Jak uniknąć oszustw wykonawców i minimalizować ryzyko roszczeń – poradnik dla dewelopera
W branży deweloperskiej jednym z kluczowych aspektów prowadzenia inwestycji jest współpraca z wykonawcami.
Niezależnie od skali projektu, wybór rzetelnych podwykonawców ma ogromne znaczenie zarówno dla jakości budowy, jak i dla zabezpieczenia finansowego całego przedsięwzięcia. Niestety, na rynku zdarzają się przypadki nieuczciwych firm, które próbują wyłudzić zaliczki, porzucają inwestycję lub wykorzystują luki prawne do składania roszczeń o dodatkowe wynagrodzenie. Oszustwa wśród wykonawców – na co uważać? Deweloperzy, podobnie jak klienci indywidualni, mogą paść ofiarą nieuczciwych wykonawców.
Przykłady takich sytuacji są liczne. Wykonawca może przyjąć zaliczkę na materiały i nigdy nie rozpocząć prac lub znacznie je opóźniać, tłumacząc się problemami logistycznymi. W skrajnych przypadkach firma budowlana porzuca inwestycję po częściowej realizacji, zmuszając dewelopera do ponoszenia dodatkowych kosztów na znalezienie innego wykonawcy. Zdarzają się także sytuacje, w których wykonawcy zawyżają koszty robót lub próbują manipulować zapisami umowy.
Na przykład firma budowlana może wykonać część prac niskiej jakości, licząc na konieczność ich poprawy i uzyskanie dodatkowego wynagrodzenia. Innym problemem są sytuacje, gdy wykonawca domaga się kolejnych przelewów jeszcze przed zakończeniem etapów budowy, grożąc wstrzymaniem prac. Oszustwa klientów indywidualnych i nieuczciwe roszczenia względem deweloperów Nieuczciwe praktyki nie dotyczą wyłącznie wykonawców. Klienci indywidualni również mogą stosować metody mające na celu wyłudzenie środków lub uzyskanie nieruchomości na niekorzystnych dla dewelopera warunkach. Popularnym schematem jest celowe opóźnianie odbioru mieszkania i próby wymuszenia dodatkowych prac wykończeniowych bez ich wcześniejszego uwzględnienia w umowie. Innym problemem są sytuacje, w których klient po podpisaniu umowy deweloperskiej szuka pretekstu do jej zerwania i domaga się zwrotu zadatku, mimo że inwestycja jest realizowana zgodnie z planem. W skrajnych przypadkach osoby kupujące mieszkania celowo zgłaszają nieistniejące wady lub drobne usterki, aby negocjować obniżkę ceny nieruchomości lub wymusić dodatkowe rabaty.
Zabezpieczenie dewelopera – jak unikać ryzyka?
Najlepszym sposobem na uniknięcie problemów z wykonawcami i klientami jest dobrze skonstruowana umowa oraz odpowiednie zarządzanie płatnościami. Jednym z kluczowych elementów jest rezygnacja z wysokich zaliczek na rzecz systemu płatności po realizacji poszczególnych etapów prac. Dzięki temu wykonawca otrzymuje wynagrodzenie za faktycznie wykonane prace, a deweloper ma kontrolę nad jakością i terminowością realizacji. Konieczne jest także dokładne sprawdzenie podwykonawców przed podpisaniem kontraktu. Warto analizować ich wcześniejsze realizacje, opinie w branży oraz sytuację finansową. Zatrudnienie firmy budowlanej, która ma zaległości wobec swoich podwykonawców lub figuruje w rejestrach dłużników, wiąże się z ogromnym ryzykiem. Umowa powinna także zawierać precyzyjne zapisy dotyczące harmonogramu prac, odbiorów technicznych oraz ewentualnych kar umownych za opóźnienia. Deweloper powinien unikać klauzul umożliwiających jednostronne podnoszenie kosztów przez wykonawcę oraz zobowiązać się do płatności wyłącznie za rzeczywiście wykonane prace. Roszczenia wykonawców za rażącą stratę na kontrakcie Zdarza się, że wykonawcy, niezadowoleni z warunków kontraktu, próbują dochodzić roszczeń pod pretekstem „rażącej straty”. Może to wynikać ze złego oszacowania kosztów przez firmę budowlaną lub wzrostu cen materiałów. W niektórych przypadkach wykonawcy składają pozwy, domagając się dodatkowych kwot pod pretekstem „nadzwyczajnej zmiany okoliczności”.
Aby uniknąć takich sytuacji, deweloper powinien zabezpieczyć się poprzez wprowadzenie do umowy mechanizmów ograniczających możliwość jednostronnej zmiany warunków finansowych.
Warto także przewidzieć w kontrakcie zapisy dotyczące waloryzacji cen materiałów budowlanych w określonych granicach oraz jasno określić zakres odpowiedzialności wykonawcy za błędne oszacowanie kosztów.
Podsumowanie – jak skutecznie zarządzać ryzykiem?
Współpraca z rzetelnymi wykonawcami i odpowiednie zabezpieczenie kontraktów to klucz do uniknięcia problemów na etapie realizacji inwestycji. Rezygnacja z wysokich zaliczek na rzecz płatności za zrealizowane prace, dokładna weryfikacja podwykonawców oraz precyzyjnie skonstruowane umowy to podstawowe narzędzia, które pomagają chronić interesy dewelopera. Branża budowlana niesie ze sobą wiele ryzyk, ale właściwe zarządzanie finansami i kontrola nad inwestycją pozwalają minimalizować zagrożenia związane zarówno z nieuczciwymi wykonawcami, jak i klientami, którzy próbują wykorzystać luki prawne. Warto pamiętać, że solidne podstawy prawne i rozsądne podejście do zarządzania projektami mogą uchronić przed stratami finansowymi i pozwolić na sprawną realizację inwestycji.
