Czy w Polsce pojawią się „prawa do powietrza”? Nowy pomysł, który mógłby zmienić rynek nieruchomości

Polska dziś: betonowy gorset planów miejscowych

Polski deweloper zna ten ból aż za dobrze. Nawet jeśli kupi działkę w świetnej lokalizacji, jego możliwości zabudowy ograniczają twarde ramy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Wysokość budynku, jego kształt, intensywność – wszystko zapisane jest w dokumentach.

Nie ma tu miejsca na negocjacje rynkowe. Nie można „dokupić” dodatkowych metrów wysokości od sąsiada, ani odsprzedać niewykorzystanego potencjału zabudowy innej firmie. Jedyną drogą jest zmiana planu lub żmudne procedury administracyjne.

A jednak za oceanem – to działa

W Stanach Zjednoczonych obowiązuje rozwiązanie, które wielu polskich deweloperów nazwałoby marzeniem. Chodzi o air rights, czyli prawa do przestrzeni powietrznej. Właściciel nieruchomości może nie tylko postawić budynek zgodnie z planem zagospodarowania (tzw. zoning), ale też – jeśli nie wykorzystuje maksymalnej dopuszczalnej intensywności – sprzedać ten „niewykorzystany potencjał” sąsiadowi.

W Nowym Jorku to codzienność. Donald Trump oparł na tym mechanizmie kilka ze swoich najbardziej znanych projektów:
• Trump Tower na Piątej Alei powstała dzięki zakupowi praw powietrznych od sąsiedniego Tiffany & Co.
• Trump World Tower przy ONZ to efekt skupu praw od kościołów i prywatnych właścicieli – co pozwoliło wznieść 72-piętrowy wieżowiec.
• Riverside South, gigantyczne przedsięwzięcie mieszkaniowo-komercyjne, to przykład wykorzystania praw powietrznych nad torowiskami kolejowymi.

W praktyce oznacza to, że to rynek – a nie tylko urzędnik – decyduje, kto i gdzie może budować wysoko.

Co by było, gdyby w Polsce wprowadzono air rights?

Wyobraźmy sobie Warszawę, Kraków czy Wrocław, gdzie właściciele niskich kamienic mogliby sprzedawać swoje „niewykorzystane piętra” deweloperom budującym w sąsiedztwie. Rynek wtórny praw powietrznych działałby jak giełda: jedni sprzedawaliby, drudzy kupowali, a w efekcie powstawałyby wieżowce w miejscach, gdzie dziś ograniczają je przepisy.

Deweloperzy zyskaliby elastyczność, miasta – dodatkowe podatki, a mieszkańcy… cóż, być może cień nowych drapaczy chmur i większe korki.

Brzmi rewolucyjnie – i dla wielu inwestorów atrakcyjnie. Niektórzy prawnicy już dziś przyznają, że gdyby w Polsce otworzyć furtkę dla air rights, sektor deweloperski z pewnością zacząłby lobbować za tym rozwiązaniem.

Jednak należy jasno powiedzieć: na razie nie ma żadnych realnych planów wprowadzenia takiego prawa w Polsce. Nasz system własności i planowania przestrzennego jest oparty na ściśle administracyjnej kontroli, a „sprzedaż powietrza” wymagałaby rewolucji legislacyjnej i konstytucyjnej.