Kto naprawdę płaci czynsz? W badaniu NBP ponad 1/5 umów najmu przypada na migrantów

Możesz dobrze policzyć PUM, kupić działkę w rozsądnej cenie, zmieścić się w kosztorysie i zbudować mieszkania, które na papierze wyglądają jak dobry produkt inwestycyjny. Tylko że na końcu ktoś musi chcieć w nich mieszkać i co miesiąc płacić czynsz. Jeżeli tego popytu nie ma, wysoka prognozowana stopa zwrotu pozostaje tylko liczbą w Excelu.

Dlatego dane opublikowane przez Narodowy Bank Polski są ciekawe nie ze względu na sam temat migracji. Pokazują coś ważniejszego dla dewelopera i inwestora. Struktura osób wynajmujących mieszkania w Polsce jest znacznie bardziej zróżnicowana, niż mogłoby się wydawać, a w badaniu NBP imigranci ekonomiczni i uchodźcy odpowiadali łącznie za ponad jedną piątą zawieranych umów najmu.

To wystarczająco dużo, żeby przy analizie inwestycji zadać dodatkowe pytanie. Kto naprawdę tworzy popyt na mieszkania w tej lokalizacji i czy ten popyt będzie wystarczająco mocny również wtedy, kiedy nasz budynek będzie gotowy?

Najpierw fakty. Co właściwie zbadał NBP

Dane nie pochodzą z badania portalu ogłoszeniowego ani ankiety przeprowadzonej na kilkuset przypadkowych osobach. Badanie przeprowadził Narodowy Bank Polski w ramach analizy sytuacji na rynku nieruchomości. W lutym 2026 roku NBP przeprowadził „Badanie poziomu popytu i podaży na wtórnym rynku mieszkaniowym z uwzględnieniem rynku najmu”. Wzięło w nim udział 246 przedsiębiorstw związanych z rynkiem nieruchomości, a 226 respondentów odpowiedziało na pytania dotyczące rynku najmu. Wyniki zostały następnie wykorzystane w raporcie NBP dotyczącym sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2025 roku.

Według odpowiedzi zebranych przez NBP imigranci ekonomiczni odpowiadali za około 11 do 13 proc. umów najmu, a uchodźcy za kolejne 10 do 12 proc. Największą grupą pozostawali krajowi najemcy indywidualni, których udział wynosił około 40 do 45 proc. W przypadku studentów było to średnio około 27 proc. Łącznie grupy migracyjne odpowiadały więc w badaniu za około 21 do 25 proc. umów.

I tutaj potrzebne jest jedno ważne zastrzeżenie. Nie oznacza to, że możemy napisać, że dokładnie co piąte wynajmowane mieszkanie w całej Polsce zajmuje migrant. NBP przeprowadził badanie ankietowe wśród przedsiębiorstw działających na rynku nieruchomości. Nie jest to centralny rejestr wszystkich prywatnych umów najmu zawieranych w kraju.

Precyzyjne sformułowanie brzmi więc inaczej. W badaniu NBP ponad jedna piąta umów najmu przypadała na imigrantów ekonomicznych i uchodźców. Dla dewelopera ta różnica metodologiczna jest ważna, ale nie zmienia podstawowego wniosku. Mówimy o grupie na tyle dużej, że pomijanie jej przy analizie lokalnego popytu może prowadzić do błędnych założeń.

Rentowność mieszkania zaczyna się od człowieka, który chce je wynająć

Przy analizowaniu mieszkania inwestycyjnego bardzo łatwo zacząć od końca. Lokal kosztuje 550 tys. zł, miesięczny czynsz może wynieść 3 tys. zł, więc liczymy stopę zwrotu, koszty finansowania, podatki, wyposażenie i wychodzi nam określony wynik.

Tyle że czynsz nie bierze się z tabeli. Żeby właściciel otrzymał 3 tys. zł miesięcznie, musi znaleźć osobę, która uzna właśnie to mieszkanie, właśnie w tej lokalizacji i właśnie przy tej cenie za wystarczająco atrakcyjne. Jeżeli takich osób jest dużo, mieszkanie może pracować praktycznie bez przerw. Jeżeli popyt jest słaby, właściciel zaczyna obniżać czynsz albo czekać na najemcę. Kilka tygodni pustostanu potrafi zjeść sporą część zakładanej rocznej rentowności.

Z punktu widzenia dewelopera ma to jeszcze jeden poziom. Deweloper często nie sprzedaje mieszkania osobie, która będzie w nim mieszkała. Sprzedaje je inwestorowi. Ten inwestor kupuje lokal dlatego, że zakłada możliwość późniejszego wynajęcia go konkretnej grupie ludzi. Jeżeli lokalny rynek najmu jest mocny, zwiększa się atrakcyjność mieszkania jako produktu inwestycyjnego. Jeżeli możliwości wynajmu są słabe, argument inwestycyjny szybko traci znaczenie. Dlatego deweloper analizujący grunt powinien interesować się nie tylko tym, ile mieszkań może sprzedać mieszkańcom miasta. Powinien również wiedzieć, kto wynajmuje mieszkania w tej lokalizacji, dlaczego je wynajmuje i skąd bierze pieniądze na czynsz.

Przy analizie działki trzeba sprawdzić, skąd przychodzą najemcy

Załóżmy, że analizujesz działkę pod budowę kilkudziesięciu mieszkań. W promieniu kilku kilometrów znajduje się duża strefa przemysłowa, centra logistyczne i kilka zakładów zatrudniających setki albo tysiące osób. Część pracowników pochodzi spoza Polski.

To nie jest informacja, którą wpisujesz do prezentacji jako ciekawostkę dotyczącą okolicy. To jeden z elementów analizy popytu. Jeżeli firmy w sąsiedztwie zatrudniają ludzi przyjeżdżających z innych regionów Polski i z zagranicy, część z nich będzie potrzebowała mieszkań na wynajem. Jeżeli jednocześnie oferta nowych mieszkań jest ograniczona, komunikacja ze strefą pracy jest dobra, a czynsze utrzymują się na sensownym poziomie, powstaje realne źródło popytu.

Może na nim korzystać właściciel mieszkania. Może korzystać inwestor kupujący kilka lokali. Pośrednio korzysta też deweloper, bo jego produkt ma dodatkową grupę potencjalnych nabywców. Dokładnie dlatego przy analizie działki nie wystarczy otworzyć portalu ogłoszeniowego i sprawdzić, po ile konkurencja sprzedaje metr kwadratowy.

Trzeba wiedzieć, gdzie znajdują się miejsca pracy, ilu ludzi zatrudniają najwięksi pracodawcy, czy powstają nowe zakłady, czy firmy rekrutują, jak wygląda komunikacja publiczna oraz ile kosztuje wynajem porównywalnego mieszkania. Do tego dochodzą uczelnie, liczba studentów, rozwój sektora usług, lokalna demografia i właśnie migracja zarobkowa. Dopiero wtedy zaczynamy widzieć nie tylko działkę, ale rynek, na którym za kilka lat będziemy próbowali sprzedać wybudowany produkt.

Tańsza działka nie zawsze daje lepszą inwestycję

Wyobraźmy sobie dwie lokalizacje. Pierwsza działka jest tańsza. Można zbudować na niej dobry metraż, grunt nie generuje większych problemów technicznych, a samochodem do centrum jedzie się około 20 minut. Transport publiczny praktycznie nie istnieje.

Druga działka kosztuje więcej, ale znajduje się przy linii autobusowej łączącej osiedle z centrum miasta, uczelnią i dużym kompleksem zakładów pracy. Jeżeli patrzymy tylko na cenę gruntu i koszt wytworzenia jednego metra PUM, pierwsza nieruchomość może wygrać. Jeżeli częścią grupy docelowej są inwestorzy kupujący mieszkania na wynajem, wynik nie jest już tak oczywisty.

Student, młody pracownik albo osoba, która niedawno przyjechała do Polski, nie zawsze ma samochód. Dla niej możliwość dotarcia autobusem do pracy czy uczelni może mieć większe znaczenie niż nieco niższy czynsz w mieszkaniu położonym na obrzeżach. To następnie wpływa na zainteresowanie najmem, poziom pustostanów, możliwą stawkę czynszu i ostatecznie rentowność mieszkania. Różnica pomiędzy dobrą a przeciętną działką nie zawsze znajduje się więc w MPZP albo cenie za metr gruntu. Czasami znajduje się na przystanku autobusowym 200 metrów dalej.

Nie buduj mieszkań „dla migrantów”

Z danych NBP można też wyciągnąć fatalny wniosek. Skoro ponad jedna piąta badanych umów najmu przypada na imigrantów ekonomicznych i uchodźców, to trzeba budować małe i tanie mieszkania specjalnie pod tę grupę. Nie.

Deweloper powinien zrobić coś dokładnie odwrotnego. Zaprojektować produkt, który może działać przy kilku różnych grupach klientów. Dobrze zaprojektowane mieszkanie o powierzchni 35 czy 45 mkw. może zostać kupione przez osobę na własne potrzeby, inwestora planującego najem, młodą parę, rodzica kupującego lokal dla studiującego dziecka albo cudzoziemca, który po kilku latach pracy w Polsce zdecyduje się kupić własną nieruchomość.

Im więcej realnych scenariuszy wykorzystania lokalu, tym mniejsze uzależnienie inwestycji od jednej grupy odbiorców. To istotne szczególnie dlatego, że proces deweloperski trwa kilka lat. Popyt, który widzimy w dniu zakupu działki, nie musi wyglądać identycznie w dniu sprzedaży ostatniego mieszkania.

NBP pokazuje też, że popyt migracyjny może się zmieniać

W tym samym badaniu pośredników zapytano również o przewidywania dotyczące popytu w 2026 roku. Największej stabilności oczekiwano w przypadku studentów i krajowych najemców indywidualnych. Stabilnego popytu ze strony studentów spodziewało się 88 proc. respondentów, natomiast w przypadku krajowych najemców indywidualnych było to 83 proc.

Przy grupach migracyjnych odpowiedzi były bardziej zróżnicowane. Spadku popytu ze strony uchodźców spodziewało się średnio 38 proc. badanych. W przypadku imigrantów ekonomicznych spadek przewidywało około 21 proc. respondentów. Jednocześnie 22 proc. pośredników z Warszawy zakładało możliwość wzrostu zainteresowania najmem ze strony migrantów ekonomicznych. To jest ważniejsze dla inwestora niż samo hasło o jednej piątej rynku. Popyt migracyjny istnieje i w niektórych lokalizacjach może być bardzo istotnym elementem rynku najmu, ale nie jest czymś, co można bezmyślnie wpisać do modelu na kolejne dziesięć lat.

Załóżmy, że kupujesz grunt obok dużego zakładu produkcyjnego, który zatrudnia sporą liczbę pracowników zagranicznych. Dzisiaj najem mieszkań w okolicy działa świetnie. Małe lokale znajdują najemców szybko, więc inwestorzy również są nimi zainteresowani. Od zakupu gruntu do oddania mieszkań mijają jednak trzy albo cztery lata.

W tym czasie zakład może zmniejszyć zatrudnienie, lokalne firmy mogą zacząć zatrudniać mniej pracowników zagranicznych, część migrantów może przenieść się do innego miasta, a część może dojść do momentu, w którym nie chce już wynajmować mieszkania, tylko je kupić. Jeżeli cała kalkulacja opierała się na jednym typie klienta, pojawia się problem.

Dzisiejszy najemca może za kilka lat kupować mieszkanie

Migracja wpływa zresztą nie tylko na rynek najmu. W wynikach ankiety NBP dotyczącej transakcji na rynku mieszkaniowym udział kupujących będących osobami fizycznymi z Ukrainy i Białorusi wzrósł do 13 proc., wobec 11 proc. rok wcześniej. Jednocześnie udział krajowych osób fizycznych wynosił około 77 proc.

Ponownie trzeba zaznaczyć, że są to wyniki badania pośredników, a nie pełny rejestr wszystkich transakcji mieszkaniowych w kraju. Pokazują jednak kierunek, którego deweloper nie powinien ignorować. Droga może być dość prosta. Człowiek przyjeżdża do Polski do pracy. Przez pierwsze lata wynajmuje mieszkanie. Z czasem stabilizuje zatrudnienie, sprowadza rodzinę, odkłada kapitał i decyduje, że chce zostać dłużej. Wtedy z najemcy zaczyna zmieniać się w potencjalnego nabywcę.

Dla rynku mieszkaniowego oznacza to, że jedna grupa może generować popyt najpierw na najem, a później także na zakup. Deweloper, który patrzy wyłącznie na liczbę mieszkańców zameldowanych w mieście albo historyczną strukturę kupujących, może tej zmiany zwyczajnie nie zobaczyć.

Co sprawdzić, zanim wydasz kilka milionów na działkę

Przed zakupem gruntu analiza formalna jest oczywista. Trzeba sprawdzić plan miejscowy albo możliwość uzyskania odpowiednich decyzji, dostęp do drogi, media, ograniczenia zabudowy, warunki gruntowe, chłonność i koszty realizacji. Ale nawet idealny wynik tej analizy nie odpowiada na pytanie, czy projekt będzie miał komu sprzedać mieszkania. Dlatego analiza rynku powinna schodzić znacznie głębiej niż średnia cena metra kwadratowego w mieście.

Jeżeli znaczną część lokali mogą kupić inwestorzy, trzeba sprawdzić poziom rzeczywistych czynszów, liczbę ofert na wynajem, czas ekspozycji mieszkań, dostępność podobnych lokali oraz relację możliwego czynszu do ceny zakupu. Jeżeli w pobliżu działają duzi pracodawcy, trzeba wiedzieć, czy zatrudnienie rośnie, z jakich miejsc przyjeżdżają pracownicy i jak wygląda ich dostęp do komunikacji. Jeżeli popyt tworzą studenci, znaczenie ma nie tylko istnienie uczelni, ale również liczba studiujących, lokalizacja kampusów i dostępność akademików.

Jeżeli natomiast część rynku tworzą migranci ekonomiczni, trzeba traktować ich dokładnie tak samo jak każdą inną istotną grupę klientów. Sprawdzić skalę, potrzeby, lokalizację miejsc pracy i trwałość tego popytu. Nie zgadywać. Policzyć.

Pustostan potrafi szybko poprawić rzeczywistość w Excelu

Załóżmy prosty przypadek. Inwestor kupuje mieszkanie z założeniem, że będzie wynajmował je za 3 tys. zł miesięcznie. Rocznie daje to 36 tys. zł przychodu przed kosztami. Jeżeli jednak lokal przez dwa miesiące w roku stoi pusty, przychód spada do 30 tys. zł. Straciliśmy ponad 16 proc. zakładanego rocznego przychodu, zanim jeszcze policzyliśmy podatki, koszty finansowania, czynsz administracyjny, naprawy czy wyposażenie.

Dlatego odpowiedź na pytanie, kto mieszkanie wynajmie, ma bezpośrednie przełożenie na pieniądze. Deweloper sprzedający produkt inwestycyjny również powinien to rozumieć. Nie wystarczy powiedzieć klientowi, że mieszkanie „świetnie nadaje się pod wynajem”. Trzeba wiedzieć, dlaczego ktoś miałby je wynająć, kto dokładnie tworzy lokalny popyt i jakie są alternatywne grupy najemców. Jeżeli jedynym argumentem jest to, że lokal ma 30 metrów i znajduje się w mieście, analiza jest trochę za krótka.

Dobra inwestycja powinna przeżyć zmianę najemcy

Dane NBP pokazują przede wszystkim jedno. Rynek najmu nie składa się z jednej grupy klientów. O mieszkania konkurują krajowi najemcy, studenci, migranci ekonomiczni, uchodźcy i inne grupy, a proporcje pomiędzy nimi mogą się różnić w zależności od miasta i zmieniać w czasie.

Dla dewelopera to nie jest temat społeczny. To temat popytu. Jeżeli w danym mieście tysiące osób przyjeżdżają do pracy i wynajmują mieszkania, wpływa to na rynek. Jeżeli później część z nich zaczyna kupować lokale, wpływa na niego ponownie. Jeżeli z kolei duży pracodawca zamknie zakład i popyt zniknie, również odczują to właściciele mieszkań oraz inwestorzy.

Dlatego przed zakupem gruntu warto wiedzieć nie tylko, ile metrów można na nim wybudować i po ile można je sprzedać. Trzeba wiedzieć, kto ma w tych mieszkaniach zamieszkać. Bo źródłem rentowności inwestycji nie jest mieszkanie samo w sobie. Źródłem jest człowiek, który chce za nie zapłacić. A dane NBP pokazują, że dziś ponad jedna piąta umów obserwowanych w badaniu rynku najmu przypada na grupy migracyjne. Tego popytu nie trzeba przeceniać, ale ignorowanie go przy analizie inwestycji też nie ma już większego sensu.