Wstrzymano budowę mimo prawomocnego pozwolenia. Deweloperzy, uważajcie na interpretacje urzędników
W samym sercu Zakopanego, w prestiżowej Dolinie Białego, stoi dziś niemal gotowy apartamentowiec, który… świeci pustkami. Choć inwestor posiadał prawomocne pozwolenie na budowę, a projekt przeszedł długą i skomplikowaną drogę urzędową, finalnie nadzór budowlany nakazał wstrzymanie robót. Sytuacja pokazuje, że nawet posiadanie wszystkich wymaganych zgód i decyzji administracyjnych nie gwarantuje bezproblemowej realizacji inwestycji. Deweloperzy, uważajcie: urzędnicza interpretacja może sparaliżować nawet najlepiej przygotowany projekt.
Historia tej inwestycji zaczęła się od rozbiórki starego pensjonatu, który zgodnie z decyzją PINB z 2011 roku, miał zbyt zły stan techniczny, by mógł dalej funkcjonować. Inwestor planował w jego miejsce wznieść nowoczesny apartamentowiec z siedmioma kondygnacjami, w tym dwoma podziemnymi garażami. Problem w tym, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszczał jedynie “odbudowę”, co stało się osią sporu z urzędnikami. Mimo początkowych odmów starostwa i sprzeciwu magistratu, inwestor uzyskał pozwolenie na budowę od wojewody, które później zostało podtrzymane przez wszystkie możliwe instancje – od Ministerstwa Infrastruktury po sąd administracyjny i GUNB. Inwestycja ruszyła pełnoprawnie.
I gdy wydawało się, że budowa zbliża się ku końcowi, pojawił się niespodziewany zwrot akcji. Pod koniec 2022 roku nadzór budowlany stwierdził niezgodności z zatwierdzonym projektem i nakazał wstrzymanie robót. Kluczowy zarzut dotyczył odstępstwa w konstrukcji – pojawiły się dodatkowe słupy, które zwiększyły powierzchnię zabudowy o ponad 5%. Choć z punktu widzenia inżynieryjnego może się to wydawać niewielką zmianą, dla nadzoru budowlanego oznaczało to przekroczenie granic dopuszczalnych modyfikacji. Inwestor, próbując ratować sytuację, złożył projekt zamienny, ale proces jego oceny przez urzędników trwa do dziś. W międzyczasie budynek stoi – zamknięty, niewykończony, nieprzekazany do użytkowania.
Ten przykład powinien być poważnym sygnałem ostrzegawczym dla całej branży deweloperskiej. Prawomocne PNB to nie gwarancja bezpieczeństwa, jeśli na placu budowy pojawią się najmniejsze odstępstwa – nawet te uzasadnione technologicznie lub wynikające z konieczności adaptacji. Jeszcze większym zagrożeniem może być niejednoznaczność zapisów w planie miejscowym. Jeśli plan dopuszcza „odbudowę”, ale nie „nową budowę”, inwestor może wpaść w pułapkę interpretacyjną, która uruchomi lawinę problemów administracyjnych – mimo że początkowo urzędy wydały zgodę.
Deweloperzy powinni mieć świadomość, że każdy etap dokumentacji projektowej musi być nie tylko starannie opracowany, ale i zgodny z najbardziej restrykcyjną możliwą interpretacją przepisów. Nie można opierać się na założeniu, że raz wydane pozwolenie gwarantuje spokój – szczególnie w regionach atrakcyjnych inwestycyjnie, gdzie napięcia między inwestorami a lokalnymi urzędnikami bywają silne. Warto również monitorować zmiany w przepisach i linię orzeczniczą, by unikać niespodzianek, które mogą zakończyć się wielomiesięcznym zastojem i poważnymi stratami finansowymi.
Dolina Białego pokazuje jasno: w Polsce można mieć pełne pozwolenie, zgodność z decyzjami administracyjnymi i nadal stanąć w martwym punkcie. Bo urzędnik zawsze może spojrzeć na ten sam projekt zupełnie inaczej. A wtedy żadna decyzja nie jest ostateczna – nawet ta z pieczątką ministerstwa.
