EPBD dopiero się rozkręca. Deweloper zapłaci za nią wcześniej niż w 2030 roku

2030 rok brzmi daleko tylko dla kogoś, kto nigdy nie prowadził większej inwestycji deweloperskiej. Grunt kupiony dzisiaj może być zabudowywany przez kolejne cztery, pięć albo sześć lat. Pierwszy budynek powstanie według jednych wymagań, a trzeci etap tego samego osiedla może już wpadać w zupełnie inny standard energetyczny. I wtedy okaże się, że problemem nie jest kolejna unijna dyrektywa do przeczytania przez prawnika, tylko miejsce na urządzenia, dostępna moc, dach, garaż, materiały i dodatkowe koszty budowy.

Mowa o EPBD, czyli dyrektywie UE 2024/1275 dotyczącej charakterystyki energetycznej budynków. Najwięcej emocji wzbudza przy niej gaz i hasło „budynki bezemisyjne”. Dla dewelopera ciekawsze rzeczy są jednak kilka stron dalej. Od 2028 roku w większych nowych budynkach zacznie być liczony ślad węglowy całego cyklu życia, od produkcji betonu i stali aż po rozbiórkę obiektu. Do końca 2029 roku pojawiają się wymagania dotyczące instalacji wykorzystujących energię słoneczną w nowych budynkach mieszkalnych. Do tego dochodzi elektromobilność i miejsca na rowery. Od 2030 roku wszystkie nowe budynki mają wejść w standard bezemisyjny.

To nie jest temat na 2030 rok. To jest temat dla gruntów kupowanych teraz.

Polska jest spóźniona, ale dyrektywa nigdzie nie znika

Państwa członkowskie miały zasadniczo czas na wdrożenie nowych i zmienionych przepisów EPBD do 29 maja 2026 roku. Polska nadal jest w trakcie dostosowywania krajowych regulacji. Równocześnie procedowane są nowe Warunki Techniczne. Projekt nowego rozporządzenia został zgłoszony Komisji Europejskiej 7 sierpnia 2026 roku, a ustawowe upoważnienie wymaga wydania nowego rozporządzenia najpóźniej do 20 września 2026 roku. Na dziś nadal mówimy więc o okresie, w którym część nowych wymagań jest znana z dyrektywy, ale ich dokładne przełożenie na polski projekt budowlany jeszcze się kształtuje.

Dla inwestora to wyjątkowo niewygodny układ. Decyzję o zakupie działki trzeba podjąć dzisiaj, natomiast pełnego zestawu przepisów obowiązujących przy kolejnych etapach inwestycji jeszcze nie ma. Można oczywiście uznać, że zajmiemy się tym, kiedy nowe rozporządzenia zostaną opublikowane. Tyle że wtedy grunt może być już kupiony, parametry zabudowy ustalone, a możliwość zmiany koncepcji znacznie mniejsza.

Budynek bezemisyjny brzmi niewinnie, dopóki nie trzeba go zaprojektować

Od 1 stycznia 2030 roku wszystkie nowe budynki mają być bezemisyjne. Dyrektywa wymaga między innymi bardzo wysokiej charakterystyki energetycznej i braku emisji CO2 z paliw kopalnych na miejscu. Nie oznacza to, że każdy blok będzie miał dokładnie taki sam system ogrzewania. Energia może pochodzić z OZE, efektywnej sieci ciepłowniczej albo innych źródeł spełniających przyszłe wymagania. Dla dewelopera najważniejsza jest konsekwencja. Przy gruncie przygotowywanym pod inwestycję kończoną około 2030 roku nie wystarczy już ustalić, że „media są w drodze”. Trzeba wiedzieć, jaką moc rzeczywiście można uzyskać, czy lokalna sieć ciepłownicza będzie rozwiązaniem dla planowanego budynku, gdzie znajdą się urządzenia techniczne i czy przyjęte dziś źródło energii ma sens również dla późniejszych etapów.

Można mieć świetną działkę z dobrym planem miejscowym i przyzwoitą chłonnością, a następnie dowiedzieć się, że zwiększenie mocy wymaga przebudowy sieci albo własnej stacji transformatorowej. Ten koszt nie pojawia się na mapie zasadniczej. Pojawia się dopiero wtedy, kiedy ktoś zaczyna pytać operatora o konkrety.

Dach również ma swoją pojemność

EPBD wymaga, aby wszystkie nowe budynki były projektowane z uwzględnieniem potencjału wykorzystania energii słonecznej. Do 31 grudnia 2029 roku odpowiednie instalacje solarne mają pojawić się na wszystkich nowych budynkach mieszkalnych, jeżeli jest to technicznie odpowiednie oraz wykonalne ekonomicznie i funkcjonalnie. Państwa będą mogły określić szczegółowe kryteria oraz wyjątki. Na papierze wygląda prosto. W prawdziwym budynku dach jest już jednak zajęty. Są na nim urządzenia wentylacyjne, wyjścia techniczne, klapy oddymiające, instalacje, czasem tarasy i zieleń. Trzeba zachować dojścia serwisowe i odpowiednie odległości. Jeżeli do tego dokładamy kolejne instalacje, nagle znaczenie ma geometria bryły, ekspozycja dachu i zacienienie.

Przy prostym budynku problem będzie niewielki. Przy zwartej zabudowie miejskiej może wymusić zmianę koncepcji. Deweloper odczuje wtedy EPBD nie jako „obowiązek fotowoltaiki”, ale jako kolejne wymaganie, które trzeba fizycznie zmieścić w projekcie.

Garaż i rowery też zabiorą swoje

Nowy budynek mieszkalny z więcej niż trzema miejscami parkingowymi ma zostać przygotowany pod rozwój elektromobilności. Dyrektywa przewiduje wstępne okablowanie dla co najmniej 50 procent miejsc i kanały na przewody dla pozostałych stanowisk. Dodatkowo w nowym budynku ma znaleźć się przynajmniej jeden punkt ładowania.

Nie chodzi tylko o przewód w garażu. Trzeba przewidzieć odpowiednią instalację elektryczną, trasy kablowe, rozdzielnice i możliwość późniejszego zwiększenia liczby ładowarek. Przy większym osiedlu znów wracamy więc do pytania o dostępną moc. Jeszcze ciekawiej robi się przy rowerach. EPBD przewiduje co najmniej dwa miejsca dla rowerów na każdy mieszkalny moduł budynku, chociaż państwa mogą dostosować to wymaganie do lokalnych warunków. Przy 100 mieszkaniach punktem wyjścia jest więc 200 miejsc rowerowych.

Dwieście rowerów nie mieści się w przypisie do projektu. Potrzebują realnej powierzchni. Jeżeli trafią do garażu albo osobnego pomieszczenia, powierzchnię trzeba wybudować. Jeżeli mają znaleźć się na zewnątrz, zaczynają konkurować z zielenią, komunikacją, drogą pożarową i pozostałym zagospodarowaniem terenu. Na komfortowej działce projektant znajdzie rozwiązanie. Na działce wykorzystanej do granic możliwości każdy dodatkowy wymóg zaczyna boleć.

Największa zmiana może kryć się w betonie i stali

Najbardziej niedocenionym elementem EPBD jest dla mnie GWP, czyli współczynnik globalnego ocieplenia liczony dla całego cyklu życia budynku. Od 1 stycznia 2028 roku ma być obliczany i ujawniany dla nowych budynków o powierzchni użytkowej większej niż 1000 m², a od 1 stycznia 2030 roku dla wszystkich nowych budynków. Dyrektywa pozwala państwom wyłączyć z tych obowiązków określone inwestycje, dla których odpowiednie wnioski o pozwolenie zostały złożone przed datami granicznymi, dlatego ogromne znaczenie będą miały krajowe przepisy przejściowe.

Tutaj zmienia się sposób patrzenia na samą konstrukcję. W rachunku pojawiają się emisje związane z materiałami, ich transportem, budową, użytkowaniem, wymianą elementów oraz końcem życia obiektu. Beton czy stal nie będą więc oceniane tylko przez pryzmat ceny i parametrów technicznych. Na początku będziemy przede wszystkim liczyć i ujawniać wynik. Następnym krokiem mają być krajowe maksymalne wartości GWP. I wtedy może się okazać, że najtańsze rozwiązanie materiałowe nie jest najlepszym rozwiązaniem dla całego budynku, bo trzeba zmieścić się również w określonym limicie emisji.

Nie znamy dziś polskich wartości granicznych, dlatego nie ma sensu straszyć konkretnym procentem wzrostu kosztów. Wiadomo natomiast, że przy budynkach wchodzących w obowiązek GWP wykonawca i projektant będą potrzebować znacznie lepszych danych o materiałach niż dotychczas.

EPBD powinno pojawić się przed zakupem gruntu, a nie po projekcie

Przy inwestycji planowanej na lata 2029, 2030 i później sprawdziłbym dziś cztery rzeczy znacznie dokładniej niż jeszcze kilka lat temu. Realnie dostępną moc elektryczną, sposób dostarczenia energii i ciepła, możliwość wykorzystania dachu pod dodatkowe instalacje oraz powierzchnię potrzebną na elektromobilność, rowery i urządzenia techniczne. Do tego przy większym budynku dochodzi pytanie o GWP. Czy architekt i konstruktor są już przygotowani do jego liczenia, czy producenci materiałów mają odpowiednią dokumentację i jak przyjęta technologia wpłynie na wynik budynku.

To nie znaczy, że należy dziś rezygnować z dobrych gruntów tylko dlatego, że EPBD zaostrza wymagania. Trzeba natomiast przestać analizować inwestycję tak, jakby standard techniczny ostatniego etapu dużego osiedla miał być identyczny ze standardem pierwszego.

Najważniejsze dopiero pokażą polskie przepisy

W najbliższych miesiącach i latach największą uwagę zwróciłbym na krajowe Warunki Techniczne, metodologię charakterystyki energetycznej, wartości graniczne GWP i przede wszystkim przepisy przejściowe. To właśnie one zdecydują, które inwestycje przejdą jeszcze według wcześniejszych zasad, a które będą musiały zostać dostosowane do nowych wymagań. Przy dużym projekcie różnica kilku miesięcy w złożeniu dokumentacji może mieć bardzo konkretną wartość. Dlatego EPBD nie powinno dzisiaj leżeć wyłącznie na biurku osoby zajmującej się energetyką budynku. To temat dla człowieka, który podejmuje decyzję o zakupie gruntu.

Bo 2030 rok nadejdzie dopiero za kilka lat. Działkę pod budynek z 2030 roku kupujesz teraz.