Blog

Pierwsza inwestycja deweloperska – dom dwulokalowy czy jednorodzinny?

Kiedy mówimy o pierwszej inwestycji deweloperskiej, często intuicyjnie kierujemy się w stronę domu jednorodzinnego. Względnie prosty w realizacji obiekt, którego wyobrażenie nie sprawi problemu nawet największemu nieruchomościowemu laikowi. Okazuje się jednak, że najprostsze rozwiązania nie zawsze są najlepsze – na pierwszą inwestycję deweloperską lepiej może bowiem sprawdzić się dom dwulokalowy.

Realizacja domu jednorodzinnego o powierzchni 120m2 oraz domu dwulokalowego o takiej samej powierzchni to bardzo podobna, chociaż oczywiście nie identyczna, praca. Mamy tu bowiem do czynienia z jednym obiektem – w sensie fizycznym oraz prawnym – który połączony jest jedną wspólną ścianką szczytową. Uzyskujemy więc jedną decyzję o warunkach zabudowy, jedno pozwolenie na budowę, cała dokumentacja jest wspólna, tak samo jak przyłącza mediów oraz pozostałe kwestie. Trzeba tylko zadbać o wydzielenie lokali.

Jeżeli chodzi o koszty, to w przypadku realizacji budynków dwulokalowych trzeba trochę dopłacić. Należy bowiem pamiętać, że dla każdego z lokali niezbędne będzie przygotowanie osobnych, następujących elementów:

  • parking – 4000 zł
  • piec dwufunkcyjny – 3000 zł
  • Drzwi wejściowe – 3000 zł
  • skrzynki pocztowe – 200 zł

W sumie wychodzi więc, że jeżeli chcemy wybudować budynek jednorodzinny dwulokalowy, to do każdego takiego obiektu musimy dopłacić jeszcze 10 200 zł w stosunku do zwykłego budynku jednorodzinnego. Mogłyby się wydawać, że jest to spora kwota, ale to nieprawda. Budynki dwulokalowe dają o wiele większe zyski ze względu na fakt, że w przypadku mieszkań o mniejszej powierzchni, cena jednostkowa za m2 rośnie.

Obliczanie rentowności inwestycji

Przyjrzymy się więc bliżej wyliczeniom. Oczywiście podane kwoty to szacunki dla średniej wielkości miejscowości.

Dom jednorodzinny

Powierzchnia: 120m2

Koszt wytworzenia wraz z gruntem: 350 000 zł – stan deweloperski

Przychód:

3 750 zł/m2 x 120m2 = 450 000 zł - sprzedaż w stanie deweloperskim

350 000 - koszt wytworzenia

ZYSK: 450 000 – 350 000 = 100 000 zł

Dom dwulokalowy

Powierzchnia: 120m2 (4-pokojowy lokal o pow. 66m2 oraz 3-pokojowy lokal o pow. 54m2)

Koszt wytworzenia wraz z gruntem: 350 000 zł – stan deweloperski

Koszty dodatkowe (około 10 000 zł):

parking - 4000 zł

piec dwufunkcyjny - 3000 zł

drzwi wejściowe - 3000 zł

skrzynki pocztowe - 200 zł

Przychód:

4900 zł/m2 x 120m2 = 588 000 zł – sprzedaż w stanie deweloperskim

350 000 zł + dodatkowo 10 000 zł (zaokrąglając dla ułatwienia obliczeń) = 360 000zł – koszt wytworzenia

ZYSK: 588 000 – 360 000 = 220 000 zł

Jak widać, różnica jest ogromna na korzyść domu dwulokalowego. Rozwiązanie to można również przenieść na grunt inwestycji, w której budujemy domu w zabudowie szeregowej. I tutaj można wydzielić w każdej szeregówce osobne dwa lokale, zwiększając tym samym rentowność całego przedsięwzięcia.

A może bliźniak dwurodzinny?

Domu dwulokalowego nie należy mylić z bliźniakiem. Chociaż na pierwszy rzut oka tego typu zabudowa nie różni się niczym od budynku dwulokalowego, to jednak odmienne są tu pewne rozwiązania konstrukcyjne oraz status prawny. Mówiąc w skrócie, bliźniak dwurodzinny jest zabudową, który łączy się za pomocą podwójnej ściany, pomiędzy którymi występuje dylatacja, a same budynki są osobnymi obiektami. To oznacza, że dla każdego wymagana jest osobna dokumentacja oraz przyłącza mediów. Generuje to nieco dodatkowej pracy.

I znów – podobnie jak w przypadku szeregówki dwulokalowej – tutaj również można pokusić się o bliźniaka dwulokalowego. Tutaj trzeba jednak wyjaśnić: bliźniak to dwa budynki, w każdym znajdują się dwa lokale, więc podsumowując mamy aż cztery lokale do sprzedania. Niekiedy mówi się więc o projektach bliźniaków czterolokalowych.

Idealna inwestycja… nie istnieje

W deweloperce zawsze należy pamiętać, że nie ma rozwiązań idealnych na każdą okazję. Zawsze trzeba wszystko dokładnie przeanalizować pod kątem lokalizacji, potrzeb rynkowych, sąsiedniej zabudowy, produktu docelowego oraz ogólnej wizji. Pod Warszawą w bogatszej dzielnicy nikt nie będzie chciał zakupić domu dwulokalowego, ponieważ to klient docelowy, którego stać na to, aby wydać większą kwotę i nie musieć męczyć się z sąsiadem za ścianą. W innych przypadkach taki produkt może być jednak prawdziwym hitem sprzedażowym i strzałem w dziesiątkę, a dla dewelopera większą korzyścią niż w przypadku domu jednorodzinnego. Ostateczny sukces zależy więc zawsze od rzetelnie przeprowadzonej analizy! I koniecznie trzeba o tym pamiętać!

Czym jest flip na działce?

Kiedy na rynku mieszkaniowym słyszymy, że ktoś „zrobił dobrego flipa”, od razu wiemy o co chodzi. Prawdopodobny scenariusz wyglądał tak: zakup zaniedbanego mieszkania po okazyjnej cenie, dokonanie niezbędnych remontów, sprzedaż z zyskiem. Jak jednak przełożyć ten schemat na działkę, której nie można przecież wyremontować?

(więcej…)

Paweł Preisner z tytułem Deweloper Roku 2020

Kolejny sukces Pawła Preisnera. Tym razem zdobył on tytuł Dewelopera Roku 2020 w plebiscycie organizowanym przez ogólnopolskie Stowarzyszenie Mieszkanicznik. Uznanie głosujących zdobył dzięki budowie prestiżowego wieżowca ST 55 oraz wdrożeniu innowacyjnej aplikacji deweloperskiej „Moja Inwestycja – budowa krok po kroku”.

(więcej…)

Proces budowlany w diagramie Gantta

Ustalone warunki zabudowy, prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę – inwestycja z fazy chodzenia po urzędach wchodzi w etap realizacji. Wydaje się, że najgorsze mamy już za sobą, jednak to tylko jedna strona medalu. To w końcu moment, kiedy pojawiają się zobowiązania finansowe, konieczność zachowywania terminów czy sprawnego zorganizowania wszystkich elementów. Jak to wszystko ogarnąć?

(więcej…)

Inwestowanie w nieruchomości w dobie koronawirusa

Dobry deweloper musi umieć dostrzegać okazje oraz szybko i właściwie analizować zmieniającą się sytuację rynkową. Obecny kryzys to moment kluczowy dla korekt w prowadzonej strategii deweloperskiej, ponieważ pandemia koronawirusa okazała się prawdziwym game changerem, który wywrócił do góry nogami zasady w branży turystycznej oraz odcisnął swoje piętno na rynku mieszkaniowym.

(więcej…)

Droga publiczna i droga wewnętrzna

Każda inwestycja mieszkaniowa musi mieć doprowadzony dostęp o określonych parametrach do drogi publicznej. Ta z pozoru prosta zasada w praktyce prowadzi do wielu sporów interpretacyjnych. Zanim jednak przejdziemy do ich szczegółów, musimy wiedzieć, jak w Polsce definiowana jest droga publiczna?

(więcej…)

Flip na działce – sukces szkolenia Pawła Preisnera! [GALERIA]

2 dni szkolenia, ponad 60 uczestników, kilkanaście prezentacji i cała masa wiedzy oraz inspiracji – to bilans I edycji wydarzenia „Flip na działce – pół miliona na jednej transakcji”, które odbyło się 9-10 stycznia 2020 roku w Hotelu Bacówka Radawa & SPA****. (więcej…)

Kolejna edycja warsztatów deweloperskich za nami! [GALERIA]

Gdańsk to kolejne miasto, w którym odbyły się warsztaty Zostań Deweloperem organizowane przez Pawła Preisnera. Ta edycja wydarzenia obfitowała w ogromną liczbę pytań uczestników do prelegentów oraz wieloma rozmowami merytorycznymi w kuluarach. Kolejne warsztaty odbędą się we Wrocławiu. (więcej…)

Paweł Preisner na panelu eksperckim podczas I Podkarpackiego Kongresu Gospodarczego

Turystyka Podkarpacka – kierunki rozwoju turystyki w regionie i narzędzia do jej promocji – to tytuł panelu w jakim wziął udział Paweł Preisner, właściciel Hotelu Bacówka Radawa & SPA**** oraz prezes firmy deweloperskiej Szklane Tarasy. Zebrani paneliści dyskutowali na temat pomysłów rozwoju turystyki w Województwie Podkarpackim. (więcej…)

Paweł Preisner wystąpił na Ogólnym Kongresie Mieszkaniczników w Warszawie!

„Deweloperka z pasją i wynikami finansowymi” – to tytuł wykładu wygłoszonego przez Pawła Preisnera podczas XI Ogólnopolskiego Kongresu Mieszkaniczników w Warszawie, który odbył się w dniach 23-24 listopada. (więcej…)