30 proc. powierzchni biologicznie czynnej zamiast 25 proc. Co nowe przepisy mogą zrobić z opłacalnością działki

Na działce o powierzchni 10 000 m² różnica między 25 a 30 proc. powierzchni biologicznie czynnej to 500 m². Sam ten parametr nie przesądza jeszcze o utracie 500 m² PUM, ale potrafi zmienić cały układ inwestycji. Mniej miejsca zostaje na budynek, parkingi, dojazdy i utwardzenia. Przy działce policzonej na styk architekt zaczyna szukać metrów tam, gdzie jeszcze da się je znaleźć. 

Właśnie dlatego planowane nowe warunki techniczne są istotne z punktu widzenia dewelopera. Nie dlatego, że pojawia się kolejne rozporządzenie, ale dlatego, że część gruntów trzeba będzie przeliczyć jeszcze raz. 

I nie chodzi wyłącznie o powierzchnię biologicznie czynną. Projekt przewiduje również nowe wymagania dotyczące wind, dostępności mieszkań, akustyki, usytuowania budynków, infrastruktury czy ochrony przeciwpożarowej. Każdy z tych elementów osobno wygląda dość niewinnie. Przy konkretnym projekcie wszystkie spotykają się na jednej działce. 

Z 25 do 30 proc. powierzchni biologicznie czynnej

Obecne warunki techniczne przewidują co do zasady minimum 25 proc. powierzchni biologicznie czynnej przy zabudowie wielorodzinnej, chyba że miejscowy plan lub decyzja o warunkach zabudowy ustalają inny wskaźnik. W projekcie nowych przepisów pojawia się 30 proc., a dla zabudowy śródmiejskiej 20 proc.

Nie każda inwestycja odczuje więc zmianę tak samo. Są działki, gdzie plan miejscowy już dzisiaj wymaga 30 czy 40 proc. zieleni i temat właściwie nie istnieje. Są też takie, gdzie zagospodarowanie zostało policzone przy minimalnych obecnych wymaganiach i tam różnica będzie dużo bardziej odczuwalna.

Przy gruncie 10 000 m² dodatkowe 5 proc. oznacza 500 m² terenu. To nie jest powierzchnia, którą można po prostu wykreślić z PUM-u w stosunku jeden do jednego. Trzeba jednak znaleźć dla niej miejsce.

Jeżeli inwestycja ma luźny układ, pewnie da się to zrobić bez większego bólu. Jeżeli działka jest droga, zabudowa intensywna, a parking i komunikacja już dzisiaj ledwo się mieszczą, zaczyna się przebudowa koncepcji. W praktyce właśnie takie grunty wymagają największej ostrożności. Sprzedający pokazuje chłonność 5000 m², cena została ustawiona pod 5000 m², a po ponownym przejściu przez projekt okazuje się, że część założeń była liczona według parametrów, których za dwa lata możemy już nie stosować.

Winda przy małym budynku boli bardziej niż przy dużym

Projekt nowych warunków technicznych przewiduje obowiązek stosowania dźwigu osobowego lub osobowo-towarowego w budynkach wielorodzinnych mających trzy lub więcej kondygnacji, z określonymi wyjątkami. 

Przy dużej inwestycji winda nie jest żadną nowością. Zupełnie inaczej wygląda to przy niewielkim budynku wielorodzinnym. Jeżeli mamy 80 czy 100 mieszkań, koszt urządzenia, szybu i całej infrastruktury rozkłada się na dużą powierzchnię sprzedażową. Przy budynku mającym 12 albo 16 mieszkań udział tego kosztu w całej inwestycji wygląda już inaczej. 

Do samej ceny windy dochodzi szyb, konstrukcja, powierzchnia komunikacyjna, instalacje, późniejszy serwis i eksploatacja. Z punktu widzenia mieszkańca dostępność oczywiście się poprawia. Z punktu widzenia inwestycji rośnie koszt budynku. I tu nie ma większej filozofii. Jeżeli rynek pozwala podnieść cenę mieszkań, część kosztu można przenieść na klienta. Jeżeli nie pozwala, trzeba znaleźć go w marży albo w cenie gruntu. 

6 proc. mieszkań z dodatkowymi wymaganiami

Kolejny zapis dotyczy mieszkań dostępnych dla osób z niepełnosprawnościami. W budynku mającym więcej niż cztery mieszkania minimum 6 proc. lokali ma spełniać określone wymagania. Co najmniej jeden taki lokal będzie musiał znaleźć się w budynku. 

Projekt określa konkretne parametry dotyczące między innymi drzwi, progów, przestrzeni manewrowych, sanitariatów i układu pomieszczeń.  W dużym mieszkaniu da się to zwykle rozwiązać stosunkowo łatwo. Przy lokalach 35, 40 czy 45 m² każdy dodatkowy fragment komunikacji ma już znaczenie. Większa łazienka oznacza mniej miejsca gdzie indziej. Szersze przejście wpływa na układ pomieszczeń. Czasami trzeba zmienić cały moduł mieszkań na kondygnacji. Dla dewelopera nie jest to dyskusja o tym, czy takie lokale są potrzebne. Są. Trzeba tylko policzyć ich wpływ na projekt, zamiast zakładać, że będzie zerowy. 

Coraz więcej rzeczy trzeba zmieścić na tej samej działce

Przy analizie gruntu łatwo skupić się na intensywności zabudowy zapisanej w planie. Sam wskaźnik wygląda dobrze, więc ktoś szybko mnoży go przez powierzchnię działki i otrzymuje potencjalny PUM. Tyle że potem trzeba jeszcze narysować budynek. 

Na działce muszą zmieścić się miejsca postojowe, dojazd pożarowy, dojścia, zieleń, śmietnik, infrastruktura techniczna, a przy większych projektach również plac zabaw i teren rekreacyjny. Dochodzą wymagania związane z dostępnością, elektromobilnością, telekomunikacją czy ochroną przeciwpożarową. Dopiero po połączeniu tych elementów widać realną chłonność. 

To jest szczególnie ważne przy gruntach miejskich, gdzie cena często zakłada bardzo intensywne wykorzystanie terenu. Tam nie ma kilkuset metrów zapasu. Projekt zwykle jest dociśnięty do parkingów, odległości, nasłonecznienia i granic działki. Każdy dodatkowy warunek może wtedy wymusić korektę.

Odległości potrafią zepsuć dobrą koncepcję

Projekt nowych warunków technicznych doprecyzowuje również zasady sytuowania budynków i sposób mierzenia odległości. Na regularnej, szerokiej działce może to nie mieć większego znaczenia. Gorzej przy działkach wąskich, narożnych, nieregularnych albo już otoczonych istniejącą zabudową.

Tam kilkadziesiąt centymetrów czy metr potrafią zmienić szerokość traktu budynku, układ mieszkań albo możliwość wykonania konkretnych otworów w elewacji.

Dlatego koncepcja przygotowana trzy czy cztery lata temu nie powinna być traktowana jako dowód chłonności działki. Jeżeli właściciel pokazuje rysunek z 5000 m² PUM, trzeba sprawdzić datę, podstawę prawną i założenia, na których powstał. Sam fakt, że ktoś kiedyś narysował budynek, nie daje jeszcze 5000 m² do sprzedaży.

Szeregowce i bliźniaki też będą droższe w projektowaniu

Zmiany nie kończą się na zabudowie wielorodzinnej. Projekt przewiduje również nowe i bardziej precyzyjne wymagania dotyczące ochrony przed hałasem i drganiami, co ma znaczenie między innymi przy bliźniakach, szeregowcach i budynkach jednorodzinnych z dwoma lokalami. To akurat powinno zainteresować mniejszych deweloperów.

W szeregowcach bardzo łatwo wejść w projekt z założeniem, że budynek jest prosty, technologia znana, a koszt przewidywalny. Później okazuje się, że wymagania dotyczące ścian rozdzielających, przegród czy izolacyjności akustycznej wymuszają inne rozwiązania materiałowe. Na jednym segmencie różnica może wyglądać niewinnie. Przy dwudziestu robi się z tego pozycja, którą widać w budżecie. Rynek nie zawsze pozwoli ją odzyskać w cenie sprzedaży.

20 września to nie jest dzień, w którym wszystko nagle się zmieni

Tutaj trzeba zachować porządek, bo temat łatwo uprościć za bardzo. Na moment przygotowywania tego tekstu nowe warunki techniczne są nadal projektem. Nie wszystkie opisane rozwiązania są więc już obowiązującym prawem.

Jednocześnie ustawa z 31 lipca 2026 r. wprowadziła przepisy przejściowe związane z 20 września 2026 r. W określonych przypadkach inwestor będzie mógł przez 18 miesięcy stosować dotychczasowe przepisy techniczno-budowlane, po złożeniu odpowiedniego oświadczenia. Dla inwestycji będących już w projektowaniu to istotna możliwość. Jeżeli projekt jest zaawansowany, warto sprawdzić, czy można go bezpiecznie prowadzić według dotychczasowych zasad.

Przy nowych zakupach gruntu patrzyłbym jednak dalej. Działkę kupioną dziś będziemy często projektować i realizować przez kilka kolejnych lat. Jeżeli analiza finansowa opiera się wyłącznie na obecnych wymaganiach, a projekt ma ruszyć dużo później, mamy po prostu zbyt mało danych.

Ta sama działka może mieć inną wartość

Załóżmy prosty przypadek. Grunt kosztuje 5 mln zł. Według pierwszej koncepcji daje 5000 m² powierzchni sprzedażowej. Sam koszt gruntu przypadający na metr wynosi wtedy 1000 zł. Po zmianie założeń projektowych realna powierzchnia spada do 4500 m². Cena działki się nie zmieniła, ale koszt gruntu przypadający na metr rośnie do około 1111 zł. Różnica przekracza 100 zł na metrze.

Przy 4500 m² robi się z tego około pół miliona złotych różnicy w kalkulacji. I to jest dla mnie najważniejsza konsekwencja całej dyskusji o nowych warunkach technicznych. Nie każda zmiana musi prowadzić do mniejszego budynku. Nie każda inwestycja będzie droższa o ten sam procent. Nie każda działka straci na wartości. Ale jeżeli kupujemy grunt dzisiaj, a realizacja będzie prowadzona według nowych zasad, chłonność trzeba liczyć pod przepisy, które rzeczywiście mogą nas obowiązywać.

Przed zakupem gruntu liczyłbym dwa warianty

Przy inwestycji na wczesnym etapie zrobiłbym dwie koncepcje. Pierwszą według obecnych zasad, jeżeli harmonogram daje realną możliwość ich wykorzystania.

Drugą przy założeniu nowych wymagań dotyczących między innymi powierzchni biologicznie czynnej, wind, mieszkań dostępnych, odległości, parkingów, ochrony przeciwpożarowej i dodatkowej infrastruktury. Dopiero potem porównywałbym PUM, powierzchnię sprzedażową, koszt budowy i wynik inwestycji. Przy gruntach kupowanych za kilka czy kilkanaście milionów złotych koszt takiego dodatkowego przeliczenia jest pomijalny. Koszt zakupu działki na podstawie zbyt optymistycznej koncepcji już nie.

Deweloper liczy inwestycję, klient będzie w niej mieszkał

Perspektywa dewelopera i klienta nigdy nie będzie identyczna. Deweloper patrzy na PUM, koszt budowy, chłonność działki, harmonogram i marżę. Klienta interesuje coś zupełnie innego: czy mieszkanie jest funkcjonalne, czy w budynku jest winda, czy nie słychać sąsiada przez ścianę, czy przed oknem jest trochę zieleni i czy po prostu dobrze się tam żyje.

I trzeba to uczciwie powiedzieć. Budujemy dla ludzi, a nie dla samego wyniku finansowego. Jeżeli nowe warunki techniczne wymuszą lepszą akustykę, większą dostępność, rozsądniejsze zagospodarowanie działek czy więcej zieleni, to część tych zmian może realnie poprawić jakość nowych inwestycji.

Z punktu widzenia dewelopera część nowych wymagań będzie irytująca, część podniesie koszty, a część zmniejszy możliwości zabudowy gruntu. Tego nie ma sensu pudrować. Ale rolą dewelopera nie jest obrażanie się na przepisy, tylko takie przygotowanie inwestycji, żeby przy nowych ograniczeniach nadal miała sens ekonomiczny i jednocześnie była miejscem, w którym ludzie naprawdę chcą mieszkać. Jeżeli nowe warunki techniczne trochę utrudnią wyciskanie działek do ostatniego metra, ale w zamian powstaną lepsze budynki i sensowniej zaprojektowane osiedla, to akurat trudno uznać to za zły kierunek. Problem zaczyna się dopiero wtedy, gdy regulacje są dokładane bez oglądania się na koszty i realia inwestycji. Tu potrzebny jest rozsądek po obu stronach.