Nowych Warunków Technicznych nie ma. Deweloper dostał przepisy przejściowe i problem do rozwiązania

20 września 2026 roku miały wejść w życie nowe Warunki Techniczne, czyli jeden z podstawowych zestawów przepisów, według których projektuje się i buduje budynki w Polsce. Nie weszły. Dotychczasowe rozporządzenie straciło moc, nowe nie zostało opublikowane, a inwestorzy, projektanci i urzędy zostali z przepisami przejściowymi, które mają utrzymać proces inwestycyjny przez kolejne 18 miesięcy.

Na pierwszy rzut oka można powiedzieć, że problemu nie ma, bo nadal da się projektować według dotychczasowych zasad. Z perspektywy dewelopera sprawa jest jednak dużo bardziej skomplikowana, bo inwestycja nie zaczyna się w dniu składania wniosku o pozwolenie na budowę. Wcześniej jest zakup gruntu, koncepcja, analiza PUM-u, projektowanie, finansowanie i harmonogram. Jeżeli na którymkolwiek z tych etapów opieramy się na przepisach, które miały wejść w życie, ale nie weszły, problem przestaje być prawny, a zaczyna być finansowy.

Co właściwie wydarzyło się 20 września

Dotychczasowe rozporządzenie w sprawie Warunków Technicznych pochodziło z 12 kwietnia 2002 roku i przez lata było wielokrotnie zmieniane. Od dawna było jednak wiadomo, że jego obowiązywanie zakończy się najpóźniej 20 września 2026 roku. Termin nie był więc niespodzianką, a nowe przepisy były przygotowywane od wielu miesięcy. Projekt przeszedł konsultacje, uzgodnienia i kolejne etapy procesu legislacyjnego, a branża miała prawo zakładać, że nowe rozporządzenie zostanie opublikowane na czas.

Tak się nie stało. 18 września Ministerstwo Rozwoju i Technologii poinformowało, że prace będą kontynuowane, a przez 18 miesięcy od 20 września 2026 roku będzie możliwe stosowanie dotychczasowych przepisów w zakresie określonym przez regulacje przejściowe Prawa budowlanego. To ważne rozróżnienie, bo stare Warunki Techniczne nie zostały po prostu przedłużone. Utraciły moc, a możliwość ich dalszego stosowania wynika dziś ze specjalnego mechanizmu ustawowego.

Dla prawnika to różnica konstrukcyjna. Dla dewelopera oznacza to konieczność dokładnego pilnowania, na jakiej podstawie projektowana jest inwestycja i czy dokumentacja rzeczywiście mieści się w przepisach przejściowych.

Stare przepisy nadal można stosować, ale nie automatycznie

Ustawa z 31 lipca 2026 roku wprowadziła do Prawa budowlanego przepisy epizodyczne, które mają funkcjonować w okresie przejściowym. Inwestor może złożyć organowi oświadczenie, że projekt został przygotowany według dotychczasowych Warunków Technicznych, a mechanizm ten ma obowiązywać przez 18 miesięcy od 20 września 2026 roku.

Polska Izba Inżynierów Budownictwa rekomenduje, żeby przy inwestycjach objętych art. 102a rzeczywiście z tej możliwości korzystać i przekazywać informację o wybranym reżimie projektantom już na początku prac. To rozsądne podejście, bo najgorszym wariantem jest sytuacja, w której architekt pracuje według jednych założeń, branżyści według innych, a dopiero przed złożeniem wniosku ktoś próbuje ustalić, jakie przepisy właściwie zastosowano.

Przy niewielkim budynku może skończyć się to korektą dokumentacji. Przy dużej inwestycji wielorodzinnej może oznaczać ponowne przeprojektowanie części budynku, dodatkowe tygodnie pracy i kolejne przeliczenie ekonomiki projektu.

Największy problem mają projekty przygotowywane pod nowe WT

Branża znała projekt nowych przepisów od dawna, dlatego część architektów i inwestorów zaczęła uwzględniać planowane regulacje w projektach przygotowywanych na drugą połowę 2026 roku. Nie ma w tym nic dziwnego. Jeżeli państwo prowadzi proces legislacyjny, wskazuje konkretną datę i publikuje kolejne wersje projektu, rynek zaczyna się do tego przygotowywać.

Problem w tym, że projekt rozporządzenia nie jest prawem.

Jeżeli inwestycja została przygotowana z wykorzystaniem rozwiązania, które miało pojawić się w nowych Warunkach Technicznych, trzeba dzisiaj sprawdzić, czy ten sam projekt da się obronić według zasad, które można stosować w okresie przejściowym. Czasem różnica będzie niewielka, ale czasem może dotyczyć usytuowania budynku, zagospodarowania terenu, powierzchni biologicznie czynnej, miejsc postojowych albo innych parametrów wpływających bezpośrednio na PUM i koszt inwestycji.

Deweloper nie powinien więc pytać architekta, czy projekt jest mniej więcej zgodny. Powinien dostać konkretną informację, które rozwiązania opierają się na obowiązujących zasadach, a które wyłącznie na projekcie nowych przepisów.

Dla dewelopera najdroższy jest czas

W dyskusjach o przepisach często mówi się, że inwestor będzie musiał coś poprawić, uzupełnić albo poczekać na stanowisko urzędu. Brzmi niewinnie, dopóki nie przeliczymy tego na pieniądze.

Jeżeli grunt jest finansowany kredytem, koszt kapitału nalicza się każdego miesiąca. Jeżeli inwestycja opiera się na umowie przedwstępnej, może istnieć termin na uzyskanie pozwolenia na budowę. Jeżeli wykonawca złożył ofertę, po kilku miesiącach może ją zaktualizować. Przesunięcie pozwolenia oznacza późniejszy start budowy, późniejszą sprzedaż, późniejsze uruchomienie finansowania i późniejszy moment, w którym projekt zaczyna generować przychód.

Dlatego miesiąc albo dwa miesiące opóźnienia nie są dla dewelopera abstrakcją administracyjną. Przy większej inwestycji mogą oznaczać dziesiątki albo setki tysięcy złotych dodatkowych kosztów.

PIIB sama zwraca uwagę, że obecna sytuacja może prowadzić do różnych interpretacji przepisów, wydłużenia postępowań, wzrostu kosztów i opóźnień. To pokazuje, że nie mówimy o wymyślonym problemie, tylko o realnym ryzyku procesu inwestycyjnego.

Czy rzeczywiście grozi nam blokada pozwoleń

Tutaj trzeba zachować proporcje. Przepisy przejściowe istnieją, a ustawodawca stworzył mechanizm umożliwiający dalsze stosowanie dotychczasowych zasad. Problem polega raczej na tym, że nie każda sytuacja została opisana równie jasno, szczególnie jeżeli postępowanie rozpoczęło się wcześniej albo dokumentacja była przygotowywana według innego założenia.

Deweloper powinien więc zakładać, że w najbliższych miesiącach praktyka poszczególnych urzędów może się różnić. Jeden urząd przejdzie nad tematem płynnie, inny poprosi o dodatkowe wyjaśnienia albo dokumenty. I właśnie ta niepewność jest dziś większym problemem niż sam brak nowego rozporządzenia.

Problem zaczyna się już przy zakupie gruntu

Najbardziej praktyczna konsekwencja tej sytuacji pojawia się jeszcze zanim deweloper złoży jakikolwiek wniosek. Pojawia się przy analizie gruntu.

Kupując działkę, deweloper kupuje potencjał zabudowy. Liczy PUM, koszt realizacji, przychód ze sprzedaży i marżę. Jeżeli część tego potencjału wynika wyłącznie z rozwiązania przewidzianego w projekcie nowych Warunków Technicznych, którego nie opublikowano, nie można traktować tego parametru jako pewnego.

Załóżmy, że działka kosztuje 10 milionów złotych, a koncepcja pokazuje 8 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni sprzedażowej. Jeżeli 500 metrów tego wyniku da się uzyskać tylko przy założeniu wejścia w życie nowych przepisów, to te 500 metrów nie powinno być liczone w modelu tak samo jak powierzchnia wynikająca z przepisów, które rzeczywiście można zastosować.

Przy cenie sprzedaży 12 tysięcy złotych za metr mówimy o 6 milionach złotych potencjalnego przychodu. Nie oznacza to automatycznie straty tych pieniędzy, ale pokazuje skalę ryzyka, jeśli grunt został wyceniony na podstawie przepisów, które jeszcze nie obowiązują.

Przy dzisiejszych analizach gruntów przyjmowałbym więc dwa warianty. Pierwszy oparty na stanie prawnym, który można zastosować dziś. Drugi traktujący nowe WT jako scenariusz potencjalny, a nie podstawę ceny zakupu.

Bank też patrzy na takie ryzyko

Im większa inwestycja, tym większe znaczenie ma finansowanie. Bank analizuje nie tylko sytuację finansową dewelopera, ale też status administracyjny projektu, dokumentację i realność harmonogramu.

Jeżeli pojawia się ryzyko przeprojektowania albo przesunięcia pozwolenia na budowę, może zmienić się termin uruchomienia kredytu, zapotrzebowanie na kapitał własny i koszt finansowania gruntu. Problem nie pojawia się więc w budżecie jako jedna pozycja pod nazwą zmiana przepisów. Rozchodzi się po całym projekcie i zabiera marżę po kawałku.

Trochę kosztuje dodatkowe projektowanie, trochę późniejsze finansowanie, trochę nowa wycena wykonawcy, trochę przesunięta sprzedaż. Na końcu inwestor patrzy na wynik i widzi, że projekt zarobił mniej, choć żadna pojedyncza pozycja nie wyglądała katastrofalnie.

Co zrobiłbym dzisiaj jako deweloper

W pierwszej kolejności przejrzałbym wszystkie inwestycje będące na etapie projektowania i procedowania. Przy każdej trzeba ustalić z architektem, według jakiego reżimu powstała dokumentacja, czy wykorzystano rozwiązania wynikające z projektu nowych WT i czy konieczne jest złożenie oświadczenia przewidzianego w przepisach przejściowych.

Przy projektach rozpoczętych przed 20 września nie zakładałbym automatycznie, że wszystko jest bezpieczne tylko dlatego, że dokumentacja została złożona wcześniej. To właśnie postępowania będące w toku są jednym z obszarów, przy których mogą pojawiać się różne interpretacje.

Przy nowych gruntach nie płaciłbym natomiast za PUM wynikający wyłącznie z projektu przepisów. Jeżeli nowe Warunki Techniczne rzeczywiście wejdą w życie w korzystnym kształcie, będzie to dodatkowy potencjał. Nie powinien jednak stanowić podstawy ceny działki.

Największym problemem jest brak pewności

Deweloper może policzyć droższą elewację, większą powierzchnię biologicznie czynną, dodatkowe wymagania energetyczne czy zmianę konstrukcji. Da się oszacować koszt materiału, robocizny i finansowania.

Znacznie trudniej policzyć sytuację, w której nie wiadomo, czy za kilka miesięcy inwestycja nadal będzie projektowana według tych samych zasad, według których została rozpoczęta.

I to jest największy problem całej sytuacji. Branża znała datę 20 września od lat, nowe regulacje były przygotowywane przez wiele miesięcy, a mimo to dwa dni przed terminem stało się jasne, że rozporządzenie nie wejdzie w życie.

W deweloperce ryzyka rynkowego nie da się wyeliminować. Można jednak oczekiwać, że podstawowe przepisy techniczne nie będą kolejnym źródłem niepewności.