Nowe Warunki Techniczne 2026. Mogą zmienić nie tylko budynki, ale też ekonomię inwestycji.
Przez ostatnie tygodnie dużo mówi się o nowych wymaganiach akustycznych i klasie AQ-0. Tyle że skupienie się wyłącznie na tym jednym przepisie mocno zniekształca obraz tego, co jest obecnie procedowane. Nie chodzi o zmianę dotyczącą ścian między mieszkaniami. Powstają nowe Warunki Techniczne, które mają zastąpić rozporządzenie obowiązujące od ponad 20 lat i zmienić zasady projektowania całych budynków.
Dla dewelopera to znacznie poważniejszy temat. W projekcie są zmiany dotyczące między innymi odległości budynków od granic działki, wind, dostępności mieszkań, akustyki, energetyki, fotowoltaiki, magazynów energii, instalacji gazowych i bezpieczeństwa pożarowego. Część zmian porządkuje obecne wymagania, część wyraźnie podnosi standard, a niektóre mogą bezpośrednio wpłynąć na PUM, koszt realizacji i wartość działki.
Nie ma nic złego w tym, że nowe budynki mają być lepsze, bardziej dostępne, cichsze i mniej energochłonne. Trzeba tylko przestać traktować wyższy standard jak coś, co pojawia się w budynku bez wpływu na jego cenę.
To nie jest kolejna drobna nowelizacja Warunków Technicznych
Punktem wyjścia jest projekt nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Pierwszy projekt został przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii i trafił do prac legislacyjnych w czerwcu 2025 roku. Po zmianach organizacyjnych w administracji prace są obecnie kontynuowane jako projekt Ministra Finansów i Gospodarki nr 29. W wykazie prac legislacyjnych termin jego wydania określono na trzeci kwartał 2026 roku, a ministerstwo wskazuje, że nowe przepisy powinny zostać wydane do 20 września 2026 roku. Na 10 sierpnia projekt nie jest jednak jeszcze opublikowanym rozporządzeniem, dlatego nadal mówimy o rozwiązaniach procedowanych, których ostateczna treść może się zmienić.
Skala projektu jest duża. Ministerstwo wskazuje wprost, że celem nie jest wyłącznie poprawienie kilku paragrafów obecnego rozporządzenia, ale ponowne uregulowanie materii Warunków Technicznych, dostosowanie przepisów do aktualnych technologii, uproszczenie części regulacji i usunięcie problemów interpretacyjnych. Jednocześnie projekt realizuje część wymagań wynikających z unijnej dyrektywy EPBD dotyczącej charakterystyki energetycznej budynków. Do jednego aktu mają zostać również włączone przepisy dotyczące technicznego użytkowania budynków mieszkalnych, które obecnie funkcjonują w osobnym rozporządzeniu z 1999 roku.
Z perspektywy inwestora najważniejsze jest więc to, żeby nie patrzeć na nowe WT przez pryzmat jednego nagłówka o akustyce. To zestaw zmian, które trzeba nałożyć na konkretną działkę i konkretny projekt, a później policzyć.
Co jest dzisiaj, a co przewidują nowe Warunki Techniczne
Nie każda zmiana ma taki sam ciężar i nie każda automatycznie zwiększy koszt inwestycji. Są jednak rozwiązania, których deweloper nie może przeoczyć, szczególnie na etapie zakupu gruntu i tworzenia pierwszej koncepcji.
| Obszar | Jak jest obecnie | Co przewiduje projekt | Znaczenie dla dewelopera |
|---|---|---|---|
| Odległość od granicy działki | Co do zasady 4 m dla ściany z oknami lub drzwiami i 3 m bez nich. | Dla budynku wielorodzinnego powyżej czterech kondygnacji ma być odpowiednio 5 m i 4 m. | Potencjalnie mniejsza powierzchnia zabudowy i PUM na ciasnych działkach. |
| Windy | W wielorodzinówce obowiązek jest zasadniczo związany z różnicą poziomów przekraczającą 9,5 m. | Winda ma być wymagana już w budynku wielorodzinnym mającym trzy lub więcej kondygnacji. | Szczególnie duży wpływ na małe, niskie inwestycje, koszt budowy, powierzchnię komunikacji i późniejsze koszty eksploatacyjne. |
| Mieszkania dostępne | Obowiązują wymagania dotyczące dostępności budynków, ale obecne WT nie mają takiej ogólnej procentowej reguły dla typowej inwestycji wielorodzinnej. | W budynku mającym więcej niż 4 mieszkania co najmniej 6 proc. lokali, minimum jeden, ma być dostępnych dla osób z niepełnosprawnościami. | Inny układ części mieszkań, przestrzenie manewrowe, drzwi, komunikacja i wpływ na strukturę powierzchni. |
| Akustyka | Minimalne wymagania dotyczące ochrony przed hałasem już obowiązują. | Wielorodzinówki, bliźniaki, szeregowce i określone domy z wydzielonymi lokalami mają spełniać klasę AQ-0. | Czytelniejszy i bardziej mierzalny standard, większe znaczenie prawidłowego projektu, wykonania i późniejszej weryfikacji. |
| Instalacje gazowe | W budynku powyżej 25 m gaz jest możliwy po uzyskaniu pozytywnej opinii właściwego komendanta wojewódzkiego PSP. | W budynku wyższym niż 25 m instalacji gazowej ma się nie wykonywać. | Mniej możliwości w zakresie źródeł energii i konieczność wcześniejszego określenia całej koncepcji instalacyjnej. |
| Energetyka | Obowiązują wymagania EP i izolacyjności cieplnej. | Projekt wprowadza dalsze wymagania związane z budynkami niskoenergetycznymi i bezemisyjnymi. Dla pozostałych budynków kluczowa data to 1 stycznia 2030 roku. | Źródło ciepła, chłodzenie, przegrzewanie, instalacje i energetyka trzeba analizować już przy koncepcji. |
| Energia słoneczna | Nie ma dziś tak szeroko sformułowanego obowiązku w WT. | Projekt zakłada wyposażanie budynków mieszkalnych oraz zadaszonych parkingów przylegających do budynków w instalacje wykorzystujące energię słoneczną, jeżeli jest to uzasadnione technicznie, funkcjonalnie i ekonomicznie. | PV lub inne rozwiązania solarne trzeba przewidywać wcześniej w projekcie i kosztorysie. |
| Magazyny energii | Obecne WT nie tworzą równie rozbudowanego systemu wymagań dotyczących akumulatorowych magazynów energii. | Projekt szczegółowo reguluje ich lokalizację i zabezpieczenia. Zakłada między innymi, że akumulatorów nie będzie można umieszczać w podziemnej części budynku. | Potrzeba miejsca, dodatkowe wymagania pożarowe i instalacyjne oraz wpływ na rozwiązania techniczne budynku. |
| Użytkowanie budynku | Warunki technicznego użytkowania budynków mieszkalnych funkcjonują w osobnym rozporządzeniu. | Mają zostać włączone do nowych WT. | Jeden akt zacznie obejmować nie tylko projektowanie i budowę, ale również późniejsze techniczne funkcjonowanie budynku. |
To oczywiście nie jest zestawienie każdego zmienionego paragrafu. Projekt ma ponad 200 stron i obejmuje również wiele zmian szczegółowych i porządkujących. Z punktu widzenia biznesu deweloperskiego właśnie powyższe obszary pokazują jednak, że dyskusja nie może ograniczać się do pytania, czy za ścianą będzie słychać sąsiada.
Metr dalej od granicy może być ważniejszy niż cena materiałów
Jedna z najbardziej interesujących zmian z perspektywy dewelopera znajduje się praktycznie na początku rozporządzenia. Obecne przepisy przewidują zasadniczo 4 m od granicy działki dla ściany z oknami lub drzwiami oraz 3 m dla ściany bez otworów. Projekt pozostawia te wartości dla większości budynków, ale dla budynków wielorodzinnych mających więcej niż cztery kondygnacje nadziemne przewiduje zwiększenie ich odpowiednio do 5 i 4 m.
Na dużej działce różnica jednego metra może nie zrobić większego wrażenia. Na ciasnej działce miejskiej potrafi jednak zmienić cały projekt. Deweloper nie zarabia na odległości od granicy, tylko na powierzchni, którą może legalnie i rozsądnie zbudować oraz sprzedać. Jeżeli obrys budynku trzeba odsunąć, może zmniejszyć się powierzchnia kondygnacji, zmienić układ mieszkań albo przestać działać koncepcja, na podstawie której wcześniej wyceniono ziemię. I tu widać, dlaczego nowych WT nie można analizować dopiero po zakupie działki. Jeżeli ktoś kupuje grunt na granicy opłacalności, licząc każdy metr PUM, a później okazuje się, że jego budynek musi odsunąć się o dodatkowy metr, może stracić znacznie więcej niż wynosi koszt zastosowania droższego materiału budowlanego.
Dla mnie właśnie takie przepisy są kluczowe przy analizie gruntu. Zmieniają nie tylko koszt budowy, ale potencjalnie również produkt, który można na działce stworzyć.
Winda od trzech kondygnacji. Dobra dla mieszkańca, kosztowna dla małego projektu
Druga istotna zmiana dotyczy dźwigów. Obecnie w budynkach wielorodzinnych obowiązek wyposażenia budynku w windę jest związany między innymi z różnicą poziomów posadzek przekraczającą 9,5 m. Projekt nowych WT przewiduje znacznie prostszą zasadę. Budynek wielorodzinny mający trzy lub więcej kondygnacji ma być wyposażony w dźwig osobowy albo osobowo-towarowy.
Z punktu widzenia użytkownika jest to rozwiązanie łatwe do obrony. Starzejące się społeczeństwo, rodzice z wózkami, osoby z ograniczoną mobilnością. Budynek bez windy potrafi być po prostu niewygodny. Z punktu widzenia inwestora trzeba jednak policzyć całość. Winda to nie tylko zakup urządzenia. To szyb, dodatkowa powierzchnia komunikacyjna, rozwiązania konstrukcyjne, instalacje, odbiory, serwis i późniejsze koszty dla wspólnoty. W dużym budynku koszt rozkłada się na wiele mieszkań. W małym, trzy kondygnacyjnym projekcie mającym kilkanaście lokali proporcja wygląda zupełnie inaczej.
To może być jedna z tych zmian, która nie zrobi wielkiego wrażenia na dużych inwestycjach miejskich, bo tam windy i tak są standardem, ale mocno zmieni rachunek niewielkich projektów.
Sześć procent mieszkań dostępnych. Tego nie zaprojektuje się na końcu
Projekt tworzy również odrębne wymagania dotyczące mieszkań dostępnych dla osób z niepełnosprawnościami. W budynku wielorodzinnym mającym więcej niż cztery lokale minimum 6 proc. mieszkań, przy czym co najmniej jedno, ma spełniać odpowiednie wymagania dostępności. Kolejne przepisy wskazują między innymi wymagania dotyczące drzwi, progów i przestrzeni potrzebnych do korzystania z lokalu.
Sam kierunek jest zrozumiały. Mieszkanie może być użytkowane przez kilkadziesiąt lat i przez różne osoby. Problem pojawia się wtedy, kiedy dostępność traktuje się jako coś, co architekt „dopasuje” na końcu projektu. Nie dopasuje bez konsekwencji.
Przestrzeń manewrowa jest powierzchnią. Szersza komunikacja jest powierzchnią. Odpowiednie dojścia i układy funkcjonalne również zajmują miejsce. Deweloper powinien więc wiedzieć już przy pierwszej strukturze mieszkań, które lokale mają spełniać podwyższone wymagania i jak wpływa to na ich metraż oraz układ.
Znów nie jest to argument przeciwko dostępności. To argument za tym, żeby wymóg prawny od początku pojawił się w analizie produktu, a nie trzy tygodnie przed złożeniem projektu.
Akustyka jest częścią zmian, ale nie ich główną historią
W projekcie pojawia się również klasa akustyczna AQ-0 dla budynków wielorodzinnych, bliźniaczych, szeregowych oraz domów, w których wydzielono dwa mieszkania albo mieszkanie i lokal użytkowy. Jednocześnie projekt nadal wymaga ochrony przed hałasem zewnętrznym, instalacyjnym, powietrznym, uderzeniowym i pogłosowym.
Warto jednak nie przedstawiać tego tak, jakby do dzisiaj w Polsce można było budować mieszkania bez jakichkolwiek wymagań akustycznych. Obowiązujące przepisy już takie wymagania zawierają. Projekt idzie w kierunku uporządkowania ich również poprzez klasyfikację akustyczną.Dla dewelopera największym znaczeniem może być zatem nie samo pojawienie się oznaczenia AQ-0, ale większa czytelność i mierzalność standardu. Jeżeli mamy konkretny parametr, łatwiej go skontrolować, ale również łatwiej klientowi zweryfikować, czy został osiągnięty. To zwiększa znaczenie prawidłowego projektu, detali wykonawczych i odpowiedzialności wykonawcy.
Energetyka będzie zmieniała budynki jeszcze mocniej
Znacznie większą zmianą w perspektywie kilku kolejnych lat jest energetyka. Projekt wdraża część założeń nowej dyrektywy EPBD i tworzy wymagania dotyczące budynków o niskim zużyciu energii oraz budynków bezemisyjnych. Dla budynków innych niż należące do sektora publicznego kluczową datą zapisaną w projekcie jest 1 stycznia 2030 roku. Od tego momentu źródła ciepła, chłodu i energii elektrycznej w budynku mają nie emitować na miejscu CO2 z paliw kopalnych, a zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną ma być pokrywane w sposób określony w nowych przepisach.
To może wydawać się odległe. Dla dewelopera 2030 rok wcale nie jest jednak odległy. Działka kupowana w 2026 roku może być projektowana w 2027, dostać pozwolenie później, a realizacja i sprzedaż kolejnych etapów może spokojnie wejść w następną dekadę. Dlatego źródła energii, możliwość przyłączenia do sieci ciepłowniczej, dostępna moc elektryczna, fotowoltaika, rozwiązania chłodzenia i ochrona przed przegrzewaniem nie są już sprawą dla projektanta instalacji na końcu procesu. Coraz częściej stają się elementem analizy gruntu. Jeżeli kupimy działkę z założeniem technologii, której za kilka lat nie będziemy mogli zastosować albo która będzie wymagała kosztownej przebudowy całej koncepcji, nie będzie to wina zmiany prawa. Będzie to błąd analizy inwestycyjnej.
Fotowoltaika i magazyny energii przestają być dodatkiem
Projekt przewiduje osobny dział dotyczący wykorzystania energii słonecznej. Budynki mieszkalne oraz zadaszone parkingi przylegające do budynku mają być wyposażane w urządzenia wykorzystujące promieniowanie słoneczne, jeżeli będzie to uzasadnione technicznie, funkcjonalnie i ekonomicznie. W projekcie przyjęto przy tym ocenę ekonomiczną odnoszącą się do okresu zwrotu nie dłuższego niż 15 lat.
Jednocześnie dużo dokładniej uregulowano magazyny energii. Projekt określa między innymi wymagania dotyczące systemów BMS, wentylacji, materiałów obudowy i pomieszczeń, a także zakłada zakaz umieszczania akumulatorów w podziemnej części budynku. To bardzo dobry przykład konsekwencji technologicznego rozwoju budownictwa. Jeszcze kilka lat temu magazyn energii w typowej inwestycji mieszkaniowej był tematem dodatkowym. Teraz ustawodawca zaczyna tworzyć dla niego konkretne zasady techniczne i przeciwpożarowe. Dla inwestora oznacza to jedno. Jeżeli budynek ma korzystać z takich rozwiązań, trzeba znaleźć dla nich miejsce. A każde pomieszczenie techniczne, każde prowadzenie instalacji i każda strefa bezpieczeństwa konkuruje w projekcie o przestrzeń z innymi funkcjami.
Gaz w budynku powyżej 25 metrów ma zniknąć
Dzisiaj instalacja gazowa w budynku powyżej 25 metrów jest możliwa pod warunkiem uzyskania pozytywnej opinii właściwego komendanta wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej. Dla budynków przekraczających 35 metrów obowiązują dodatkowe ograniczenia. Projekt nowych WT upraszcza tę sytuację radykalnie. W budynku o wysokości większej niż 25 metrów instalacji gazowej ma się po prostu nie wykonywać.
Dla nowych projektów wysokich oznacza to jeszcze większe znaczenie wyboru źródła energii już na początku. Nie można będzie przygotować całej inwestycji, a później zastanawiać się, czy ogrzewanie będzie gazowe, elektryczne czy z sieci ciepłowniczej. Takie decyzje coraz mocniej wpływają na moc przyłączeniową, pomieszczenia techniczne, instalacje oraz późniejszą charakterystykę energetyczną budynku.
Najważniejsze pytanie dewelopera brzmi, co te przepisy zrobią z działką
Przy każdej zmianie Warunków Technicznych można analizować koszt pojedynczego rozwiązania. Ile kosztuje winda. Ile kosztuje lepsza przegroda. Ile kosztuje fotowoltaika. Taka analiza jest potrzebna, ale dla dewelopera jest za wąska. Najpierw trzeba sprawdzić, czy po zmianach na tej samej działce nadal jesteśmy w stanie zrealizować ten sam produkt.
Jeżeli większa odległość od granicy ogranicza obrys budynku, zmienia się PUM. Jeżeli pojawia się winda, trzeba znaleźć miejsce na szyb i komunikację. Jeżeli część mieszkań ma spełniać konkretne wymagania dostępności, zmieniają się układy. Jeżeli energetyka wymaga nowych urządzeń, potrzebujemy przestrzeni technicznej. Jeżeli zmienia się ochrona przeciwpożarowa albo sposób instalowania magazynów energii, kolejne elementy projektu zaczynają ze sobą konkurować. Dopiero po nałożeniu tego wszystkiego na koncepcję wiadomo, czy grunt nadal jest wart tyle, ile właściciel za niego oczekuje. To jest najważniejsza konsekwencja nowych WT z punktu widzenia inwestora. Zmiana przepisu technicznego może w rzeczywistości stać się zmianą wartości działki.
Co z inwestycjami, które są już przygotowywane
Równolegle z nowymi Warunkami Technicznymi procedowane są przepisy, które mają złagodzić przejście między starym i nowym reżimem. Ustawa uchwalona przez Sejm 31 lipca 2026 roku przewiduje, że przez 18 miesięcy od 20 września 2026 roku inwestor będzie mógł, po złożeniu odpowiedniego oświadczenia, sporządzić projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany według dotychczasowych przepisów. To samo rozwiązanie ma objąć projekt techniczny i decyzje administracyjne dotyczące całego zamierzenia. 6 sierpnia Senat przyjął tę ustawę bez poprawek, 91 głosami za.
Dla dewelopera to bardzo ważne rozwiązanie. Inwestycja projektowana przez dwa lata nie może zostać z dnia na dzień wrzucona w zupełnie nowy system bez możliwości dokończenia jej według założeń, na których policzono grunt, PUM i koszt budowy. Jeżeli przepisy przejściowe wejdą ostatecznie w życie w tym kształcie, inwestor otrzyma czas na dostosowanie nowych projektów. Nie oznacza to jednak, że warto przez 18 miesięcy udawać, że nowych WT nie ma. Dla inwestycji rozpoczynanych od zera rozsądniej jest już dzisiaj sprawdzać dwa warianty, obecny i przyszły.
Wyższy standard nie jest problemem. Trzeba tylko policzyć jego konsekwencje
Nowe Warunki Techniczne nie są z definicji złe dla deweloperów. Część zmian jest potrzebna, część porządkuje przepisy, a część odpowiada na technologie, których dwadzieścia lat temu w budynkach praktycznie nie było. Dobra akustyka powinna być standardem. Dostępność budynku ma znaczenie. Winda poprawia funkcjonalność. Niższe zużycie energii będzie coraz ważniejsze dla właściciela mieszkania również po jego zakupie.
Nie można jednak traktować każdego z tych elementów oddzielnie i powtarzać, że przecież jeden dodatkowy wymóg nie zmieni ceny mieszkania. Budynku nie realizuje się według jednego paragrafu. Deweloper musi spełnić je wszystkie jednocześnie. Jeżeli rośnie koszt budowy, część zostanie pokryta z marży inwestora. Jeżeli zmniejsza się możliwy PUM, wpłynie to na wartość ziemi. Jeżeli rynek pozwala na podwyższenie ceny, część kosztu przejdzie na kupującego. Jeżeli nie pozwala, inwestor będzie szukał oszczędności w innych miejscach. Tak działa ekonomia projektu. Dlatego nie mam problemu z tym, że budujemy według coraz wyższych standardów. Problem zaczyna się wtedy, gdy ich podnoszenie przedstawia się jako bezkosztową poprawę jakości.
Nowych Warunków Technicznych deweloper nie powinien czytać jak instrukcji dla architekta. Powinien czytać je jak zmianę założeń całego biznesplanu inwestycji. Bo każdy nowy metr od granicy, winda, powierzchnia techniczna czy wymaganie energetyczne wcześniej czy później trafia do tego samego Excela.
