Nowa szansa dla deweloperów: działki ze słupami zamiast problemu stają się okazją

Deweloperzy od lat traktowali działki z liniami energetycznymi i słupami przesyłowymi jak nieruchomości przeklęte. W ofertach widniały latami, nikt nie pytał o cenę, a właściciele zrezygnowani powtarzali: „tego nie da się sprzedać, bo stoi słup”. Koszt przesunięcia infrastruktury był astronomiczny, a strefy ochronne skutecznie blokowały projekty budowlane. Tak było wczoraj. Dziś takie grunty zaczynają być postrzegane zupełnie inaczej – jako nieoczywiste, ale niezwykle dochodowe okazje inwestycyjne.

Wyobraźmy sobie parcelę na obrzeżach dużego miasta. Doskonała komunikacja, atrakcyjne otoczenie, a cena niemal o połowę niższa niż w sąsiedztwie. Powód? Przez środek działki przebiega linia średniego napięcia, a na jej osi stoi masywny słup. Większość inwestorów nawet nie otworzy księgi wieczystej, przekonana, że temat z góry jest przegrany. A jednak to właśnie tam kryje się przewaga dla tych, którzy potrafią czytać prawo i myśleć strategicznie.

Kluczową kategorią w takich sprawach jest służebność przesyłu, uregulowana w art. 305¹–305⁴ Kodeksu cywilnego. Przedsiębiorstwo energetyczne, które korzysta z cudzej nieruchomości, powinno dysponować tytułem prawnym – zwykle umową ustanawiającą służebność. Jeśli tego tytułu brak, w grę wchodzi zasiedzenie służebności, czyli nabycie prawa do korzystania z gruntu wskutek długotrwałego, nieprzerwanego i widocznego korzystania z urządzeń przesyłowych.

Zasiedzenie reguluje art. 172 k.c. – wymaga ono upływu 20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze. Warunkiem jest jednak, aby urządzenia były widoczne i trwałe, a bieg zasiedzenia liczony jest od chwili ich posadowienia. Tu właśnie kryje się przestrzeń do gry prawnej. Przedsiębiorstwa przesyłowe powołują się na zasiedzenie niemal automatycznie, ale nie zawsze są w stanie je udowodnić. Brak dokumentów geodezyjnych, decyzji administracyjnych czy jednoznacznych map historycznych potrafi pogrzebać ich argumentację.

Dobitny przykład opisał portal money.pl. W sprawie rozpatrywanej przez Sąd Najwyższy przedsiębiorstwo energetyczne twierdziło, że linia i słupy istniały już przed 1988 rokiem, co miało otwierać drogę do zasiedzenia. Problem polegał na tym, że nie przedstawiło twardych dowodów potwierdzających tę okoliczność. Sąd uznał, że sama obecność słupa nie wystarcza – konieczne jest udowodnienie trwałości i widoczności urządzeń od początku biegu terminu zasiedzenia. W efekcie przedsiębiorstwo przegrało sprawę, a właściciel działki odzyskał pełnię praw.

Takie orzeczenia pokazują, że zasiedzenie nie jest automatycznym „prawem silniejszego”, ale instytucją wymagającą precyzyjnego udowodnienia wszystkich przesłanek. A skoro ciężar dowodu spoczywa na przedsiębiorstwie przesyłowym, inwestor zyskuje potężny argument w negocjacjach. Jeśli gestor nie jest w stanie sprostać wymaganiom, pozostaje mu usunięcie urządzeń – często na własny koszt.

Zamiast od razu wydawać miliony na zakup działki z problemem, deweloper może podpisać umowę przedwstępną, w której zapisze warunek zawieszający: przeniesienie własności nastąpi dopiero wtedy, gdy sprawa zostanie uregulowana. To daje czas na negocjacje, postępowania administracyjne czy proces sądowy, a jednocześnie gwarantuje, że kiedy przeszkoda zniknie, grunt trafi do inwestora już w pełni „oczyszczony”.

Działka, którą wszyscy omijali z daleka, może wtedy zmienić swoje oblicze. Z niechcianego terenu, na którym od lat pasły się tylko sarny, staje się atrakcyjnym gruntem budowlanym, zdolnym pomieścić osiedle domów jednorodzinnych albo nowoczesny kompleks mieszkaniowy. Wartość rynkowa rośnie skokowo, a inwestor ma wybór – realizować projekt deweloperski samodzielnie albo sprzedać grunt dalej, osiągając zysk większy niż w klasycznym flipie na mieszkaniu.

To, co przez dekady uchodziło za przeszkodę nie do pokonania, dziś zaczyna być postrzegane jako nowy segment rynku. Słup na działce nie jest już symbolem przekleństwa, ale okazji dla tych, którzy odważą się spojrzeć na nieruchomość inaczej. A tam, gdzie jedni widzą problem, deweloper potrafiący czytać kodeks i orzecznictwo sądów, widzi szansę na inwestycję, o jakiej konkurencja nawet nie pomyślała.