Inwestowanie w nieruchomości w dobie koronawirusa

Dobry deweloper musi umieć dostrzegać okazje oraz szybko i właściwie analizować zmieniającą się sytuację rynkową. Obecny kryzys to moment kluczowy dla korekt w prowadzonej strategii deweloperskiej, ponieważ pandemia koronawirusa okazała się prawdziwym game changerem, który wywrócił do góry nogami zasady w branży turystycznej oraz odcisnął swoje piętno na rynku mieszkaniowym.

Tworzone na początku roku 2020 plany, strategie i wyliczenia trzeba wyrzucić do kosza. Bo chociaż część ekonomistów wieszczyło kryzys gospodarczy wynikający z cykliczności koniunktury, to nikt nie mógł w swoich prognozach uwzględnić losowe zjawisko koronawirusa. Większość przedsiębiorców i inwestorów dąży do tego, aby zminimalizować straty. Tymczasem można myśleć nie tylko w kategoriach unikania porażki, a osiągnięcia sukcesu. Kryzys to w końcu przetasowanie – większość wprawdzie traci, ale będzie również grupa, która na całej sytuacji zyska. Jak się w niej znaleźć?

Inwestowanie na rynku turystycznym

To przede wszystkim dobry moment, aby na poważnie przemyśleć inwestowanie na rynku turystycznym. I chociaż w pierwszej chwili brzmi to jak szaleństwo, to jest w nim metoda. Po okresie długiej kwarantanny potrzebujemy w końcu odpocząć w podróży nawet bardziej niż przedtem. A przestawienie turystów z wielkich hoteli i ośrodków na domki letniskowe i mniejsze miejscowości sprawia, że próg wejścia nie jest już tak duży jak wcześniej. Tworzy to sytuację, którą co bardziej odważni i przedsiębiorczy mogą skutecznie wykorzystać.

Nie bez znaczenia jest również fakt, że popularne wśród Polaków turystyczne destynacje, takie jak Włochy i Hiszpania, były bardzo mocno dotknięte przez COVID-19. To nie tylko dramat dla obywateli tamtych krajów, ale i potężny cios wizerunkowy. W dobie kryzysu rośnie także świadomość konieczności wykazywania się patriotyzmem konsumenckim, który pomaga rodzimej gospodarce podźwignąć się z zapaści, ale i wpływa na wybór krajowych ośrodków na wakacyjne wyjazdy. Polska branża wypoczynkowa – chociaż może obecnie w nienajlepszej kondycji – w końcu odrodzi się, wprawdzie nieco zmieniona i dostosowana do nowej rzeczywistości. Trzeba jednak myśleć przyszłościowo. Skuteczne inwestowanie polega wszak na tym, aby kupować tanio, by później czerpać zyski ze wzrostów.

Rynek mieszkaniowy po pandemii

Pierwsze pytanie pojawiające się w kontekście branży deweloperskiej brzmi: czy ceny mieszkań spadną? Odpowiedź brzmi: nie, a jeśli spadną, to tylko nieznacznie. Stabilny stan jest związany z tym, że Polska wciąż boryka się ze skrajnymi niedoborami w wysokości nawet kilku milionów mieszkań. Drugą kwestią jest to, że dotychczasowe trendy cenowe wcale nie były dyktowane przez rosnące marże deweloperów, a przez coraz większe koszty związane z materiałami[1], gruntami[2] i robocizną. W tym ostatnim aspekcie należy zwrócić uwagę na to, że pracownicy z Ukrainy deklarują coraz mniejsze zadowolenie z polskiego rynku pracy[3], a z powodu wstrzymanego ruchu międzynarodowego zaczyna brakować rąk do pracy[4], którą wykonywali w dużej mierze osoby zza naszej wschodniej granicy. Poważne spadki cen byłyby zatem możliwe jedynie w perspektywie dramatycznego załamania, skutkujące upadkiem wielkich firm deweloperskich. Ale taka sytuacja wcale nie byłaby dla nabywców darem niebios, a zwiastunek poważnych problemów i tragedii. I chociaż dane ekonomiczne nie nastrajają optymizmem i są nawet gorsze, niż początkowo optymistycznie przewidywano[5], to jednak nadal daleko nam do najczarniejszego scenariusza. Już teraz widać, że przedsiębiorstwa powoli otrząsają się po najgorszym okresie, co sprzyja stabilizacji[6].

Wracając do analizy – jakie nieruchomości będą teraz na topie? Warto tutaj pamiętać o kazusie domków letniskowych, ponieważ perspektywa jest podobna w obu przypadkach. Decydującym atutem sprzedażowym stają się bowiem obecnie spore tarasy oraz ogródki[7]. Kilkutygodniowa społeczna kwarantanna sprawiła, że w sposób szczególny zaczęliśmy cenić sobie możliwość spędzenia czasu poza zamkniętymi czterema ścianami.

Już teraz zainteresowaniem cieszyć zaczynają się też mieszkania większe. Rośnie popyt na powierzchnie 60, a nawet 100 m2[8]. Oczywiście wciąż najlepiej sprzedawać będą się mieszkania o metrażu 34-38m2, jednak projektując budynki wielomieszkaniowe deweloper powinien uwzględnić zmieniającą się tendencję i realizować więcej niż dotychczas mieszkań o większych metrażach. W celu maksymalizacji rentowności stosunek ich ilości do całej inwestycji powinien obecnie wynosić około 45% (obecnie najczęściej jest to około 30%).

Obrót gruntami

Wspominaliśmy już o rosnących od lat cenach nieruchomości gruntowych. To często sama w sobie względnie bezpieczna i pewna lokata inwestycyjna, która po latach przynosi korzyści finansowe. Oczywiście również tutaj nie można zadowalać się każdą działką i niezbędna jest wiedza pozwalająca skutecznie ulokować swoje pieniądze.

I tutaj bez większych niespodzianek – w ostatnich tygodniach ogromny wzrost wartości zanotowały ogródki działkowe[9]. O powodach takiego stanu rzeczy mówiliśmy już kilka akapitów wcześniej. Wydaje się jednak, że najlepsze czasy na inwestowanie w ogródki za nami. Warto było to zrobić wcześniej, na początku marca, ale to wymagało umiejętności przewidywania i odwagi. Obecnie wywindowane ceny sprawiają, że trudne może okazać się zrobienie w tym obszarze zadowalającego wyniku finansowego. Chociaż i w tym wypadku ogromne znaczenie ma pomysł, lokalizacja oraz zabudowa – i na tym należy się skupić chcąc zarabiać na ogródkach działkowych pieniądze.

Zawsze atrakcyjną alternatywą jest natomiast przeprowadzanie tzw. flipów na działkach. Podobnie jak w przypadku flipów mieszkaniowych chodzi o zakup nieruchomości, zwiększenie jej wartości oraz sprzedaż z zyskiem. W przypadku gruntu można to osiągnąć dzięki przygotowaniu go pod inwestycję – przeprowadzenie odrolnienia (w przypadku działek rolnych), rozwiązanie ewentualnych problemów z przyłączem mediów, załatwienie dokumentów, warunków zabudowy oraz pozwolenia na budowę. Metoda ta, odpowiednio zastosowana, pozwala na osiąganie satysfakcjonujących wyników finansowych w każdym czasie. Wymaga jednak sporej wiedzy, umiejętności oraz zdolności negocjacyjnych. Zdecydowanie jest to droga do sukcesu dla ambitnych!

Każdy kryzys to również szansa

Ekonomiści zwykli mawiać, że gdyby na kryzysie nie dało się zarobić, to nigdy z kryzysów byśmy nie wychodzili. Trzeba tylko wykazać się elastycznością, przenikliwością, umiejętnością szybkiego reagowania i improwizacji. To również kolejny dowód na to, że w każdym biznesie niezbędne jest dywersyfikowanie źródeł przychodów. W końcu nigdy nie wiadomo, kiedy zakupiony za grosze domek letniskowy wymagający remontu okaże się prawdziwą żyłą złota.

I ten moment jest właśnie teraz.