Miasto Kraków po głośnej sprawie na Kazimierzu mówi „stop” inwestycji. I to nie jest przypadek.
Patrzę na tę sprawę z Krakowa i mam déjà vu. Nie dlatego, że historia jest identyczna jak inne, tylko dlatego, że mechanizm powtarza się coraz częściej. Deweloper wchodzi w projekt, plan miejscowy dopuszcza inwestycję, a potem nagle pojawia się ściana. Nie w postaci błędu w analizie czy problemu z finansowaniem, tylko decyzji miasta, które zmienia zasady gry w trakcie.
MPZP nie jest ostateczny
Na Kazimierzu zaistniała bardzo podobna sytuacja. Trzy kamienice, około dwudziestu rodzin, lokale usługowe, które współtworzą klimat miejsca, i plan prywatnego inwestora, żeby zamienić to w hotel. Formalnie inwestycja jeszcze nie wystartowała, nie ma pozwolenia na budowę, wszystko jest na etapie przygotowania. Wokół tych zapowiedzi zrobił się szum medialny i społeczne protesty i właśnie na podstawie presji społecznej, rada miasta podejmuje uchwałę, która ma zablokować funkcję hotelową w tym konkretnym miejscu. Dla wielu osób to jest wygrana mieszkańców. Dla inwestorów jest to sygnał, który każdy inwestor powinien bardzo dokładnie przeanalizować.
Bo to oznacza jedną rzecz. Plan miejscowy przestaje być czymś, na czym można się w pełni oprzeć. Przez lata uczyliśmy się w tej branży, że plan to fundament. Sprawdzasz przeznaczenie, analizujesz parametry, liczysz chłonność działki i na tej podstawie budujesz biznes. Tylko że dziś coraz częściej okazuje się, że plan jest ważny, ale nie ostateczny. Jeżeli pojawi się presja społeczna i temat stanie się polityczny, miasto jest w stanie wejść w proces i go zmienić. Nawet punktowo, nawet pod konkretną inwestycję.
To nie tylko Kraków
To jest efekt szerszego zjawiska, które widać w największych miastach. Turystyfikacja przestała być postrzegana jako rozwój. Zaczęła być problemem. W Krakowie liczba miejsc noclegowych rosła przez lata bardzo dynamicznie, do tego dochodzi najem krótkoterminowy, który wyciąga mieszkania z rynku dla mieszkańców. Efekt jest taki, że lokalne społeczności zaczynają się bronić. A politycy zaczynają reagować, bo to jest temat, na którym realnie można zyskać poparcie.
W tej konkretnej sprawie wystarczyło kilkadziesiąt tysięcy podpisów pod petycją i regularne protesty, żeby uruchomić cały mechanizm. Uchwała rady miasta to dopiero pierwszy krok, ale kierunek jest już jasny. I nawet jeśli ta konkretna sytuacja jeszcze się formalnie nie zakończyła, to ryzyko właśnie wystrzeliło.
Z mojej perspektywy najciekawsze jest to, co dzieje się pomiędzy wierszami. Bo tu nie chodzi tylko o konflikt mieszkańców z deweloperem. Tu widać trzy równoległe problemy, które coraz częściej nakładają się na siebie.
- Pierwszy to chaos operacyjny. Najemcy dostają sprzeczne informacje, terminy się rozjeżdżają, komunikacja nie istnieje. To jest coś, co potrafi rozwalić projekt od środka, zanim jeszcze pojawi się pierwszy wniosek o pozwolenie na budowę.
- Drugi to stan techniczny budynków. Zaniedbane kamienice, przeciekające dachy, brak remontów przez lata. Na rynku to nie jest nowość. Wiele projektów zaczyna się właśnie od „zarządzania stanem technicznym”, który ma uzasadnić późniejsze decyzje. Problem w tym, że dziś takie działania są dużo bardziej widoczne i dużo łatwiej je podważyć.
- Trzeci element to ryzyko prawne. Inwestor zapowiada roszczenia odszkodowawcze wobec miasta, jeśli zmiana planu obniży wartość nieruchomości. I to jest jak najbardziej możliwe. Tylko że każdy, kto był w takim procesie, wie jedno. Nawet jeśli masz rację, to nie znaczy, że wygrywasz szybko. A w tym czasie projekt stoi, kapitał jest zamrożony, a ryzyko rośnie.
Czy jest z tego dobre wyjście?
Z mojego doświadczenia wynika, że dzisiaj nie da się już analizować projektu tylko przez liczby. Excel przestał wystarczać. Trzeba patrzeć szerzej. Sprawdzać nie tylko MPZP, ale też klimat społeczny wokół inwestycji. Zrozumieć, czy w danym miejscu temat może stać się polityczny. Ocenić, czy projekt nie uderza w funkcję, którą mieszkańcy chcą zachować. Bo jeżeli uderza, to wcześniej czy później pojawi się opór. A za nim pójdą decyzje.
Ta historia z Kazimierza nie kończy tematu. Ona go dopiero otwiera. I pokazuje bardzo jasno, że deweloperka coraz rzadziej jest grą tylko na działce i projekcie. Coraz częściej to jest gra na styku prawa, polityki i emocji.
