Jak działał proceder wyłudzania nieruchomości przy użyciu „pożyczek zabezpieczonych przewłaszczeniem” i dlaczego deweloperzy powinni być szczególnie ostrożni

W ostatnich latach w Polsce ujawniono liczne afery związane z wyłudzaniem mieszkań i domów od osób w trudnej sytuacji życiowej. Schemat, choć pozornie prosty, miał druzgocące skutki. Osoby starsze, schorowane czy zadłużone, pod presją chwili, podpisywały u notariuszy dokumenty, które przedstawiano im jako zabezpieczenie niewielkiej pożyczki. W rzeczywistości były to akty przewłaszczenia na zabezpieczenie – konstrukcja prawna, która formalnie przenosiła własność nieruchomości na pożyczkodawcę już w momencie podpisania aktu.

W praktyce wyglądało to tak: pożyczkodawca udzielał krótkoterminowej pożyczki na kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy złotych. Zabezpieczeniem miało być mieszkanie czy dom dłużnika. Notariusz sporządzał akt przeniesienia własności z klauzulą, że jeśli pożyczka nie zostanie spłacona, nieruchomość pozostaje przy pożyczkodawcy. Warunki spłaty były często tak skonstruowane, że praktycznie niemożliwe do wykonania – z wysokimi odsetkami i dodatkowymi opłatami. W efekcie „chwilowy ratunek” zamieniał się w definitywną utratę majątku życia.

Największa wykryta sprawa miała miejsce na Pomorzu. Prokuratura ujawniła, że grupa przestępcza, działając wspólnie z nieuczciwymi notariuszami, przejęła nieruchomości warte ponad 20 milionów złotych. Pokrzywdzonych było kilkaset osób – głównie seniorzy, osoby samotne i zadłużone. Zatrzymano pięciu notariuszy (czterech z Trójmiasta i jednego z Warszawy), którym postawiono ponad 120 zarzutów związanych z pomocą w oszustwach. Analizowano blisko 900 aktów notarialnych, a ofiary w wielu przypadkach dopiero po latach dowiadywały się, że utraciły prawo do swojego mieszkania.

Dla deweloperów i firm nabywających nieruchomości ta historia powinna być poważnym ostrzeżeniem. Zakup nieruchomości od osoby, która stała się właścicielem w wyniku przewłaszczenia na zabezpieczenie, może rodzić poważne ryzyka prawne. Po pierwsze – takie umowy bywają kwestionowane w sądach, a prokuratura niejednokrotnie wnosiła skargi nadzwyczajne, domagając się ich unieważnienia. Po drugie – istnieje ryzyko, że nabywca działający nawet w dobrej wierze zostanie wplątany w długotrwały proces sądowy, a w najgorszym scenariuszu straci nieruchomość i poniesie ogromne straty finansowe.

Warto więc przy transakcjach szczegółowo badać podstawę nabycia prawa własności. Jeśli w księdze wieczystej widnieje wpis, że właściciel nabył lokal czy dom w drodze przewłaszczenia na zabezpieczenie albo w wyniku nietypowej umowy pożyczki, należy zachować najwyższą ostrożność. Niezbędne jest sprawdzenie akt notarialnych, analiza dokumentacji przez doświadczonych prawników i ocena, czy dana transakcja nie nosi znamion lichwiarskiego schematu.

Opisane afery pokazują, że rynek nieruchomości, choć dynamiczny i atrakcyjny dla inwestorów, kryje w sobie poważne pułapki. W interesie deweloperów leży nie tylko dbanie o własne bezpieczeństwo biznesowe, ale i o reputację branży. Zakup nieruchomości przejętej w wyniku nieuczciwego przewłaszczenia może skończyć się nie tylko stratami finansowymi, lecz także poważnym kryzysem wizerunkowym.

Wniosek jest jeden: każda nieruchomość ma swoją historię. A gdy jej początkiem jest „pożyczka pod mieszkanie” i akt notarialny przenoszący własność na zabezpieczenie, ta historia wymaga szczególnej uwagi i wnikliwej analizy przed podjęciem decyzji o zakupie.

Akademia Dewelopera 5.0 – praktyczna wiedza o bezpieczeństwie transakcji

Właśnie takie sytuacje, jak opisane powyżej, pokazują, jak ważne jest profesjonalne przygotowanie do analizy due diligence. Sprawdzanie sposobów nabycia nieruchomości, ocena formalności i znajomość procedur to nie teoria, ale praktyczne narzędzia, które mogą ochronić przed ogromnymi stratami.

Dlatego te zagadnienia omawiamy szczegółowo podczas Akademii Dewelopera 5.0. Uczymy, jak krok po kroku przeprowadzać analizę stanu prawnego nieruchomości, jak rozpoznawać ryzykowne formy nabycia i jakie działania podjąć, aby zabezpieczyć inwestycję. Nabór na nową edycję ruszył 9 września, a pierwszy zjazd odbędzie się 13–15 stycznia, kiedy startujemy z edukacją. To okazja, by zdobyć wiedzę, która daje realne bezpieczeństwo w biznesie deweloperskim.