Dubaj na tle wojny. Stabilny rynek nieruchomości czy moment, w którym kończy się łatwy pieniądz?

Jeszcze dwa lata temu rozmowa o Dubaju była prosta. Rekordowe wolumeny, dynamiczne wzrosty cen, szybkie zyski na mieszkaniach kupowanych w budowie. Wystarczyło wejść w projekt, poczekać kilkanaście miesięcy i sprzedać drożej. Wielu inwestorów tak właśnie to postrzegało. Dziś sytuacja jest bardziej złożona. Rynek wchodzi w fazę dojrzałą, przed nim ogromna podaż nowych mieszkań, a do tego dochodzi realne napięcie geopolityczne w regionie. To zmienia kontekst.

Boom, który był realny.

Zacznijmy od faktów, bo bez nich łatwo popaść w emocje.

W 2024 roku łączna wartość transakcji na rynku nieruchomości w Dubaju wyniosła około 761 miliardów dirhamów, czyli w przeliczeniu około 822 miliardy złotych. To był wzrost rzędu 20 procent rok do roku. W 2025 sprzedano około 205-206 tysięcy mieszkań, czyli kolejne 18 procent więcej niż rok wcześniej. Aż 72 procent tej sprzedaży dotyczyło lokali kupowanych na etapie budowy, czyli tzw. off-plan (mieszkań, które fizycznie jeszcze nie były gotowe.)

Ceny w ciągu dwóch lat wzrosły z około 1 284 AED za stopę kwadratową (ok. 1 387 zł) na początku 2024 roku do około 1 673 AED (ok. 1 807 zł) pod koniec 2025 roku, z lokalnym szczytem we wrześniu 2025 na poziomie około 1 681 AED (ok. 1 815 zł). To był mocny, dynamiczny wzrost. Jednocześnie pod koniec 2025 roku widać już było wyraźne hamowanie tempa. Ceny nie spadały, ale przestały rosnąć tak szybko. To typowe dla późnej fazy cyklu.

Rynek stał się bardziej „handlowy”.

Warto spojrzeć na strukturę obrotu. Dane Dubai Land Department pokazują, że w latach 2019-2024 gwałtownie wzrosła liczba odsprzedaży mieszkań w ciągu pierwszych trzech lat od zakupu. Dla lokali mieszkalnych liczba takich transakcji wzrosła z 1 371 do 18 768, a dla willi z 488 do 4 219. Skracał się również średni okres trzymania nieruchomości.

To oznacza, że rynek stał się bardziej „tradingowy”. Coraz więcej osób kupowało nie po to, by mieszkać czy długoterminowo wynajmować, ale by sprzedać z zyskiem w relatywnie krótkim czasie. Taki model działa świetnie w środowisku rosnących cen i wysokiej płynności. Problem pojawia się wtedy, gdy warunki się zmieniają, bo wtedy rośnie liczba uczestników, którzy chcą albo muszą szybko wyjść.

Jeżeli spojrzymy dokładniej na tzw. flipping mieszkań w budowie, czyli sprzedaż kontraktu przed odbiorem lokalu, zobaczymy ciekawą dynamikę. W grudniu 2024 roku udział takich odsprzedaży w całym rynku wtórnym sięgnął niemal 30 procent. To był rekord i wyraźny sygnał rosnącej spekulacji. W 2025 roku ten udział zaczął spadać, a średnia krocząca malała. Innymi słowy, już przed eskalacją napięć geopolitycznych łatwość szybkiego wyjścia z inwestycji zaczęła się pogarszać.

Dlaczego? Bo przy dużej podaży deweloperzy zaczęli wzmacniać sprzedaż bezpośrednią – oferowali korzystniejsze harmonogramy płatności, bonusy, a w praktyce także rabaty. W takiej sytuacji inwestor, który chce sprzedać swoje mieszkanie z rynku wtórnego z premią, musi konkurować z nowym produktem prosto od dewelopera.

Konflikt jako katalizator, nie jedyna przyczyna.

Na przełomie lutego i marca 2026 roku pojawiły się doniesienia o uderzeniach rakietowo-dronowych w regionie Zatoki, obejmujących także terytorium Zjednoczonych Emiratów Arabskich. Mówimy o zakłóceniach infrastruktury, incydentach w rejonie lotniska oraz czasowym wstrzymaniu handlu na giełdach. To element, który natychmiast wpływa na wycenę ryzyka.

Dubaj nie jest bezpośrednią stroną konfliktu w klasycznym rozumieniu, ale w oczach globalnego inwestora przestaje być w pełni neutralnym, „bezpiecznym” punktem na mapie. A rynek nieruchomości opiera się na zaufaniu i poczuciu stabilności.

Pierwszy kanał wpływu to turystyka i mobilność. W 2025 roku Dubaj odwiedziło 19,59 miliona turystów. Lotnisko DXB działało blisko maksymalnej przepustowości. Jeżeli pojawiają się zakłócenia w ruchu lotniczym czy ograniczenia przestrzeni powietrznej, pierwsze co spada to obłożenie hoteli i mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo. A wiele lokali w Dubaju było kupowanych właśnie z myślą o takim modelu najmu. Spadek obłożenia oznacza niższy realny zwrot z inwestycji.

Drugi kanał to decyzje inwestorów. Gdy rośnie niepewność, część kupujących przechodzi w tryb „poczekajmy”. Spada liczba podpisywanych umów. W takiej sytuacji sprzedający z rynku wtórnego, czyli osoby odsprzedające wcześniej kupione mieszkania, zaczynają konkurować ceną.

Trzeci kanał to koszty. Eskalacja napięć zwykle podnosi koszty ubezpieczenia, zwiększa niepewność logistyczną i może wpływać na koszt kapitału. To nie musi oznaczać nagłego załamania cen, ale może ograniczać zdolność rynku do wchłaniania nowych projektów przy dotychczasowych poziomach cen.

Największy temat: podaż

Kluczowe jest jednak to, że konflikt trafia na rynek, który i tak stoi przed wyzwaniem podażowym. Według CBRE, jednej z największych globalnych firm doradczych w sektorze nieruchomości, między 2026 a 2031 rokiem planowane jest oddanie niemal 500 tysięcy nowych jednostek. To ogromna liczba.

Fitch Ratings, międzynarodowa agencja ratingowa oceniająca wiarygodność rynków i państw, sygnalizowała wcześniej możliwość dwucyfrowej korekty cen, nawet do około 15 procent, jeżeli skok podaży zmaterializuje się w krótkim czasie.

Jeżeli do wysokiej podaży dołożymy:

• bardziej ostrożnych inwestorów,
  
• większą liczbę osób próbujących sprzedać mieszkania kupione w boomie,
  
• potencjalne osłabienie turystyki,
  

to presja na ceny przestaje być teorią, a staje się realnym scenariuszem do uwzględnienia w kalkulacjach.

Trzy realistyczne scenariusze

Scenariusz optymistyczny zakłada szybką deeskalację i powrót do względnej normalności. W takim układzie rynek może przejść w fazę stabilizacji i umiarkowanego wzrostu, przy relatywnej odporności segmentu premium, czyli najlepszych lokalizacji.

Scenariusz bazowy to przedłużona niepewność bez paraliżu miasta. Spada liczba transakcji, rośnie konkurencja w rynku wtórnym, szczególnie w segmencie masowym, gdzie podaż jest największa. Najbardziej prestiżowe lokalizacje utrzymują się relatywnie lepiej, ale dynamika wzrostu jest niska.

Scenariusz pesymistyczny zakłada powtarzające się zakłócenia infrastruktury i trwałe ograniczenie mobilności. W połączeniu z wysoką podażą może to doprowadzić do realnej korekty cen.

Najważniejsze wnioski

Dubaj nie jest automatycznie bańką, która musi pęknąć. Fundamenty w postaci napływu kapitału, korzystnego systemu podatkowego i globalnego znaczenia miasta nadal istnieją. Jednak cykl 2021-2025 był w dużej mierze napędzany łatwością wyjścia z inwestycji i wysoką płynnością. W 2025 roku ta łatwość zaczęła się pogarszać. W 2026 roku doszedł czynnik geopolityczny i ogromna podaż w drodze. To zmienia grę. W takim środowisku nie wystarczy założyć, że ceny „zawsze rosną”. Trzeba policzyć scenariusz, w którym sprzedaż trwa dłużej, marża jest niższa, a rynek wymaga większej selekcji. I właśnie w takich momentach widać, czy ktoś inwestuje świadomie, czy tylko korzystał z hossy.