Koniec z wliczaniem ścianek działowych do metrażu. Co nowa ustawa oznacza dla deweloperów?
Na początku 2026 roku została wprowadzona istotna zmiana w zasadach liczenia powierzchni użytkowej mieszkań i domów jednorodzinnych. Karol Nawrocki podpisał nowelizację ustawy, która jednoznacznie rozstrzyga sposób obliczania metrażu w inwestycjach deweloperskich.
Zmiana ta kończy wieloletnie rozbieżności interpretacyjne w praktyce oznacza koniec wliczania ścianek działowych do powierzchni użytkowej, jeśli nie przewiduje tego właściwa Polska Norma. Dla deweloperów nie jest to korekta kosmetyczna, lecz realna zmiana wpływająca na PUM, ceny ofertowe i rentowność projektów.
Nowe przepisy wchodzą w życie po 14 dniach od ogłoszenia.
Co dokładnie zmienia nowa ustawa?
Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wprowadza jasną zasadę:
Powierzchnia użytkowa lokalu lub domu musi być liczona zgodnie z właściwą Polską Normą.
Oznacza to, że:
- deweloper nie może dowolnie definiować powierzchni użytkowej w umowie deweloperskiej,
- sposób liczenia metrażu musi być jednolity dla wszystkich inwestycji,
- ściany działowe nie mogą być wliczane do metrażu, jeżeli Polska Norma ich nie uwzględnia.
Dotychczasowe różnice pomiędzy zapisami umownymi a normami technicznymi zostały ustawowo wyeliminowane.
Dlaczego ta zmiana była konieczna?
Przez lata rynek funkcjonował w stanie niejednoznaczności prawnej. W praktyce oznaczało to, że:
- różni deweloperzy liczyli powierzchnię użytkową w różny sposób,
- w części inwestycji wliczano powierzchnię pod ściankami działowymi,
- ten sam lokal mógł mieć inną powierzchnię „sprzedażową” w zależności od przyjętej metodologii.
W przypadku większych mieszkań i domów jednorodzinnych różnica pomiędzy liczeniem metrażu zgodnie z Polską Normą a zapisami umownymi mogła oznaczać kilkadziesiąt tysięcy złotych różnicy w cenie. Nowa ustawa zamyka tę możliwość.
Kluczowe zmiany z punktu widzenia dewelopera
1. Koniec elastycznego liczenia PUM
Zmiana przepisów oznacza:
- brak możliwości „optymalizowania” powierzchni użytkowej poprzez ścianki działowe,
- konieczność ścisłego trzymania się normy,
- mniejszą dowolność w kształtowaniu metrażu ofertowego.
To bezpośrednio wpływa na kalkulację PUM i model finansowy inwestycji.
2. Wpływ na projektowanie i układy mieszkań
Przy braku możliwości „ratowania” metrażu:
- większego znaczenia nabiera efektywność układu funkcjonalnego,
- błędy projektowe stają się bardziej kosztowne,
- rośnie rola współpracy dewelopera z architektem już na etapie koncepcji.
Zmiana premiuje dobrze zaprojektowane mieszkania, a nie te, które dobrze wyglądały tylko na papierze.
3. Większa transparentność, mniejsze ryzyko sporów
Z perspektywy rynku:
- oferta staje się bardziej porównywalna,
- maleje ryzyko reklamacji i sporów z nabywcami,
- deweloper działa w jednoznacznych ramach prawnych.
Jednocześnie oznacza to koniec przewagi wynikającej z interpretacji zapisów, a większe znaczenie zyskuje realna jakość produktu.
Kogo dotyczy ta zmiana?
Nowa ustawa obejmuje:
- wszystkie inwestycje deweloperskie,
- mieszkania i domy jednorodzinne,
- projekty wprowadzane do sprzedaży po wejściu w życie przepisów.
Nie ma znaczenia skala inwestycji ani jej lokalizacja. Każdy deweloper musi stosować Polską Normę przy wyliczaniu powierzchni użytkowej.
Wnioski dla deweloperów
Dla branży deweloperskiej ta zmiana oznacza konieczność dostosowania sposobu myślenia o metrażu i cenie.
Co warto zrobić już teraz:
- Zweryfikować sposób liczenia powierzchni użytkowej w aktualnych i planowanych projektach.
- Przeanalizować wpływ zmiany na PUM i rentowność inwestycji.
- Sprawdzić projekty architektoniczne pod kątem efektywności układów.
- Przygotować sprzedaż i komunikację na nowy, jednoznaczny standard metrażu.
