Od zapaści do renesansu? Kontrowersyjny zwrot w budownictwie mieszkaniowym

Pierwsze półrocze 2025 roku przyniosło mieszane sygnały dla sektora budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Z jednej strony odnotowano dalsze spadki w zakresie mieszkań oddanych do użytkowania oraz liczby pozwoleń na budowę, co wskazuje na utrzymujące się trudności inwestycyjne. Z drugiej jednak, lipcowe dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują pierwsze symptomy ożywienia, które mogą mieć kluczowe znaczenie dla planowania nowych projektów deweloperskich.

W okresie styczeń–czerwiec oddano do użytkowania 92,2 tysiąca mieszkań, co oznacza spadek o 3,5% w porównaniu z rokiem ubiegłym. Najsilniej spadki dotknęły segment indywidualny (–4,9%), nieco mniejsze odnotowano w sektorze deweloperskim (–2,9%). Budownictwo spółdzielcze, społeczne czynszowe, komunalne i zakładowe utrzymało się na poziomie około 2,3 tysiąca lokali. Dane dotyczące powierzchni użytkowej potwierdzają wyraźny dualizm rynku – przeciętne mieszkanie deweloperskie miało w tym okresie 61,8 m², w budownictwie indywidualnym dominowały domy o powierzchni 141,7 m², a średnia dla całego rynku wyniosła 90 m².

Wskaźniki dotyczące pozwoleń i rozpoczętych budów wskazują na wyraźne spowolnienie. W pierwszym półroczu wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym dla 121,4 tysiąca mieszkań, czyli o 15,8% mniej niż rok wcześniej. Rozpoczęto budowę 110,7 tysiąca lokali, co oznacza spadek o 9,5% r/r. Szczególnie niekorzystnie wyglądał czerwiec, w którym liczba pozwoleń spadła o 23,4% w porównaniu z rokiem poprzednim, a rozpoczęć budowy o 25,2%. Jednocześnie liczba mieszkań w budowie na koniec czerwca wyniosła 853,2 tysiąca i była o 3,1% wyższa niż rok wcześniej, co wskazuje na utrzymanie dużego portfela projektów w realizacji.

Na tle powyższych danych lipiec przyniósł znaczące odbicie, które może stanowić istotny sygnał zmiany trendu. W tym miesiącu rozpoczęto budowę blisko 20 tysięcy mieszkań, co oznacza wzrost o 25% względem czerwca. W segmencie deweloperskim dynamika była jeszcze wyższa i wyniosła +35%, przy rozpoczęciu niemal 12 tysięcy lokali. Równolegle wydano ponad 26 tysięcy pozwoleń na budowę, co w ujęciu miesięcznym oznacza wzrost o 40%, choć w porównaniu rok do roku nadal notowany był spadek rzędu 2–2,4%. W lipcu oddano do użytkowania 18 tysięcy mieszkań, czyli o 17% więcej niż w czerwcu, choć wciąż o 4% mniej niż rok wcześniej.

Interpretacja tych danych wskazuje na potencjalny punkt zwrotny. Wzrost liczby nowych rozpoczęć i pozwoleń może wynikać z poprawiających się warunków finansowych, w tym obniżek stóp procentowych i zwiększonej dostępności kredytów hipotecznych. Jeżeli trend ten zostanie utrzymany w kolejnych miesiącach, druga połowa roku może oznaczać wyjście branży z okresu stagnacji i wejście w fazę stopniowej odbudowy aktywności inwestycyjnej.

Z perspektywy deweloperów szczególnie istotne jest aktywne monitorowanie danych publikowanych przez GUS, które w obecnych warunkach mogą zmieniać się dynamicznie z miesiąca na miesiąc. Strategiczne znaczenie zyskuje elastyczne zarządzanie portfelem inwestycji, umożliwiające szybkie dostosowanie skali projektów do sygnałów płynących z rynku. Niezbędne pozostaje również różnicowanie oferty – rynek wyraźnie dzieli się na kompaktowe mieszkania w zabudowie wielorodzinnej oraz domy indywidualne o dużej powierzchni użytkowej, a każda z tych grup odbiorców wymaga odmiennego podejścia inwestycyjnego i sprzedażowego.

Podsumowując, pierwsze półrocze 2025 potwierdziło trudności sektora, jednak lipcowe dane mogą sygnalizować przełom. Wiele zależeć będzie od utrzymania się pozytywnej dynamiki w kolejnych miesiącach. Jeżeli obecny trend zostanie wzmocniony przez czynniki makroekonomiczne i poprawę nastrojów konsumenckich, rynek budownictwa mieszkaniowego może wejść w nową fazę cyklu, w której kluczowe będzie szybkie reagowanie na zmieniające się warunki i świadome zarządzanie ryzykiem inwestycyjnym.