Osiedla Przyszłości – kierunek rozwoju branży deweloperskiej

Trwający boom mieszkaniowy nie będzie trwał wiecznie. Kiedy nadejdzie moment gorszej koniunktury, przetrwają ci deweloperzy, którzy nie tylko zaoferują najbardziej konkurencyjne nieruchomości, ale również obniżą koszty ich utrzymania dzięki zastosowaniu nowoczesnych i proekologicznych rozwiązań. Odpowiedzią na te wyzwania współczesności są Osiedla Przyszłości – wielofunkcyjne obiekty w modelu mieszkaj-pracuj-ucz się-wypoczywaj, których projekty oparte zostaną m.in. o odnawialne źródła energii.

W 1973 roku międzynarodowa organizacja o nazwie Klub Rzymski zajmująca się światowymi problemami zainicjowała powstanie programu World One. Miał on za zadanie opracowanie globalnego modelu rozwoju, który pozwoliłby na podstawie zgromadzonych danych dokonywać obliczeń i prognoz dla Ziemi w kolejnych dziesięcioleciach. Program, którego skuteczność przewidywań oceniana jest wysoko, wyznaczył datę końca znanego nam świata na rok 2040. Wszystko przez lawinowo rosnące zanieczyszczenie środowiska. Z kolei grupa naukowców z Australii opublikowała kilka miesięcy temu raport, z którego wynika, że globalna zagłada nastąpi tylko nieco później, bo za zaledwie 31 lat.

Nie czas tutaj jednak na analizę trafności przedstawionych prognoz, ponieważ interesujące nas pytanie brzmi nieco inaczej: co z przytoczonych faktów jest ważne dla branży deweloperskiej? Nie chodzi tu wcale o moralne wezwanie o dbałość o nasz ekosystem – to obszar dla aktywistów oraz naukowców. Deweloper jako przedsiębiorca powinien jednak zdać sobie sprawę z kilku kwestii, które będą mieć wpływ na sukces prowadzonej firmy. Musi przede wszystkim umieć pogodzić kwestie finansowe z wyzwaniami współczesności, podejmując realne działania i realizując obiekty, które spełnią najwyższe wymagania klientów.

Z tego względu trudno oczywiście wymagać bezgranicznego proekologicznego poświęcenia od dewelopera na bezwzględnym rynku – przynajmniej do momentu wprowadzenia odgórnych, restrykcyjnych regulacji dotyczących ochrony środowiska. Mimo to już teraz można wykorzystać ekotrendy w sposób pragmatyczny: stosując efektywne technologie z obszaru odnawialnych źródeł energii pozwalających na obniżenie kosztów obsługi nieruchomości czy wizerunkowo promować własną firmę jako przyjazną środowisku. CSR (ang. corporate social responsibility), czyli społeczna odpowiedzialność biznesu to w końcu temat, który można wykorzystać w swojej strategii public relations. Innymi słowy: proekologiczna deweloperka wcale nie musi wiązać się z brakiem opłacalności – wręcz przeciwnie, może stanowić o finansowej optymalizacji kosztów wytworzenia i eksploatacji nieruchomości (według analiz koszty utrzymania „zielonych budynków” w pierwszym roku są niższe o 8% w stosunku do konwencjonalnego budownictwa, a wskaźnik ich rentowności wyższy o 7%[1]) oraz być doskonałym elementem marketingu.

Ta ostatnia kwestia będzie miała coraz większe znaczenie, zwłaszcza biorąc pod uwagę fakt, że cały czas rośnie społeczna świadomość zagrożeń czyhających na ludzkość, a to wpływa na dokonywane decyzje konsumenckie. Za kilkanaście lat największym popytem cieszyć się będą nieruchomości, które harmonijnie połączą potrzeby ludzi z ochroną środowiska. Stworzenie takich obiektów nie będzie jednak łatwe, ponieważ wymagać będzie wykorzystania najskuteczniejszych „zielonych” technologii (a nie wszystkie są wystarczająco wydajne, inne stanowią jedynie wsparcie dla tradycyjnych źródeł energii) oraz umiejętności zaprojektowania przestrzeni tak, aby w jednym miejscu zagwarantować mieszkańcom zaspokojenie ich najważniejszych potrzeb. Takie samowystarczalne obiekty to przyszłość deweloperki, które śmiało nazwać można Osiedlami Przyszłości.

Ekotrendy w deweloperce

Panele fotowoltaiczne oraz kolektory słoneczne stają się coraz powszechniejszym w Polsce widokiem. Nie ma w tym nic dziwnego, ponieważ w dłuższym okresie jest to inwestycja, która pomaga obniżyć koszty obsługi nieruchomości. Dzięki dofinansowaniom mogą sobie na nie pozwolić nie tylko właściciele sklepów wielkopowierzchniowych czy deweloperzy budujący całe osiedla, ale również klasa średnia mieszkająca w domach jednorodzinnych. Z drugiej strony nie przyjęły się zintegrowane z budynkami turbiny wiatrowe, ale wiąże się to z ich niewielką efektywnością, która jest szczególnie niska w obszarach miejskich.

W budownictwie coraz częściej wykorzystuje się także rozwiązania pozwalające na odzyskiwanie ciepła z wentylacji mechanicznej (rotory, rekuperatory czy wymienniki glikolowe). To dobra praktyka, którą można jednak rozszerzyć o odzyskiwanie ciepła z klimatyzacji poprzez zastosowanie belek chłodzących czy klimakonwektorów wentylatorowych.

Skupmy się jednak na rozwiązaniach, które nie są jeszcze powszechnie stosowane na polskim rynku deweloperskim. Jest nim m.in. wtórne wykorzystanie wody polegające na wykorzystaniu wody do podlewania trawników czy mycia samochodów. Zużycie wody można również ograniczyć dzięki jej odzyskowi z wanien, pryszniców, zmywarek, pralek i umywalek w celu jej ponownego zużycia do spłukiwania toalet (tzw. wykorzystanie wody szarej). Dzięki wdrożeniu tego typu pomysłów możliwe jest znaczne obniżenie kosztów eksploatacji każdej nieruchomości.

Kolejnym światowym trendem w budownictwie jest tworzenie zielonych dachów. W Polsce przykładem architektury, na której zrealizowany został ogród dachowy (w dodatku jeden z największych w Europie) jest Biblioteka Uniwersytecka w Warszawie. Niewątpliwe ograniczeniem utrudniającym powszechne wdrażanie tego rozwiązania jest koszt całej inwestycji, który jednak w dłuższym okresie rekompensują liczne jego zalety, takie jak:

• Skuteczne tłumienie hałasów,
• Dobra izolacja cieplna,
• Trwałość,
• Zwiększenie odparowywanie wody,
• Zmniejszenie magazynowania wód opadowych,
• Filtrowanie zanieczyszczeń z powietrza i produkcja tlenu,
• Możliwość stworzenia miejsca do wspólnego odpoczynku lub uprawy warzyw i owoców,
• Ograniczenie zjawiska „miejskiej wyspy ciepła”.

Możliwości dbania o środowisko naturalne jest wiele, a ogranicza nas tylko wyobraźnia. Jakiś czas temu w internecie znaleźć można było informacje o inwestorze, który w ramach budowy uwzględnił również potrzeby rzadkiego gatunku wiewiórek! Okazało się, że przez miejsce inwestycji przebiegała trasa tych małych stworzeń. Żeby nie zakłócać tej naturalnej komunikacji, inwestor zadecydował o utworzeniu specjalnych otworów i tuneli, które odpowiadały ścieżce pokonywanej przez wiewiórki. To pokazuje, że kreatywność oraz innowacyjność pozwala na harmonijną koegzystencję ludzi oraz dzikich zwierząt na danym terenie.

Niewątpliwie oprócz stosowania innowacyjnych rozwiązań w Osiedlach Przyszłości niezwykle ważnym elementem jest również ogromna dbałość o jakość wykonania. Niezbędne jest wykorzystanie materiałów o niskiej zużywalności energetycznej oraz urządzeń elektrycznych o niskim zapotrzebowaniu na prąd. Wprowadzenie systemu opomiarowania zużycia energii pozwoli z kolei na bieżąco monitorować instalacje budynku w celu wychwycenia ewentualnych anomalii czy usterek, zapewniając tym samym niezawodność funkcjonowania budynku.

Jeden obiekt, wiele funkcji

Ogromna część działających obecnie deweloperów wciąż patrzy na realizowane przez siebie nieruchomości pod jednym kątem – albo mieszkaniowym, albo handlowo-usługowym. Tymczasem przyszłością jest zerwanie z taką perspektywą i twórcze połączenie obu tych elementów, dzięki czemu możliwe będzie osiągnięcie efektu synergii. Aby tak było, trzeba patrzeć na klienta w sposób kompleksowy, w czym pomaga zaproponowana przez Abrahama Maslowa hierarchia, która wymienia 5 potrzeb każdego człowieka:

• Fizjologiczne,
• Bezpieczeństwa,
• Przynależności,
• Szacunku i uznania,
• Samorealizacji.

Nieruchomości należy projektować tak, aby pozwalały na kompleksowe zaspokajanie wymienionych potrzeb. To oznacza, że nie można ograniczyć się jedynie do funkcji mieszkaniowej (która w głównej mierze zapewnia potrzebę bezpieczeństwa, chociaż nie tylko), ale trzeba myśleć o Osiedlu Przyszłości jako obiekcie wielofunkcyjnym w modelu: mieszkaj-pracuj-ucz się-wypoczywaj.

Osiedle Przyszłości wymaga więc odpowiedniego rozplanowania uwzględniającego zarówno część mieszkaniową, jak i lokale użytku publicznego. Lokali nie warto – przynajmniej początkowo – sprzedawać. Skoro chcemy stworzyć miejsce, które odpowiadać będzie mieszkańcom osiedla, to warto mieć nad tym procesem kontrolę. Kluczem do sukcesu będzie odpowiednie zarządzanie wynajmowaną powierzchnią, dzięki czemu zapewnimy całemu obiektowi dodatkowe atuty, a sobie dochód pasywny na poziomie nawet kilkudziesięciu czy kilkuset tysięcy złotych miesięcznie (zależnie od skali przedsięwzięcia). Aby tak się stało, trzeba zadbać o sprowadzenie wartościowych usługodawców oraz zapewnić ich różnorodność, a ponadto zaprojektować przestrzeń tak, aby dawała możliwość różnorodnych potrzeb. Na terenie naszego obiektu powinny znaleźć się takie przestrzenie i lokale jak:

• Jednostki edukacyjne (żłobki, przedszkola, szkoły, przestrzenie korepetycyjne),
• Tereny aktywności fizycznej (wypoczynek, work-out, strefy siłowni),
• Sklepy pierwszej potrzeby,
• Lokale gastronomiczne (kawiarnia, restauracja, winiarnia),
• Przestrzenie intelektualno-kulturalne (skwery eventowe, czytelnie – biblioteczki „uwolnij książkę”),
• Powierzchnie do pracy (co-working, wynajem pomieszczeń biurowych),
• Lokal pod lokalny klub osiedlowy.

Zawarcie tego typu usług na terenie jednej inwestycji to podstawa do stworzenia samowystarczalnego obiektu, stanowiącego swoisty mikroświat na terenie miasta. Lokale gastronomiczne oraz sklepy pierwszej potrzeby rozwiążą kwestie potrzeb fizjologicznych, własne mieszkania kwestię bezpieczeństwa, lokalny klub osiedlowy da możliwość przynależenia do grupy mieszkańców, odpowiedni prestiż Osiedla Przyszłości będzie odpowiedzią na potrzebę szacunku i uznania, a przestrzenie przeznczone na pracę, kulturę oraz rozrywkę zapewnią możliwość samorealizacji.

Zestaw ten stanowi pewien podstawowy rdzeń każdego Osiedla Przyszłości, jednak może i powinien być on uzupełniany o dodatkowe elementy w miarę możliwości finansowych dewelopera. Warto zadbać o potrzeby estetyczne, poza tym coraz bardziej popularne stają się „strefy wyzwalania złych emocji”, w których można bez problemu wyładować złość: wykrzyczeć się w wygłuszanych pomieszczeniach czy fizycznie rozładować napięcie na worku treningowym.

Warto przy tym dodać, że zaspokojenie wszystkich podstawowych potrzeb mieszkańców to również rozwiązanie niezwykle proekologiczne, ponieważ ogranicza konieczność ciągłego przemieszczania się i związanej z tym emisji spalin. Wszystko to sprawia, że właściwie zaprojektowane Osiedla Przyszłości wygenerują wartość dodaną, która stanowić będzie przewagę konkurencyjną. Dzięki połączeniu wszystkich atutów na jednej przestrzeni obiekty takie będą atrakcyjnym miejscem zarówno dla inwestorów, biznesu, seniorów, rodzin oraz singli. Ofertę tego typu będzie można skierować w zasadzie do każdego, nie martwiąc się, że nie trafimy w interesującą nas grupę docelową.

Przyszłość deweloperki

Osiedla Przyszłości wymagają odpowiedniej skali, dlatego ich realizacja możliwa jest jedynie przez większych deweloperów z odpowiednimi rezerwami finansowymi. Stanowiąc jednakże trafną odpowiedź na globalne problemy klimatyczne oraz coraz szybsze tempo życia, oferować będą wszystko to, czego potrzebuje współczesny, zabiegany człowiek. Części usługowe w tego typu obiektach to wartość dodana dla każdego potencjalnego klienta, dlatego takie rozwiązanie z pewnością sprawdzi się na konkurencyjnym rynku deweloperskim. Z kolei wielkość realizowanej inwestycji pozwoli na wybudowanie mieszkań różnego rodzaju i powierzchni – dzięki czemu spełnimy wymagania seniora, który doceni niewielki metraż, biznesmena lubującego się w widokach z wyższych pięter czy rodziny z 2 dzieci, która potrzebuje nieco więcej przestrzeni.

Oczywiście tego typu obiekty to również sporo potencjalnych pułapek i problemów, dlatego ich realizacja to zadanie dla doświadczonych inwestorów. Pomimo niezaprzeczalnych zalet tego typu inwestycji nadal niezbędna jest dobra analiza potrzeb rynkowych, umiejętność znalezienia odpowiedniej działki, organizacyjna sprawność oraz skuteczna współpraca z architektami i wykonawcami. To także okazja do kreatywnej optymalizacji inwestycyjnej, która nie powinna ograniczać się do prostego cięcia kosztów, ale zasadzać się m.in. na znajomości prawa, negocjacjach cenowych oraz mądremu finansowaniu.

Niewątpliwie więc przedstawiona wizja nie jest projektem łatwym w realizacji i wymaga wiedzy, doświadczenia oraz ciężkiej pracy. Jednak „do odważnych świat należy” i to właśnie ci deweloperzy, którym nie brak pewnej dozy brawury zawsze wyznaczają trendy w branży. A Osiedla Przyszłości jako produkt kompletny i bezkonkurencyjna oferta na rynku mieszkaniowym, stanowią właśnie taki trend, który tylko czeka w Polsce na swojego prekursora.

Autor: Paweł Preisner

[1] World Green Building Trends 2018 SmartMarket Report, https://www.worldgbc.org/news-media/world-green-building-trends-2018-smartmarket-report-publication, 10.09.2019r.