dokumentacji (w tym przede wszystkim warunków zabudowy oraz pozwolenia na budowę) czy likwidacja wad danej nieruchomości gruntowej – braku dostępu do drogi publicznej, błędów w księdze wieczystej czy braku istnienia odpowiednich przyłączy mediów. Szczegółowo o tym, jak tego wszystkiego dokonać, mówi szkolenie flip na działce, które jest organizowane przez Pawła Preisnera.

Współpraca z inwestorem

Masz pomysł, na oku idealną nieruchomość, odpowiednią wiedzę i umiejętności, ale brakuje Ci zaplecza finansowego, a nie chcesz brać kredytu? To dość powszechny problem rozpoczynających swoją przygodę z nieruchomościami. W takim wypadku warto podjąć współpracę z inwestorem, który szuka możliwości atrakcyjnego ulokowania kapitału, a jednak samemu nie zna się na rynku nieruchomości. Takie współdziałanie jest obustronnie korzystne i przy dobrze przeprowadzonej inwestycji przyniesie zysk każdej ze stron. Brzmi prosto, jednak trudnością jest oczywiście znalezienie odpowiedniej osoby. Nie pozostaje nic innego, jak budowanie sieci relacji, uczestniczenie w spotkaniach branżowych, zapisywanie się do stowarzyszeń, dołączanie do grup w mediach społecznościowych oraz poszukiwanie w internecie. W końcu na rynku istnieje cała masa osób, które chcą zarobić – trzeba się tylko nawzajem znaleźć.

Szkolenia i warsztaty deweloperskie

Deweloperka to szczyt jeżeli chodzi o branżę nieruchomości. Aby rozpocząć działalność deweloperską, niezbędna jest jednak odpowiednia dawka wiedzy i doświadczenia. Te można zdobyć w praktyce – od lat działając w nieruchomościach – lub poprzez np. uczestnictwo w szkoleniach i warsztatach deweloperskich. Takich 2- i 3-dniowych wydarzeń jest na rynku kilka, dlatego można wybrać najbardziej odpowiednie i w najbardziej dogodnym terminie.

Jeżeli zależy Ci natomiast na kompleksowej wiedzy oraz staniu się członkiem prestiżowej grupy deweloperów, to najlepszym wyborem będzie Akademia Dewelopera. To największa tego typu inicjatywa edukacyjno-szkoleniowa w Polsce, która została objęta patronatem Forbes Polska. To aż 9 weekendowych 2-dniowych spotkań, które składają się na 150h nauki. Akademia całościowo przygotowuje więc do zawodu dewelopera oraz daje szansę nawiązania znajomości, które mogą w przyszłości zaowocować realizacją własnych celów zawodowych.

Nieruchomości to masa możliwości

Powyższych kilka pomysłów nie wyczerpuje wcale możliwości drzemiących w branży nieruchomości. Tych jest bowiem dziesiątki, z których można wymienić chociażby jeszcze inwestowanie w powierzchnie magazynowe, nieruchomości komercyjne czy lokale komercyjne. Sukces nie leży więc w wybranej formie, ale w umiejętnej analizie rynkowej, odpowiedniej wiedzy, nawiązywaniu wartościowych kontaktów oraz konsekwentnej pracy. Połączenie wszystkich tych czynników to pewna droga do osiągnięcia finansowych celów. A więc nie ma na to co czekać – do dzieła!

Kiedy mówimy o pierwszej inwestycji deweloperskiej, często intuicyjnie kierujemy się w stronę domu jednorodzinnego. Względnie prosty w realizacji obiekt, którego wyobrażenie nie sprawi problemu nawet największemu nieruchomościowemu laikowi. Okazuje się jednak, że najprostsze rozwiązania nie zawsze są najlepsze – na pierwszą inwestycję deweloperską lepiej może bowiem sprawdzić się dom dwulokalowy.

Realizacja domu jednorodzinnego o powierzchni 120m2 oraz domu dwulokalowego o takiej samej powierzchni to bardzo podobna, chociaż oczywiście nie identyczna, praca. Mamy tu bowiem do czynienia z jednym obiektem – w sensie fizycznym oraz prawnym – który połączony jest jedną wspólną ścianką szczytową. Uzyskujemy więc jedną decyzję o warunkach zabudowy, jedno pozwolenie na budowę, cała dokumentacja jest wspólna, tak samo jak przyłącza mediów oraz pozostałe kwestie. Trzeba tylko zadbać o wydzielenie lokali.

Jeżeli chodzi o koszty, to w przypadku realizacji budynków dwulokalowych trzeba trochę dopłacić. Należy bowiem pamiętać, że dla każdego z lokali niezbędne będzie przygotowanie osobnych, następujących elementów:

• parking – 4000 zł
• piec dwufunkcyjny – 3000 zł
• Drzwi wejściowe – 3000 zł
• skrzynki pocztowe – 200 zł

W sumie wychodzi więc, że jeżeli chcemy wybudować budynek jednorodzinny dwulokalowy, to do każdego takiego obiektu musimy dopłacić jeszcze 10 200 zł w stosunku do zwykłego budynku jednorodzinnego. Mogłyby się wydawać, że jest to spora kwota, ale to nieprawda. Budynki dwulokalowe dają o wiele większe zyski ze względu na fakt, że w przypadku mieszkań o mniejszej powierzchni, cena jednostkowa za m2 rośnie.

Obliczanie rentowności inwestycji

Przyjrzymy się więc bliżej wyliczeniom. Oczywiście podane kwoty to szacunki dla średniej wielkości miejscowości.

Dom jednorodzinny

Powierzchnia: 120m2

Koszt wytworzenia wraz z gruntem: 350 000 zł – stan deweloperski

Przychód:

3 750 zł/m2 x 120m2 = 450 000 zł - sprzedaż w stanie deweloperskim

350 000 - koszt wytworzenia

ZYSK: 450 000 – 350 000 = 100 000 zł

Dom dwulokalowy

Powierzchnia: 120m2 (4-pokojowy lokal o pow. 66m2 oraz 3-pokojowy lokal o pow. 54m2)

Koszt wytworzenia wraz z gruntem: 350 000 zł – stan deweloperski

Koszty dodatkowe (około 10 000 zł):

parking - 4000 zł

piec dwufunkcyjny - 3000 zł

drzwi wejściowe - 3000 zł

skrzynki pocztowe - 200 zł

Przychód:

4900 zł/m2 x 120m2 = 588 000 zł – sprzedaż w stanie deweloperskim

350 000 zł + dodatkowo 10 000 zł (zaokrąglając dla ułatwienia obliczeń) = 360 000zł – koszt wytworzenia

ZYSK: 588 000 – 360 000 = 220 000 zł

Jak widać, różnica jest ogromna na korzyść domu dwulokalowego. Rozwiązanie to można również przenieść na grunt inwestycji, w której budujemy domu w zabudowie szeregowej. I tutaj można wydzielić w każdej szeregówce osobne dwa lokale, zwiększając tym samym rentowność całego przedsięwzięcia.

A może bliźniak dwurodzinny?

Domu dwulokalowego nie należy mylić z bliźniakiem. Chociaż na pierwszy rzut oka tego typu zabudowa nie różni się niczym od budynku dwulokalowego, to jednak odmienne są tu pewne rozwiązania konstrukcyjne oraz status prawny. Mówiąc w skrócie, bliźniak dwurodzinny jest zabudową, który łączy się za pomocą podwójnej ściany, pomiędzy którymi występuje dylatacja, a same budynki są osobnymi obiektami. To oznacza, że dla każdego wymagana jest osobna dokumentacja oraz przyłącza mediów. Generuje to nieco dodatkowej pracy.

I znów – podobnie jak w przypadku szeregówki dwulokalowej – tutaj również można pokusić się o bliźniaka dwulokalowego. Tutaj trzeba jednak wyjaśnić: bliźniak to dwa budynki, w każdym znajdują się dwa lokale, więc podsumowując mamy aż cztery lokale do sprzedania. Niekiedy mówi się więc o projektach bliźniaków czterolokalowych.

Idealna inwestycja… nie istnieje

W deweloperce zawsze należy pamiętać, że nie ma rozwiązań idealnych na każdą okazję. Zawsze trzeba wszystko dokładnie przeanalizować pod kątem lokalizacji, potrzeb rynkowych, sąsiedniej zabudowy, produktu docelowego oraz ogólnej wizji. Pod Warszawą w bogatszej dzielnicy nikt nie będzie chciał zakupić domu dwulokalowego, ponieważ to klient docelowy, którego stać na to, aby wydać większą kwotę i nie musieć męczyć się z sąsiadem za ścianą. W innych przypadkach taki produkt może być jednak prawdziwym hitem sprzedażowym i strzałem w dziesiątkę, a dla dewelopera większą korzyścią niż w przypadku domu jednorodzinnego. Ostateczny sukces zależy więc zawsze od rzetelnie przeprowadzonej analizy! I koniecznie trzeba o tym pamiętać!

Kiedy na rynku mieszkaniowym słyszymy, że ktoś „zrobił dobrego flipa”, od razu wiemy o co chodzi. Prawdopodobny scenariusz wyglądał tak: zakup zaniedbanego mieszkania po okazyjnej cenie, dokonanie niezbędnych remontów, sprzedaż z zyskiem. Jak jednak przełożyć ten schemat na działkę, której nie można przecież wyremontować?

Kolejny sukces Pawła Preisnera. Tym razem zdobył on tytuł Dewelopera Roku 2020 w plebiscycie organizowanym przez ogólnopolskie Stowarzyszenie Mieszkanicznik. Uznanie głosujących zdobył dzięki budowie prestiżowego wieżowca ST 55 oraz wdrożeniu innowacyjnej aplikacji deweloperskiej „Moja Inwestycja – budowa krok po kroku”.

Ustalone warunki zabudowy, prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę – inwestycja z fazy chodzenia po urzędach wchodzi w etap realizacji. Wydaje się, że najgorsze mamy już za sobą, jednak to tylko jedna strona medalu. To w końcu moment, kiedy pojawiają się zobowiązania finansowe, konieczność zachowywania terminów czy sprawnego zorganizowania wszystkich elementów. Jak to wszystko ogarnąć?

Dobry deweloper musi umieć dostrzegać okazje oraz szybko i właściwie analizować zmieniającą się sytuację rynkową. Obecny kryzys to moment kluczowy dla korekt w prowadzonej strategii deweloperskiej, ponieważ pandemia koronawirusa okazała się prawdziwym game changerem, który wywrócił do góry nogami zasady w branży turystycznej oraz odcisnął swoje piętno na rynku mieszkaniowym.

Każda inwestycja mieszkaniowa musi mieć doprowadzony dostęp o określonych parametrach do drogi publicznej. Ta z pozoru prosta zasada w praktyce prowadzi do wielu sporów interpretacyjnych. Zanim jednak przejdziemy do ich szczegółów, musimy wiedzieć, jak w Polsce definiowana jest droga publiczna?

2 dni szkolenia, ponad 60 uczestników, kilkanaście prezentacji i cała masa wiedzy oraz inspiracji – to bilans I edycji wydarzenia „Flip na działce – pół miliona na jednej transakcji”, które odbyło się 9-10 stycznia 2020 roku w Hotelu Bacówka Radawa & SPA****. (więcej…)

Gdańsk to kolejne miasto, w którym odbyły się warsztaty Zostań Deweloperem organizowane przez Pawła Preisnera. Ta edycja wydarzenia obfitowała w ogromną liczbę pytań uczestników do prelegentów oraz wieloma rozmowami merytorycznymi w kuluarach. Kolejne warsztaty odbędą się we Wrocławiu. (więcej…)

Turystyka Podkarpacka – kierunki rozwoju turystyki w regionie i narzędzia do jej promocji – to tytuł panelu w jakim wziął udział Paweł Preisner, właściciel Hotelu Bacówka Radawa & SPA**** oraz prezes firmy deweloperskiej Szklane Tarasy. Zebrani paneliści dyskutowali na temat pomysłów rozwoju turystyki w Województwie Podkarpackim. (więcej…)