Koniec podwyżek w trakcie budowy. Nowa ustawa uderzy w deweloperów czy w rynek?
Kolejna saga ręki państwa w relacji deweloper-klient. Tym razem mocniej. Projekt zmian w ustawie deweloperskiej ma jedno jasne przesłanie: kupujący ma być bezpieczniejszy, a deweloper ma brać na siebie więcej ryzyka. Pytanie brzmi nie czy to się wydarzy, tylko kto realnie za to zapłaci.
Co dokładnie się zmienia?
Projekt przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii zakłada kilka twardych ruchów.
- Po pierwsze, zakaz podnoszenia ceny po podpisaniu umowy deweloperskiej lub zobowiązującej. Jeżeli koszty budowy wzrosną, to problem dewelopera, nie klienta. Koniec z klauzulami waloryzacyjnymi działającymi na niekorzyść kupującego.
- Po drugie, wyższy zwrot opłaty rezerwacyjnej w sytuacji, gdy deweloper nie wywiąże się z umowy. To ma ograniczyć przypadki zrywania rezerwacji w czasie dynamicznych wzrostów cen.
- Po trzecie, spółki celowe realizujące inwestycję nie będą mogły po prostu zniknąć po sprzedaży lokali. Jeżeli planują zakończyć działalność przed upływem rękojmi, muszą wskazać podmiot, który przejmie zobowiązania wobec nabywców.
Dalej mamy bardziej szczegółowy prospekt informacyjny. Obowiązek ujawniania historii działalności, toczących się postępowań cywilnych i karnych. Więcej danych o firmie, mniej zasłaniania się marketingiem.
Zmienia się też procedura odbioru lokalu. Protokół z listą usterek będzie można złożyć elektronicznie lub pocztą, a deweloper ma obowiązek w nim uczestniczyć. Wady zgłoszone w protokole będą objęte ustawowymi terminami usunięcia.
Na koniec dochodzi rozbudowa Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami DOM prowadzonego przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Mają się tam pojawić informacje o historii inwestycji, sankcjach administracyjnych i realnych cenach transakcyjnych. To oznacza większą przejrzystość rynku.
Dlaczego rząd to robi?
Oficjalny cel jest prosty: wzmocnić pozycję kupujących i ograniczyć ryzyko na rynku pierwotnym. Trudno się dziwić. Według danych NBP średnie ceny transakcyjne nowych mieszkań w największych miastach przekraczały w 2025 roku 14 000 zł za m2, a w części lokalizacji znacznie więcej. Skala zobowiązań po stronie klientów rośnie. Wraz z nią rośnie presja na większą ochronę.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny już wcześniej podniósł koszty prowadzenia inwestycji. Teraz dochodzi kolejne przesunięcie ryzyka na stronę realizującą projekt. Państwo mówi wprost: klient ma mieć gwarancję ceny i pełniejszą informację o firmie, z którą podpisuje umowę.
Co to oznacza w praktyce dla deweloperów?
Dla kupującego sytuacja jest klarowna. Cena wpisana do umowy ma być ceną ostateczną. Większa transparentność. Łatwiejsze egzekwowanie usterek. Możliwość sprawdzenia historii dewelopera w jednym miejscu.
Dla dewelopera to zupełnie inna gra. Brak możliwości waloryzacji oznacza konieczność jeszcze dokładniejszej kalkulacji kosztów na starcie. Marża musi uwzględniać ryzyko wzrostu cen materiałów, robocizny, finansowania. Jeżeli ktoś liczył projekt „na styk”, teraz może się sparzyć.
W latach 2021–2023 koszty budowy rosły dynamicznie. Dane GUS pokazywały dwucyfrowe wzrosty cen robót budowlano-montażowych w niektórych okresach. W takich warunkach waloryzacja była dla części firm wentylem bezpieczeństwa. Po zmianach ten wentyl znika. Efekt może być prosty. Wyższe ceny startowe mieszkań. Skoro ryzyko rośnie, to ktoś musi je wycenić. Najczęściej zrobi to rynek.
Druga kwestia to struktury spółek celowych. Dotąd model SPV był standardem. Teraz nie wystarczy sprzedać lokale i zamknąć podmiot. Odpowiedzialność musi być zabezpieczona na okres rękojmi. To wymusi porządkowanie struktur holdingowych i większą dyscyplinę finansową. Portal z historią inwestycji może z kolei podzielić rynek. Firmy z dobrą reputacją zyskają, słabsze będą miały trudniej. Transparentność działa w dwie strony.
Praktyczne wnioski dla rynku
Jeżeli jesteś deweloperem, jeśli te zmiany wejdą w życie to będziesz musiał:
- Przeliczyć modele finansowe z większym buforem bezpieczeństwa.
- Uporządkować kwestie formalne i historię spółek.
- Zrewidować wzory umów i prospektów informacyjnych.
- Wzmocnić kontrolę kosztów i harmonogramów.
Jeżeli jesteś inwestorem w projekcie deweloperskim, sprawdź czy projekt ma realną poduszkę finansową. Zakaz waloryzacji nie likwiduje ryzyka. On je tylko przenosi. Jeżeli kupujesz mieszkanie, zyskujesz większą stabilność ceny i więcej informacji. Ale nie łudź się, że rynek odda to za darmo.
