Brak danych może zatrzymać pieniądze z MRP. Co zmienia się po 2 października?

Od 2 października 2026 roku deweloperzy będą przekazywać do Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego znacznie więcej informacji o swoich inwestycjach i zawieranych umowach. Wśród nich znajdzie się cena mieszkania, powierzchnia, liczba pokoi i piętro. Samo raportowanie można byłoby potraktować jako kolejny obowiązek administracyjny. Problem w tym, że tutaj konsekwencja błędu lub spóźnienia może uderzyć bezpośrednio w finansowanie budowy.

Jeżeli deweloper nie przekaże wymaganych danych w terminie, Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny informuje bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy. Bank wstrzymuje wypłatę środków do czasu uzupełnienia danych. To już nie jest problem działu administracyjnego. To jest problem z pieniędzmi potrzebnymi do prowadzenia inwestycji.

Zmiany wynikają z ustawy z 17 października 2025 roku, opublikowanej w Dz.U. 2025 poz. 1669. Cała ustawa nie zaczyna obowiązywać 2 października. Tego dnia wchodzą w życie konkretnie przepisy rozszerzające zakres danych gromadzonych w Ewidencji DFG oraz obowiązki związane z ich przekazywaniem.

DFG będzie wiedział znacznie więcej o inwestycji

Do tej pory Ewidencja DFG już gromadziła informacje związane z przedsięwzięciami deweloperskimi, umowami i mieszkaniowymi rachunkami powierniczymi. Od 2 października zakres danych zostaje jednak wyraźnie rozszerzony.

Deweloper będzie przekazywał między innymi planowany termin rozpoczęcia robót budowlanych, planowany termin ich zakończenia, liczbę mieszkań planowanych w ramach przedsięwzięcia albo zadania inwestycyjnego oraz nazwę inwestycji, jeżeli została nadana. Pojawią się również dodatkowe informacje dotyczące grupy kapitałowej, do której należy deweloper Dużo ciekawsze są jednak dane dotyczące konkretnej umowy.

W Ewidencji znajdzie się informacja, czy przedmiotem umowy jest mieszkanie czy dom jednorodzinny. Do tego cena określona w umowie, powierzchnia użytkowa, liczba pokoi, piętro, na którym znajduje się lokal, oraz liczba kondygnacji nadziemnych i podziemnych budynku. W przypadku domu jednorodzinnego przekazywana będzie również powierzchnia nieruchomości zabudowanej tym domem. To już pozwala zbudować bardzo dokładny obraz konkretnej sprzedaży.

Nie tylko wiadomo, że deweloper zawarł umowę. Wiadomo, co sprzedał, jak duży był lokal, ile miał pokoi, gdzie znajdował się w budynku i jaka cena została wpisana do umowy.

Cena mieszkania przestaje być informacją zamkniętą w umowie

To jedna z najważniejszych zmian. Od 2 października do Ewidencji DFG ma trafiać cena lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego objętego umową. Nie chodzi więc o cenę z reklamy, cennika czy strony internetowej. Chodzi o kwotę zapisaną w konkretnej umowie.

Dla rynku nieruchomości ma to spore znaczenie. Ceny ofertowe znamy dzisiaj bardzo dobrze. Wystarczy wejść na stronę inwestycji albo portal ogłoszeniowy. Problem zaczyna się wtedy, gdy chcemy ustalić, po ile mieszkania naprawdę się sprzedają.

Lokal może być wystawiony za 13 000 zł za metr, ale klient może dostać rabat. Może zostać wynegocjowana inna cena. Deweloper może zrobić promocję na konkretną pulę mieszkań. Cena ofertowa i cena wynikająca z podpisanej umowy nie zawsze są tym samym.

Państwo zaczyna więc budować bazę opartą na znacznie twardszych danych niż same cenniki. To ma związek z Portalem Danych o Obrocie Mieszkaniami, czyli Portalem DOM, który w przyszłości ma prezentować dane statystyczne o rzeczywistych cenach transakcyjnych. Sam Portal DOM nie startuje jednak 2 października 2026 roku. Zasadnicza część przepisów dotyczących jego funkcjonowania ma wejść w życie 2 kwietnia 2027 roku. Październikowa zmiana jest więc między innymi początkiem zbierania szerszego zestawu danych, które później będą wykorzystywane w Portalu.

Deweloper ma siedem dni

Największy błąd, jaki można tutaj zrobić, to potraktować nowe raportowanie jak dokument, który ktoś uzupełni przy okazji. Ustawa określa termin jasno. Dane, za których przekazanie odpowiada deweloper, mają trafić do Ewidencji niezwłocznie, jednak nie później niż w ciągu 7 dni od zdarzenia powodującego powstanie obowiązku ich przekazania.

Przy jednej inwestycji i kilku umowach miesięcznie można jeszcze próbować kontrolować to ręcznie. Przy kilkudziesięciu umowach, kilku etapach i kilku inwestycjach równocześnie zaczyna się normalny proces operacyjny. Ktoś musi zebrać dane. Ktoś musi je sprawdzić. Ktoś musi je przekazać. I ktoś musi pilnować, czy zostały przekazane w terminie. Siedem dni nie oznacza też, że rozsądnie jest czekać do siódmego dnia. Wystarczy urlop pracownika, błąd w danych albo problem techniczny i margines znika.

Brak danych może zatrzymać wypłatę z rachunku powierniczego

Tutaj przestaje być nudno. Obowiązujące przepisy ustawy deweloperskiej przewidują, że jeżeli deweloper nie wykona w terminie obowiązku przekazania wymaganych danych do Ewidencji, UFG informuje o tym bank albo kasę prowadzącą mieszkaniowy rachunek powierniczy. Bank lub kasa wstrzymują wypłatę środków z MRP do czasu przekazania danych.

Od 2 października rozszerza się zakres informacji, które deweloper ma raportować. Tym samym rośnie liczba danych, które muszą prawidłowo przejść przez ten proces. Wyobraźmy sobie prostą sytuację.

Deweloper realizuje budynek wielorodzinny. Kończy kolejny etap prac. Bank dokonuje kontroli i środki z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego powinny zostać wypłacone. Z tych pieniędzy mają zostać opłacone faktury wykonawców i dalsze roboty. Problem pojawia się wcześniej. Przy jednej z umów nie zostały w terminie przekazane wymagane dane do Ewidencji.

Wtedy nie rozmawiamy już o tym, że pracownik zapomniał uzupełnić kilka pól w systemie. Rozmawiamy o płynności inwestycji. Przy projekcie finansowanym częściowo wpłatami klientów opóźnienie wypłaty z MRP potrafi oznaczać konieczność przesunięcia płatności wykonawcom albo wykorzystania własnej gotówki. Im większa inwestycja i większe wypłaty etapowe, tym mniej zabawny robi się taki błąd.

Nie trzeba nagle przepisywać całej historii sprzedaży

Trzeba też oddzielić nowe obowiązki od opowieści, że 2 października każdy deweloper będzie musiał uzupełnić Ewidencję o wszystkie mieszkania sprzedane przez ostatnie lata. Przepisy przejściowe wskazują, że w przypadku danych wykorzystywanych później przez Portal DOM chodzi o umowy zawarte od dnia wejścia w życie nowych przepisów art. 50 i 51, czyli od 2 października 2026 roku.

Ta data jest więc bardzo konkretna. Mowy zawierane od 2 października wchodzą już w rozszerzony system raportowania. Nie wynika z tego ogólny obowiązek cofnięcia się przez dewelopera do całej historycznej sprzedaży i uzupełnienia każdej starej umowy o wszystkie nowe pola. To ważne, bo przy zmianach prawa łatwo wrzucić do jednego worka obowiązki nowe, przejściowe i te, które zaczną działać dopiero za kilka miesięcy.

Co trzeba sprawdzić przed 2 października

Najpierw system sprzedażowy. Jeżeli CRM nie przechowuje danych wymaganych przez Ewidencję w odpowiedniej strukturze albo pracownicy wpisują je w różnych miejscach i różnych formatach, problem powinien zostać rozwiązany przed podpisaniem pierwszych umów objętych nowymi zasadami.

Druga rzecz to odpowiedzialność. W firmie powinno być wiadomo, kto odpowiada za wysłanie danych i kto wykonuje tę czynność pod jego nieobecność. Odpowiedzialność przypisana do całego działu najczęściej oznacza, że odpowiedzialny nie jest nikt.

Trzecia rzecz to kontrola terminu. Ustawowe siedem dni powinno być terminem awaryjnym, a nie firmowym standardem. Jeżeli dane można przekazać dzień lub dwa po zawarciu umowy, nie ma sensu czekać do końca ustawowego terminu.

Czwarta rzecz to potwierdzenie skutecznego przekazania danych. Przy obowiązku powiązanym z wypłatą pieniędzy z MRP samo stwierdzenie, że ktoś wysłał plik, to za mało. Firma powinna mieć możliwość sprawdzenia, czy dane zostały prawidłowo przyjęte.

Ta zmiana wygląda technicznie tylko do pierwszej zablokowanej wypłaty

Od 2 października 2026 roku deweloper będzie przekazywał państwu znacznie dokładniejsze dane o swojej sprzedaży. W Ewidencji znajdzie się między innymi cena mieszkania, metraż, liczba pokoi i piętro. To dane, na których później ma zostać oparta część informacji dostępnych w Portalu DOM.

Z punktu widzenia dewelopera ważniejsza jest jednak druga część tej historii. Raportowanie DFG nie jest statystyką wysyłaną raz na kwartał, o której można przypomnieć sobie po terminie. Jest powiązane z przepływem pieniędzy przez mieszkaniowy rachunek powierniczy. Można więc prowadzić budowę zgodnie z harmonogramem, mieć sprzedane mieszkania i zakończony etap inwestycji, a mimo to stworzyć sobie problem z wypłatą pieniędzy przez brak kilku wymaganych danych w Ewidencji. Od 2 października raportowanie do DFG trzeba traktować tak samo poważnie jak inne procesy wpływające na finansowanie inwestycji. Bo jeśli zaniedbanie może zatrzymać pieniądze, przestaje być papierologią.