Najem krótkoterminowy jaki znamy się kończy.
Jeszcze do niedawna wynajem na doby był prosty. Kupujesz mieszkanie, wrzucasz je na platformę, ustawiasz ceny i zarabiasz. Bez większych formalności. To się właśnie kończy. I nie chodzi o kosmetyczną zmianę, tylko o całkowite przestawienie zasad gry. Od 20 maja 2026 r. państwo mówi wprost. Koniec wolnej amerykanki.
Rejestracja albo kara. Proste zasady, duże konsekwencje.
Nowe przepisy wprowadzają obowiązkowy wpis do ewidencji dla wszystkich, którzy wynajmują krótkoterminowo. Brak rejestracji to nie drobna niedogodność, tylko ryzyko kary do 50 tys. zł. To nie jest straszak. To jest narzędzie do wyczyszczenia rynku. Ministerstwo Sportu i Turystyki chce zrównać najem krótkoterminowy z usługami hotelarskimi. W praktyce oznacza to jedno. Koniec funkcjonowania poza systemem. Każdy lokal zaczyna być traktowany jak biznes noclegowy, a nie prywatna inicjatywa właściciela. I to zmienia wszystko.
Szara strefa pod ścianą
Do tej pory duża część rynku działała poza jakąkolwiek kontrolą. Bez podatków na pełnym poziomie, bez spełniania norm, bez odpowiedzialności. Nowe regulacje uderzają dokładnie w ten segment. To, co dla jednych było sposobem na szybki cashflow, dla innych było nieuczciwą konkurencją. Hotele, aparthotele i profesjonalni operatorzy od lat upominali się o to, że gra toczy się na różnych zasadach. Teraz te zasady zdaniem ustawodawcy mają się wyrównać.
Konflikt na poziomie budynku. Wspólnoty mówią „dość”
Równolegle mamy drugi front. Nie ustawowy, tylko sąsiedzki. Wspólnoty mieszkaniowe coraz częściej próbują blokować najem krótkoterminowy uchwałami. Powód jest prosty. Rotacyjni goście, hałas, zniszczenia części wspólnych. Z punktu widzenia mieszkańców to nie jest inwestycja obok. To jest mini hotel za ścianą. Problem w tym, że prawo nie daje im tak szerokich możliwości, jak im się wydaje. Zgodnie z linią orzeczniczą Sąd Najwyższy, ani deweloper, ani wspólnota nie mogą narzucić właścicielowi, komu wynajmuje mieszkanie. Mogą regulować ciszę nocną, korzystanie z części wspólnych, ale nie sam fakt najmu. Czyli mamy klasyczny konflikt. Prawo własności kontra komfort życia. I to się będzie ciągnąć jeszcze latami w sądach.
Rynek się profesjonalizuje. Nie każdy się odnajdzie
Najem krótkoterminowy przestaje być „łatwym biznesem”. Wchodzi w etap, w którym liczy się operacyjność. Obsługa gości, standard, procedury, bezpieczeństwo, rozliczenia podatkowe. To zaczyna przypominać hotelarstwo, tylko w rozproszonej formie. I teraz kluczowa rzecz. Wielu drobnych właścicieli tego nie udźwignie. Bo to już nie jest wrzucenie ogłoszenia i odbieranie telefonu. To jest normalny biznes, który wymaga czasu, struktury i odpowiedzialności.
Dane i kierunek rynku
Już dziś widać, że rynek najmu w Polsce się zmienia. Rentowność najmu długoterminowego w dużych miastach spada, a koszty rosną (NBP, raporty 2025). To właśnie dlatego wielu inwestorów uciekło w najem krótkoterminowy. Ale teraz ten kierunek się zamyka dla części graczy. Z drugiej strony, według danych Główny Urząd Statystyczny liczba turystów krajowych i zagranicznych rośnie rok do roku. Popyt na noclegi nie znika. Zmienia się tylko to, kto na nim zarabia.
Co to oznacza w praktyce?
Jeżeli masz mieszkanie pod najem krótkoterminowy, masz trzy opcje. Pierwsza. Wchodzisz w to na poważnie. Rejestracja, standard, operacja jak w hotelu. Druga. Oddajesz to operatorowi i tniesz marżę, ale masz spokój. Trzecia. Wychodzisz z rynku i wracasz do najmu długoterminowego. Nie ma już czwartej opcji pod tytułem „jakoś to będzie”.
