Pierwsza inwestycja deweloperska – dom dwulokalowy czy jednorodzinny?
Kiedy mówimy o pierwszej inwestycji deweloperskiej, często intuicyjnie kierujemy się w stronę domu jednorodzinnego. Względnie prosty w realizacji obiekt, którego wyobrażenie nie sprawi problemu nawet największemu nieruchomościowemu laikowi. Okazuje się jednak, że najprostsze rozwiązania nie zawsze są najlepsze – na pierwszą inwestycję deweloperską lepiej może bowiem sprawdzić się dom dwulokalowy.
Realizacja domu jednorodzinnego o powierzchni 120m2 oraz domu dwulokalowego o takiej samej powierzchni to bardzo podobna, chociaż oczywiście nie identyczna, praca. Mamy tu bowiem do czynienia z jednym obiektem – w sensie fizycznym oraz prawnym – który połączony jest jedną wspólną ścianką szczytową. Uzyskujemy więc jedną decyzję o warunkach zabudowy, jedno pozwolenie na budowę, cała dokumentacja jest wspólna, tak samo jak przyłącza mediów oraz pozostałe kwestie. Trzeba tylko zadbać o wydzielenie lokali.
Jeżeli chodzi o koszty, to w przypadku realizacji budynków dwulokalowych trzeba trochę dopłacić. Należy bowiem pamiętać, że dla każdego z lokali niezbędne będzie przygotowanie osobnych, następujących elementów:
- parking – 4000 zł
- piec dwufunkcyjny – 3000 zł
- Drzwi wejściowe – 3000 zł
- skrzynki pocztowe – 200 zł
W sumie wychodzi więc, że jeżeli chcemy wybudować budynek jednorodzinny dwulokalowy, to do każdego takiego obiektu musimy dopłacić jeszcze 10 200 zł w stosunku do zwykłego budynku jednorodzinnego. Mogłyby się wydawać, że jest to spora kwota, ale to nieprawda. Budynki dwulokalowe dają o wiele większe zyski ze względu na fakt, że w przypadku mieszkań o mniejszej powierzchni, cena jednostkowa za m2 rośnie.
Obliczanie rentowności inwestycji
Przyjrzymy się więc bliżej wyliczeniom. Oczywiście podane kwoty to szacunki dla średniej wielkości miejscowości.
Dom jednorodzinny
Powierzchnia: 120m2
Koszt wytworzenia wraz z gruntem: 350 000 zł – stan deweloperski
Przychód:
3 750 zł/m2 x 120m2 = 450 000 zł – sprzedaż w stanie deweloperskim
350 000 – koszt wytworzenia
ZYSK: 450 000 – 350 000 = 100 000 zł
Dom dwulokalowy
Powierzchnia: 120m2 (4-pokojowy lokal o pow. 66m2 oraz 3-pokojowy lokal o pow. 54m2)
Koszt wytworzenia wraz z gruntem: 350 000 zł – stan deweloperski
Koszty dodatkowe (około 10 000 zł):
parking – 4000 zł
piec dwufunkcyjny – 3000 zł
drzwi wejściowe – 3000 zł
skrzynki pocztowe – 200 zł
Przychód:
4900 zł/m2 x 120m2 = 588 000 zł – sprzedaż w stanie deweloperskim
350 000 zł + dodatkowo 10 000 zł (zaokrąglając dla ułatwienia obliczeń) = 360 000zł – koszt wytworzenia
ZYSK: 588 000 – 360 000 = 220 000 zł
Jak widać, różnica jest ogromna na korzyść domu dwulokalowego. Rozwiązanie to można również przenieść na grunt inwestycji, w której budujemy domu w zabudowie szeregowej. I tutaj można wydzielić w każdej szeregówce osobne dwa lokale, zwiększając tym samym rentowność całego przedsięwzięcia.
A może bliźniak dwurodzinny?
Domu dwulokalowego nie należy mylić z bliźniakiem. Chociaż na pierwszy rzut oka tego typu zabudowa nie różni się niczym od budynku dwulokalowego, to jednak odmienne są tu pewne rozwiązania konstrukcyjne oraz status prawny. Mówiąc w skrócie, bliźniak dwurodzinny jest zabudową, który łączy się za pomocą podwójnej ściany, pomiędzy którymi występuje dylatacja, a same budynki są osobnymi obiektami. To oznacza, że dla każdego wymagana jest osobna dokumentacja oraz przyłącza mediów. Generuje to nieco dodatkowej pracy.
I znów – podobnie jak w przypadku szeregówki dwulokalowej – tutaj również można pokusić się o bliźniaka dwulokalowego. Tutaj trzeba jednak wyjaśnić: bliźniak to dwa budynki, w każdym znajdują się dwa lokale, więc podsumowując mamy aż cztery lokale do sprzedania. Niekiedy mówi się więc o projektach bliźniaków czterolokalowych.
Idealna inwestycja… nie istnieje
W deweloperce zawsze należy pamiętać, że nie ma rozwiązań idealnych na każdą okazję. Zawsze trzeba wszystko dokładnie przeanalizować pod kątem lokalizacji, potrzeb rynkowych, sąsiedniej zabudowy, produktu docelowego oraz ogólnej wizji. Pod Warszawą w bogatszej dzielnicy nikt nie będzie chciał zakupić domu dwulokalowego, ponieważ to klient docelowy, którego stać na to, aby wydać większą kwotę i nie musieć męczyć się z sąsiadem za ścianą. W innych przypadkach taki produkt może być jednak prawdziwym hitem sprzedażowym i strzałem w dziesiątkę, a dla dewelopera większą korzyścią niż w przypadku domu jednorodzinnego. Ostateczny sukces zależy więc zawsze od rzetelnie przeprowadzonej analizy! I koniecznie trzeba o tym pamiętać!
