Tylko 22 proc. gmin ma plan ogólny. Co stanie się z rynkiem gruntów po 31 sierpnia?

Do końca sierpnia zostały dwa tygodnie, a plan ogólny uchwaliła niewiele ponad jedna piąta polskich gmin. To nie jest już temat dotyczący wyłącznie samorządów i urbanistów. Dla dewelopera oznacza konkretną zmianę w analizie gruntów, możliwości uzyskania warunków zabudowy i ocenie rzeczywistego potencjału działki.

Reforma planowania przestrzennego wchodzi właśnie w jeden z najważniejszych momentów. 31 sierpnia 2026 roku wygasają dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Gminy, które nie będą miały obowiązującego planu ogólnego, od 1 września co do zasady stracą możliwość wydawania nowych decyzji o warunkach zabudowy oraz uchwalania i zmieniania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Tak wynika wprost z informacji Ministerstwa Rozwoju i Technologii dotyczących reformy planowania przestrzennego.

Problem polega na tym, że na kilkanaście dni przed tą datą zdecydowana większość polskich gmin nadal nie ma uchwalonego planu ogólnego.

547 gmin z planem. 1932 nadal bez uchwalonego POG

Według monitoringu prowadzonego na podstawie danych publikowanych w Geoportalu, na 13 sierpnia 2026 roku plan ogólny uchwaliło 547 spośród 2479 polskich gmin. To 22,1 proc. wszystkich samorządów. Kolejne 1278 gmin, czyli 51,6 proc., udostępniło już projekt planu, ale projekt nie jest jeszcze obowiązującym prawem. W 536 gminach prace były na wcześniejszym etapie, natomiast 118 samorządów nie miało nawet uchwały o przystąpieniu do sporządzania POG.

Stan na 13 sierpnia 2026 r.

Etap prac nad planem ogólnym	Liczba gmin	Udział wszystkich gmin
Plan ogólny uchwalony	547	22,1 proc.
Projekt POG udostępniony	1278	51,6 proc.
Prace nad POG rozpoczęte	536	21,6 proc.
Brak uchwały o przystąpieniu	118	4,8 proc.
Łącznie	2479	100 proc.

Źródło: monitoring OnGeo na podstawie danych publikowanych w Geoportalu, stan na 13.08.2026 r.

Na pierwszy rzut oka można powiedzieć, że sytuacja nie wygląda aż tak źle, ponieważ ponad 73 proc. gmin ma już projekt albo uchwalony plan. Tyle że dla inwestora różnica pomiędzy projektem a obowiązującym aktem prawa miejscowego jest zasadnicza. Możemy analizować projekt, możemy na jego podstawie próbować przewidzieć kierunek polityki przestrzennej gminy, ale dopóki procedura się nie zakończy, dokument może jeszcze ulec zmianie.

Dlatego z punktu widzenia rynku znacznie ważniejsza jest liczba 547 uchwalonych planów, a nie 1825 gmin znajdujących się na zaawansowanym etapie prac.

W styczniu było 21 planów. W sierpniu jest ich 547

Tempo, w jakim gminy nadrabiają zaległości, jest bardzo duże. Jeszcze 23 stycznia 2026 roku Główny Urząd Geodezji i Kartografii informował, że w usłudze Geoportalu znajdowały się uchwalone plany ogólne dla zaledwie 21 gmin i miast.

Niecałe siedem miesięcy później było ich już 547. Oznacza to ponad 26-krotny wzrost. Sam monitoring pokazuje zresztą, jak szybko sytuacja zmienia się obecnie z dnia na dzień. 12 sierpnia raportowano 519 uchwalonych planów, a dzień później było ich już 547. To pokazuje dwie rzeczy. Gminy rzeczywiście przyspieszyły, ale zaczęły ten finisz z bardzo niskiego poziomu. Nawet tak szybkie tempo nie zmienia faktu, że w połowie sierpnia obowiązującego planu ogólnego nadal nie miało prawie 78 proc. polskich gmin. I właśnie ta liczba powinna interesować dewelopera bardziej niż wszystkie deklaracje o postępie reformy.

Polska nie idzie jednym tempem

Jeszcze ciekawiej wygląda sytuacja, kiedy zejdziemy z poziomu całego kraju do poszczególnych województw. Różnice są ogromne.

Najlepiej wypada województwo lubuskie. Plan ogólny uchwaliło tam 37 z 82 gmin, czyli 45,1 proc. W województwie pomorskim jest to 39,8 proc., a w Wielkopolsce 32,7 proc. Co więcej, Wielkopolska jest liderem w liczbach bezwzględnych. Uchwalone plany ma już 74 z 226 gmin. Na drugim końcu tabeli sytuacja wygląda zupełnie inaczej. W województwie świętokrzyskim plan uchwaliło 5 ze 102 gmin, czyli 4,9 proc. Jeszcze niższy wynik ma Podkarpacie. Na 160 gmin tylko 7 miało 13 sierpnia uchwalony plan ogólny. To 4,4 proc.

Nie oznacza to jednak, że na Podkarpaciu nic się nie dzieje. Wręcz przeciwnie. Aż 121 gmin miało już udostępniony projekt POG, dzięki czemu łącznie 80 proc. samorządów w województwie znajdowało się na etapie projektu lub miało plan uchwalony. I to jest dobry przykład, dlaczego same statystyki trzeba czytać ostrożnie. Gmina może być bardzo blisko zakończenia procedury, ale z perspektywy konkretnej inwestycji liczy się nie to, czy dokument jest prawie gotowy, tylko czy obowiązuje i co dokładnie przewiduje dla analizowanego gruntu.

31 sierpnia nie kończy się tylko termin dla samorządów

Wokół tej daty pojawia się sporo uproszczeń. Nie jest prawdą, że 1 września nagle przestaną obowiązywać wszystkie dotychczasowe decyzje, plany miejscowe czy pozwolenia. Obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego pozostają w mocy, a sam plan ogólny nie uchyla wydanych wcześniej pozwoleń na budowę.

Problem dotyczy przede wszystkim nowych procesów planistycznych oraz nowych decyzji lokalizacyjnych w gminach, które nie zdążą z POG. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyjaśnia wprost, że po 1 września 2026 roku bez przyjętego planu ogólnego co do zasady nie będzie można uchwalić nowego lub zmienić obowiązującego planu miejscowego ani wydać decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. To właśnie tutaj zaczyna się realny problem inwestora.

Jeżeli działka ma obowiązujący MPZP i jego zapisy pozwalają zrealizować planowaną inwestycję, sytuacja jest zdecydowanie bardziej przewidywalna. Jeżeli jednak wartość gruntu opiera się na możliwości uzyskania WZ albo przyszłej zmianie planu miejscowego, sytuacja po 31 sierpnia może wyglądać zupełnie inaczej. Nie oznacza to automatycznie, że taki grunt traci możliwość zabudowy na zawsze. Oznacza jednak, że do czasu przyjęcia odpowiednich dokumentów przez gminę inwestor może znaleźć się w stanie zawieszenia.

A czas w deweloperce kosztuje.

Plan ogólny zmienia sposób, w jaki trzeba analizować grunt

Przez lata przy zakupie działki bez MPZP jednym z podstawowych pytań było to, czy można uzyskać dla niej decyzję o warunkach zabudowy. Analizowano dobre sąsiedztwo, dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie i pozostałe warunki wymagane do wydania decyzji.

Plan ogólny dodaje do tej analizy kolejny poziom. Jest on aktem prawa miejscowego, a jego ustalenia są wiążące dla nowych planów miejscowych oraz decyzji WZ i decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Ministerstwo wskazuje wprost, że ustalenia planu ogólnego będą wiążące przy prowadzeniu tych procedur.

Dla inwestora oznacza to, że nie wystarczy już spojrzeć na działkę i jej najbliższe sąsiedztwo. Trzeba sprawdzić, do jakiej strefy planistycznej trafił grunt, jakie parametry przypisano tej strefie i czy teren został objęty obszarem uzupełnienia zabudowy. To ostatnie ma szczególne znaczenie tam, gdzie inwestycja ma być realizowana na podstawie warunków zabudowy. Nowy system znacznie mocniej wiąże możliwość wydawania WZ z polityką przestrzenną określoną przez gminę.

W praktyce dwie podobne działki położone kilka kilometrów od siebie mogą po wejściu nowych dokumentów mieć zupełnie inny potencjał inwestycyjny. Jedna znajdzie się w strefie pozwalającej rozwijać zabudowę mieszkaniową i w obszarze, w którym możliwe będzie uzyskanie WZ. Druga może znaleźć się poza takim obszarem. Geodezyjnie nadal będą to dwie działki. Inwestycyjnie mogą to być dwa zupełnie różne produkty.

Projekt planu ogólnego trzeba sprawdzać przed zakupem działki

To jest dzisiaj jedna z najważniejszych zmian w due diligence gruntu.

Jeżeli gmina nie ma jeszcze uchwalonego POG, ale opublikowała jego projekt, nie można przejść nad nim do porządku dziennego tylko dlatego, że formalnie jeszcze nie obowiązuje. Geoportal udostępnia projektowane plany ogólne wraz z warstwami pokazującymi między innymi strefy planistyczne, obszary uzupełnienia zabudowy i obszary zabudowy śródmiejskiej. Dane pochodzą z plików GML publikowanych przez urzędy gmin i miast. Dla osoby kupującej grunt oznacza to możliwość zajrzenia w przyszłość danego terenu jeszcze przed zakończeniem procedury.

Nie daje to stuprocentowej gwarancji, że projekt zostanie uchwalony dokładnie w takim kształcie. Daje jednak bardzo ważny sygnał ostrzegawczy. Jeżeli kupuję działkę z założeniem, że wybuduję tam osiedle domów, a projekt POG pokazuje kierunek całkowicie sprzeczny z moim biznesplanem, nie mogę udawać, że tego dokumentu nie widzę.

Wycena gruntu oparta wyłącznie na tym, co można było zrobić na nim wczoraj, przestaje wystarczać. Trzeba sprawdzić, co gmina chce dopuścić tam jutro.

Największe ryzyko nie zawsze oznacza całkowity zakaz zabudowy

Na rynku często próbuje się wszystko sprowadzić do prostego pytania. Będzie można budować czy nie będzie można. W deweloperce rzadko jest aż tak prosto.

Problemem może być nie tylko całkowity brak możliwości realizacji inwestycji. Równie groźne jest ograniczenie parametrów zabudowy, zmniejszenie intensywności, inne przeznaczenie terenu, brak możliwości uzyskania WZ albo konieczność wielomiesięcznego oczekiwania na zakończenie procedur planistycznych. Przy działce kupionej za kilka milionów złotych różnica między możliwością wybudowania 5 tys. a 3,5 tys. metrów powierzchni sprzedażowej nie jest problemem urbanistycznym. Jest zmianą całej ekonomiki projektu.

Dlatego planu ogólnego nie powinien analizować wyłącznie architekt na etapie przygotowywania koncepcji. Ten dokument powinien wejść do analizy inwestycyjnej przed podpisaniem umowy zakupu gruntu.

Nie kupujemy już tylko działki. Kupujemy jej status planistyczny

Przez wiele lat na rynku funkcjonowało myślenie, że dobra lokalizacja i atrakcyjna cena gruntu są wystarczającym punktem wyjścia, a kwestie planistyczne będzie można rozwiązać później. Warunki zabudowy często traktowano jako jeden z kolejnych etapów przygotowania inwestycji.

Reforma planowania przestrzennego powoduje, że takie podejście staje się coraz bardziej ryzykowne. Dzisiaj przed zakupem trzeba wiedzieć nie tylko, czy działka posiada MPZP lub WZ. Trzeba sprawdzić również etap prac nad planem ogólnym, jego projekt, strefę planistyczną, obszar uzupełnienia zabudowy i możliwy wpływ nowych ustaleń na zakładaną inwestycję. Sam Geoportal udostępnia już zarówno warstwę obowiązujących planów ogólnych, jak i projektowanych dokumentów, a dane są aktualizowane wraz z publikowaniem kolejnych POG przez samorządy.

Przy ponad 1900 gminach bez uchwalonego planu ogólnego na 13 sierpnia sytuacja będzie jeszcze długo dynamiczna. Część gmin zdąży przed końcem miesiąca. Część przyjmie dokumenty później. Część inwestorów odkryje natomiast, że działka kupiona według starych założeń nie daje już takich możliwości, jakie wpisano kilka miesięcy wcześniej do Excela. I właśnie dlatego nie traktuję planu ogólnego jako kolejnego dokumentu administracyjnego do odhaczenia.

Wartość działki nie wynika z tego, ile ma metrów kwadratowych. Wynika przede wszystkim z tego, co realnie można na tych metrach wybudować. Plan ogólny może tę odpowiedź zmienić.