Szansa dla deweloperów!! „Prezes już nie zablokuje inwestycji – ustawa odbiera władzę spółdzielczym baronom”

Rządowe projekty ustaw dotyczące spółdzielni mieszkaniowych, zapowiedziane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii oraz Ministerstwo Finansów, mogą całkowicie odmienić realia funkcjonowania tego sektora – i co najważniejsze z punktu widzenia rynku – otwierają zupełnie nowe możliwości dla deweloperów. Ustawy, określane jako „mała” i „duża”, mają zakończyć wieloletnie patologie w zarządzaniu spółdzielniami, które często działały jak zamknięte księstwa, blokując inwestycje, utrudniając podłączenia mediów i skutecznie izolując cenne tereny mieszkaniowe przed jakąkolwiek rynkową konkurencją.

Jedną z kluczowych zmian, które mogą przynieść realne korzyści deweloperom, jest wprowadzenie kadencyjności zarządów spółdzielni mieszkaniowych. Obecnie osoby piastujące funkcje w zarządach często utrzymują się na stanowiskach przez dziesięciolecia, praktycznie bez kontroli członków. Nowe przepisy zakładają maksymalnie 4-letnią kadencję, po której zarząd będzie musiał uzyskać absolutorium. Co ważniejsze – brak absolutorium automatycznie oznaczać będzie odwołanie danego członka zarządu.

Z punktu widzenia dewelopera oznacza to koniec praktyki, w której zarządy trwale blokowały dostęp do atrakcyjnych działek, leżących na terenach spółdzielni, albo przeciągały negocjacje w nieskończoność, żądając nieformalnych „opłat motywacyjnych”. W wielu przypadkach, aby poprowadzić instalacje wodno-kanalizacyjne, gazowe czy energetyczne przez teren należący do spółdzielni, inwestorzy zmuszani byli do uiszczania nieoficjalnych opłat za „prawo dysponowania nieruchomością”, co nie miało podstawy prawnej, ale było de facto wymuszane przez długoletnich prezesów. Po wejściu w życie przepisów kadencyjnych, zarządy będą działać z większą transparentnością, a członkowie będą mogli egzekwować odpowiedzialność – co wyeliminuje te patologiczne mechanizmy.

Dodatkową szansą dla inwestorów są zmiany dotyczące organizacji walnych zgromadzeń. Projekt tzw. „małej” ustawy znosi możliwość przeprowadzania ich w trybie pisemnym. Konieczność organizowania zgromadzeń stacjonarnych oznacza większy udział i kontrolę członków spółdzielni nad decyzjami zarządu, co ułatwi społecznościom podejmowanie uchwał korzystnych dla rozwoju ich terenów – w tym np. zgody na sprzedaż gruntów deweloperom lub ustanowienie służebności przesyłu dla mediów.

Kolejnym rozwiązaniem ułatwiającym dostęp do rynku spółdzielczego jest możliwość dochodzenia ustanowienia odrębnej własności lokalu na drodze sądowej, jeśli zarząd spółdzielni odmawia jego przekształcenia. Do tej pory wiele inwestycji kończyło się wieloletnim zamrożeniem środków w lokalach formalnie należących do spółdzielni. Nowe przepisy wprowadzają jasną ścieżkę sądową – z określeniem, kiedy sprawa toczy się w trybie procesowym, a kiedy nieprocesowym – co ograniczy przewlekłość i uznaniowość procedur.

Również ograniczenie pełnomocnictw do najbliższej rodziny (małżonkowie, dzieci, partnerzy, rodzice) oraz wprowadzenie obowiązku składania oświadczeń pod rygorem odpowiedzialności karnej, ograniczy możliwość manipulowania głosowaniami na walnych zgromadzeniach przez zarządy, które dotychczas wykorzystywały „pełnomocników technicznych” do blokowania decyzji niekorzystnych dla ich pozycji – w tym także sprzedaży gruntów inwestorom.

Z perspektywy rynku deweloperskiego mamy do czynienia z prawdziwym przełomem. Tereny spółdzielni – często w atrakcyjnych, dobrze zurbanizowanych lokalizacjach – przestają być „czarną dziurą” inwestycyjną. Nowe przepisy znacząco obniżą ryzyko prawne i operacyjne prowadzenia inwestycji na gruntach spółdzielczych, zwiększą transparentność decyzji o udostępnieniu terenu i wyeliminują nieformalne mechanizmy blokujące rozwój infrastruktury technicznej.

W konsekwencji, wejście w życie nowych ustaw może uruchomić falę transakcji między spółdzielniami a inwestorami, zwłaszcza w zakresie recyklingu terenów mieszkaniowych, adaptacji przestrzeni wspólnych, budowy infrastruktury osiedlowej i docelowo – rozwoju mieszkań w segmencie popularnym i średnim. Oczekiwany efekt to nie tylko wzrost dostępności gruntów, ale także uproszczenie procesów związanych z uzbrojeniem terenu, co znacznie przyspieszy tempo realizacji inwestycji.

Dodatkową, niezwykle istotną korzyścią wynikającą z projektowanych zmian jest możliwość zacieśnienia współpracy między deweloperami a spółdzielniami w zakresie wspólnych inwestycji infrastrukturalnych – w szczególności terenów rekreacyjnych, takich jak place zabaw, siłownie plenerowe czy strefy aktywności dla dzieci i seniorów. Obecne przepisy oraz skostniałe struktury zarządów często wymuszały na deweloperach budowanie tzw. „pato-placów zabaw” – małych, odizolowanych obiektów, które nie spełniały realnych potrzeb mieszkańców, a były jedynie sposobem na spełnienie formalnych wymogów bilansowania terenów biologicznie czynnych i rekreacyjnych.

Po wprowadzeniu kadencyjności zarządów i zwiększeniu przejrzystości w funkcjonowaniu spółdzielni, otwiera się możliwość tworzenia wspólnych przestrzeni rekreacyjnych – współfinansowanych przez deweloperów i spółdzielnie. Przylegające do nowych inwestycji osiedla spółdzielcze będą mogły udostępniać swoje tereny pod rozbudowę infrastruktury wypoczynkowej, co pozwoli tworzyć większe, zintegrowane kompleksy rekreacyjne zamiast kilku odrębnych i niedostosowanych do rzeczywistych potrzeb obiektów. Takie rozwiązanie nie tylko ograniczy koszty po stronie inwestora, ale także podniesie jakość przestrzeni wspólnych dla wszystkich mieszkańców – zarówno nowych, jak i dotychczasowych.

Co więcej, wspólne inwestycje będą mogły być uwzględniane w bilansie zagospodarowania przestrzennego, co uprości procedury formalne związane z pozwoleniami na budowę i odbiorami. To rozwiązanie wpisuje się w nowoczesne podejście do planowania miejskiego – opartego na integracji, współpracy i efektywnym wykorzystaniu przestrzeni. W perspektywie długoterminowej może to przełożyć się na tworzenie lokalnych centrów sąsiedzkich – z infrastrukturą służącą nie tylko dzieciom, ale też osobom starszym i całym rodzinom.