„Color Park – przestroga dla deweloperów. Gdy finansowanie, wspólnicy i milionowe problemy uczą pokory w deweloperce przez duże D”

Miał być symbolem nowoczesności i gospodarczego rozwoju Podhala. Color Park, ogromne centrum handlowe planowane przy zakopiance w Nowym Targu, miało pomieścić dwa supermarkety, kino, pasaż z 60 sklepami oraz parking na 600 samochodów. Na terenie o powierzchni blisko 5 hektarów miało powstać miejsce, które przyciągałoby mieszkańców, turystów oraz klientów z pobliskiej Słowacji.

Rozmach i terminy

Kamień węgielny wmurowano w październiku 2017 roku. Budowa rozpoczęła się szybko i dynamicznie – aż 95% powierzchni handlowej zostało zarezerwowanych jeszcze na etapie realizacji. W planach zakładano, że galeria zostanie otwarta już w 2019 roku, a pierwsze zakupy klienci zrobią tam jesienią.

Koszty i prognozy zysków

Choć oficjalne komunikaty spółki Nowotarska nie podawały szczegółowych kwot, eksperci rynku nieruchomości oceniali, że budowa Color Parku mogła pochłonąć od 200 do 250 mln zł. Z kolei planowane przychody roczne – biorąc pod uwagę rezerwacje powierzchni i czynsze najmu – szacowano na 30–40 mln zł rocznie.

Przy takich założeniach, stopa zwrotu z inwestycji mogła mieścić się w przedziale 8–12% rocznie, co czyniłoby Color Park bardzo atrakcyjnym projektem. W praktyce jednak, zamiast spodziewanych zysków, inwestorzy i lokalna społeczność otrzymali… szkielet budynku przy zakopiance.

Od wizji do upadłości

W 2019 roku, kiedy według planów pierwsi klienci mieli przekroczyć próg galerii, prace zostały wstrzymane. Spółka Nowotarska sp. z o.o., realizująca projekt, popadła w kłopoty finansowe. Wkrótce rozpoczęła się procedura upadłościowa.

Syndyk ogłosił licytacje:

                •             we wrześniu 2025 roku – pakiet wierzytelności wycenianych na 123 mln zł wystawiono za 4 mln zł,

                •             w listopadzie 2025 roku – sprzedaż nieruchomości przy zakopiance z ceną wywoławczą 85 mln zł netto.

Zbigniew Głowacki, inicjator inwestycji, próbuje nie dopuścić do tych aukcji. – Majątek wart ćwierć miliarda złotych ma być przejęty za ułamek wartości – podkreśla.

Finansowanie mezzanine – ratunek czy sidła?

Kluczowym punktem sporu jest finansowanie mezzanine – hybryda między długiem a kapitałem własnym. Miało ono uratować inwestycję, kiedy banki odmówiły dalszego kredytowania.

                •             W 2019 roku podpisano list intencyjny z Arturem Kawą i Dariuszem Kalinowskim, którzy mieli wejść w projekt jako inwestorzy.

                •             Finansowanie odbywało się poprzez obligacje oprocentowane na 18% rocznie (czasem redukowane do 15%).

                •             W zamian inwestorzy otrzymali silne zabezpieczenia, w tym wpisy w księgach wieczystych.

Według Głowackiego mechanizm ten został wykorzystany w celu przejęcia kontroli nad spółką i jej majątkiem. W dokumentach zadłużenie urósł do 27 mln zł, choć faktycznie spółka otrzymała 13,5 mln zł. Dzięki temu – twierdzi Głowacki – udało się sztucznie spełnić przesłanki do ogłoszenia upadłości.

Starcie milionerów

Zbigniew Głowacki oskarża swoich dawnych wspólników o próbę wrogiego przejęcia. – Za każdą złotówkę długu przejmowany jest majątek wart 18 złotych – wylicza.

Artur Kawa i Dariusz Kalinowski odpierają zarzuty. – Działaliśmy w dobrej wierze, w oparciu o dokumenty dostarczane przez pana Głowackiego. Naszym celem było ustabilizowanie projektu, nie przejęcie aktywów – podkreślają w oświadczeniu. Dodają, że oprocentowanie obligacji było zgodne z prawem i że wielokrotnie obniżali je, by pomóc spółce.

Wyrok sądu i dalsza walka

W 2023 roku Głowacki został oskarżony o próbę wręczenia 200 tys. zł łapówki nadzorcy sądowemu w zamian za korzystne sprawozdanie finansowe. 24 lipca 2025 roku Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa skazał go na rok więzienia w zawieszeniu na rok. Sąd zaznaczył, że kara jest łagodna, bo działał w stanie silnego wzburzenia po utracie kontroli nad spółką i wcześniej nie był karany. Wyrok nie jest prawomocny.

– Będę się odwoływał, bo racja jest po mojej stronie – zapowiedział Głowacki.

Przestroga dla branży deweloperskiej

Historia Color Parku to dramat jednostki, ale i ważna lekcja dla całego rynku budowlanego i deweloperskiego.

Nie wystarczy atrakcyjna lokalizacja, świetny projekt i zarezerwowane powierzchnie handlowe. Współczesny deweloper musi być nie tylko wizjonerem, ale też prawnikiem i finansistą w jednej osobie – albo otaczać się ekspertami, którzy na chłodno ocenią ryzyka.

Na przykładzie tej inwestycji wyraźnie widać, co powinno być przestrogą dla innych:

                1.            Weryfikacja wspólników i inwestorów – nazwisko i reputacja nie mogą być jedyną gwarancją bezpieczeństwa. Konieczne jest badanie intencji i historii działań biznesowych partnerów.

                2.            Analiza mechanizmów finansowych – mezzanine czy obligacje wysokoprocentowe to narzędzia, które mogą zarówno ratować projekt, jak i stać się wehikułem przejęcia majątku.

                3.            Pełne due diligence prawne i księgowe – każdy list intencyjny i każda umowa powinna być analizowana nie tylko pod kątem zobowiązań finansowych, ale też scenariuszy spornych i zabezpieczeń.

                4.            Kontrola dokumentacji i sprawozdawczości – nawet niewielkie różnice w zapisach mogą otworzyć drogę do upadłości, egzekucji czy utraty kontroli nad projektem.

                5.            Zabezpieczenie alternatywnych źródeł finansowania – opieranie się na jednym inwestorze czyni spółkę podatną na szantaż gospodarczy lub nagłe wycofanie środków.

Co ważne, właśnie tych analiz i praktycznych umiejętności uczymy na Akademii Dewelopera 5.0, na którą ruszyła rekrutacja. To już piąta edycja tego wyjątkowego wydarzenia edukacyjnego. 20 prelegentów – praktyków prawa, finansów, ekonomii, przedsięwzięć deweloperskich i koncepcji inwestycyjnych – dzieli się doświadczeniami i pokazuje, jak prowadzić bezpieczną przedsiębiorczość w szeroko rozumianych inwestycjach deweloperskich.

Więcej o wydarzeniu można przeczytać na stronie: https://zostandeweloperem.pl/produkt/akademia-dewelopera/

Color Park miał kosztować ponad 200 mln zł i przynosić kilkudziesięciomilionowe zyski rocznie. Zamiast tego stał się symbolem utraconych szans i przestrogą dla całej branży.

Czy jednak jeszcze kiedyś na zakopiance powstanie galeria, która miała być handlowym sercem Podhala? A może już na zawsze pozostanie tam tylko betonowy szkielet – pomnik złudzeń i ostrzeżenie, że w biznesie deweloperskim każdy podpis niesie ryzyko, a każdy wspólnik może okazać się cieniem na drodze do sukcesu.