Podatki przy sprzedaży mieszkania (część I)

To bardzo istotna sprawa. Podjęcie decyzji o sprzedaży mieszkania warto również uzależnić od obowiązków podatkowych, które zostaną na nas nałożone w momencie sprzedaży nieruchomości. Warto zadać sobie pytanie, czy podatek nas wesprze, czy może zniechęci do sprzedaży mieszkania?

Brak obowiązku podatkowego

Kiedy pytam, czy podatek nas wesprze, tak naprawdę chodzi mi o to, czy będziemy mogli zostać zwolnieni z obowiązku podatkowego. Kiedy taka sytuacja ma miejsce? Jeśli od momentu nabycia naszej nieruchomości minęło 5 lat. Jest to minimalny okres, przez jaki musimy być właścicielami lokalu. W innym przypadku zostaniemy obciążeni opłatami.

Przy obliczaniu tego pięcioletniego okresu warto zwrócić uwagę na fakt, że chodzi o tzw. 5 lat podatkowych. Nie jest więc to okres od momentu zakupu do daty sprzedaży, Oznacza to, że pierwszy rok podatkowy to rok następny po roku nabycia. Jeśli kupimy mieszkanie w roku 2017, to pierwszym rokiem podatkowym będzie rok 2018, a dopiero w 2023 można będzie dokonać sprzedaży bez podatku, powołując się na upłynięcie pięciu pełnych lat podatkowych od dnia nabycia.

Podatek dochodowy, czyli jaki?

Co zrobić w sytuacji, gdy chcemy zbyć wcześniej nieruchomość i nie możemy czekać pełnych pięciu lat podatkowych, a chcemy zapłacić jak najniższy podatek? Zacznijmy od wyjaśnienia kilku terminów, które będą niezbędne do wyliczenia należytego podatku.

Koszty – wartość poniesiona na zakup i modernizację mieszkania. Zarówno kwota, jaką wydamy na zakup mieszkania, jak i wszelkie remonty i adaptacje będą zawierały się w kosztach. Musimy jednak zwrócić uwagę, że będą to wyłącznie materiały i usługi trwale związane z nieruchomością (np. malowanie, szpachlowanie, płytki, panele, kuchnia czy szafa wnękowa).

Przychód – finalna cena uzyskana za sprzedaż mieszkania.

Dochód – różnica pomiędzy przychodem a kosztami.

Załóżmy, że sprzedajemy mieszkanie za 300 000 zł. Koszt nabycia przez nas mieszkania dwa lata wcześniej to kwota 200 000 zł. Na przedmioty trwale związane z mieszkaniem i remont wydaliśmy 50 000 zł. Koszt naszego mieszkania to łącznie 250 000 zł.

W tym przykładzie dochód to kwota 50 000 zł. Od tej kwoty należy obliczyć podatek o wartości 19%. Podatek, który zapłacimy, wyniesie 9500 zł.

Sprzedaż mieszkania z ruchomościami

W sytuacji sprzedaży mieszkania wraz z wyposażeniem (ruchomości w mieszkaniu), można całkowicie zminimalizować obowiązek podatkowy. W takim przypadku musimy określić aktualną wartość ruchomości. Podstawą takiego wyliczenia muszą być faktury ich nabycia pomniejszone o wartość zużycia.

Ruchomość w mieszkaniu – wszelkie przedmioty stanowiące wyposażenie nieruchomości, które są możliwe do zdemontowania i wyniesienia z lokalu (np. sprzęt RTV i AGD niezabudowany, meble niezamontowane na stałe, a także sztućce, zasłony, poduszki i inne gadżety).

Sprzedajemy mieszkanie z wyposażeniem za 300 000 zł. Koszt nabycia przez nas mieszkania dwa lata wcześniej wyniósł 200 000 zł. Na przedmioty trwale związane z mieszkaniem i remont wydaliśmy 50 000 zł. Koszt nabycia ruchomości to kwota 30 000 zł. Pomniejszamy wartość ruchomości o zużycie, np. 10%, a więc wartość ruchomości po uwzględnieniu zużycia wyniesie 27 000 zł. Łącznie koszt naszego mieszkania to kwota 277 000 zł (200 000 + 50 000 + 27 000: kwota nabycia mieszkania + koszty remontu + wartość ruchomości pomniejszona o zużycie).

Kwota do opodatkowania to 23 000 zł. 19% podatek wyniesie więc 4370 zł.

Określiliśmy zużycie ruchomości na 10%. Jest to wartość przykładowa. Zależy ona od faktycznego stanu ruchomości znajdujących się w sprzedawanym mieszkaniu.

Artykuł jest skróconym i przeredagowanym na potrzeby internetowe fragmentem książki „Jak sprzedać mieszkanie i nie zwariować”

Źródło ilustracji: flickr.com