Najnowsze postanowienie Sądu Najwyższego pokazuje, dlaczego przy zakupie gruntów nie można bezkrytycznie ufać temu, co widać na działce.

Kupujesz działkę pod budowę mieszkań. Ogrodzenie stoi od kilkudziesięciu lat, właściciel pokazuje granice, dokumenty na pierwszy rzut oka się zgadzają. Liczysz PUM, analizujesz koszty i przygotowujesz koncepcję zabudowy. Dopiero później okazuje się, że granica nieruchomości może przebiegać inaczej, niż zakładałeś. Wystarczy metr różnicy, żeby projekt trzeba było zmienić, a zakładany zysk zaczął się kurczyć. Najnowsze postanowienie Sądu Najwyższego pokazuje, dlaczego przy zakupie gruntów nie można bezkrytycznie ufać temu, co widać na działce.

Sąd Najwyższy przypomniał, że faktyczna granica nie zawsze jest granicą prawną

25 sierpnia 2026 roku Sąd Najwyższy wydał postanowienie w sprawie dotyczącej rozgraniczenia nieruchomości, sygnatura I CSK 1396/26. Spór dotyczył przebiegu granicy między sąsiednimi działkami. Sądy niższych instancji ustaliły ją na podstawie zgromadzonej dokumentacji geodezyjnej, danych z ewidencji gruntów oraz opinii biegłych. Problem polegał na tym, że dokumenty nie były całkowicie zgodne.

Właściciele jednej z nieruchomości argumentowali, że skoro występują rozbieżności, nie można jednoznacznie ustalić stanu prawnego granicy. Ich zdaniem należało więc przyjąć ostatni spokojny stan posiadania, czyli przebieg granicy wynikający z wcześniejszego, niespornego korzystania z gruntów. Sąd Najwyższy nie podzielił tego stanowiska. Samo występowanie rozbieżności w dokumentacji geodezyjnej nie oznacza jeszcze, że ustalenie prawnej granicy nieruchomości jest niemożliwe. Jeżeli zgromadzony materiał dowodowy pozwala określić stan prawny, to właśnie on ma pierwszeństwo przed faktycznym sposobem użytkowania gruntu (postanowienie SN z 25 sierpnia 2026 roku, I CSK 1396/26).

Nie jest to zmiana przepisów ani nowa zasada, którą właśnie wprowadzono. Sąd Najwyższy odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania, potwierdzając przy tym sposób stosowania art. 153 Kodeksu cywilnego. Przepis ten określa kolejność ustalania spornych granic. Najpierw należy zbadać stan prawny nieruchomości. Dopiero jeżeli nie można go ustalić, bierze się pod uwagę ostatni spokojny stan posiadania. Jeśli również to nie pozwala rozstrzygnąć sporu i nie doszło do ugody, sąd ustala granicę z uwzględnieniem wszystkich okoliczności (art. 153 Kodeksu cywilnego).

Dla przeciętnego właściciela działki problem może sprowadzać się do przesunięcia ogrodzenia. Dla dewelopera konsekwencje mogą być znacznie poważniejsze. Granica nieruchomości wpływa przecież bezpośrednio na to, gdzie można postawić budynek i ile powierzchni da się na danym gruncie sprzedać.

Kupujesz działkę pod 40 mieszkań. A później okazuje się, że projekt nie mieści się w granicach

Od 26 lat działam w branży deweloperskiej i wiem, że o wartości działki nie decyduje wyłącznie jej powierzchnia. Decyduje przede wszystkim to, co rzeczywiście można na niej wybudować. Przy zakupie gruntu analizuję cenę, możliwości zabudowy, planowaną powierzchnię użytkową mieszkań, koszty realizacji i przewidywany przychód. To na tych danych opiera się decyzja, czy w ogóle warto angażować kapitał. Problem zaczyna się wtedy, gdy cała analiza została wykonana na podstawie błędnie przyjętych granic. Wyobraźmy sobie zakup działki o powierzchni 3000 metrów kwadratowych. Wstępna koncepcja zakłada budowę 40 mieszkań. Projektant analizuje parametry zabudowy, miejsca postojowe, układ komunikacyjny i przygotowuje koncepcję, która na papierze wygląda prawidłowo.

Po dokładniejszej analizie geodezyjnej pojawiają się jednak wątpliwości dotyczące jednej z granic. Dokumentacja wskazuje, że może ona przebiegać 1,5 metra dalej w głąb kupowanej nieruchomości, niż zakładano przy przygotowaniu projektu. Na odcinku 40 metrów daje to około 60 metrów kwadratowych spornego pasa gruntu.

Ktoś może uznać, że przy działce o powierzchni 3000 metrów kwadratowych nie jest to wielka różnica. Tyle że w deweloperce nie chodzi wyłącznie o powierzchnię działki. Jeżeli ten pas znajduje się w miejscu, gdzie zaplanowałem budynek, drogę wewnętrzną albo miejsca postojowe, problem robi się poważny. Może się okazać, że trzeba zmienić usytuowanie budynku, ograniczyć jego obrys albo całkowicie przeprojektować zagospodarowanie terenu.

A jeśli nie ma możliwości przesunięcia budynku w inne miejsce, pozostaje zmniejszenie jego powierzchni. W skrajnym przypadku mogę stracić część mieszkań, na których sprzedaży opierała się rentowność całego przedsięwzięcia.

Jeden metr przesuniętej granicy może kosztować setki tysięcy złotych

Policzmy to na przykładzie. Zakładam budowę czterokondygnacyjnego budynku wielorodzinnego. Po wyjaśnieniu przebiegu granicy okazuje się, że z powodu ograniczeń dotyczących usytuowania budynku muszę zmniejszyć powierzchnię użytkową mieszkań o 15 metrów kwadratowych na każdej kondygnacji.

Łącznie tracę 60 metrów kwadratowych PUM. Przy założonej cenie sprzedaży 11 000 zł za metr kwadratowy oznacza to 660 000 zł mniej potencjalnego przychodu. Nie jest to automatycznie strata 660 000 zł zysku, ponieważ zmniejszenie budynku może też ograniczyć koszty budowy. Ale wcześniejsza kalkulacja inwestycji przestaje być aktualna. Co gorsza, zmiana obrysu budynku może wymusić przebudowę garażu podziemnego, zmianę liczby miejsc postojowych, przesunięcie dróg pożarowych albo korektę powierzchni biologicznie czynnej.

Jeśli przez zmianę zagospodarowania przestają być spełnione wymagania wynikające z przepisów lub planu miejscowego, skala problemu może być jeszcze większa. Do tego dochodzą koszty kolejnych prac projektowych, dokumentacji geodezyjnej, obsługi prawnej i ewentualnego sporu z właścicielem sąsiedniej nieruchomości. Nie twierdzę, że przesunięcie granicy o metr zawsze powoduje utratę PUM. Na części działek można bez problemu skorygować projekt. Ale jeżeli inwestor kupił grunt z założeniem wykorzystania praktycznie całej dopuszczalnej powierzchni zabudowy, każdy metr może mieć znaczenie. I właśnie dlatego analiza granic powinna poprzedzać ostateczną kalkulację inwestycji, a nie być wykonywana dopiero wtedy, gdy architekt zaczyna przygotowywać projekt budowlany.

Stary płot może niczego nie przesądzać. Ale czasem to właśnie on decyduje o własności gruntu

W sprawach dotyczących granic nieruchomości trzeba uważać na jeszcze jedną rzecz. Nie można powiedzieć, że dokumenty geodezyjne zawsze będą ważniejsze od wieloletniego ogrodzenia. Prawo jest bardziej skomplikowane.

Pokazuje to inne postanowienie Sądu Najwyższego z 25 listopada 2025 roku, sygnatura I CSK 1551/24. Sprawa dotyczyła nieruchomości, między którymi przez dziesięciolecia istniało ogrodzenie. Jego przebieg odbiegał od granicy ewidencyjnej. Sąsiedzi przez wiele lat korzystali z przygranicznego pasa gruntu jak właściciele, a spór pojawił się dopiero później.

W postępowaniu istotne okazało się zasiedzenie tego pasa gruntu. Sąd uwzględnił fakt, że wieloletnie posiadanie doprowadziło do nabycia własności. To zasadnicza różnica. W pierwszej sprawie Sąd Najwyższy przypomniał, że przy ustalaniu granic pierwszeństwo ma możliwy do stwierdzenia stan prawny. W drugiej wieloletnie posiadanie miało znaczenie właśnie dlatego, że mogło doprowadzić do zmiany tego stanu prawnego.

Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego zasiedzenie nieruchomości wymaga co do zasady 20 lat nieprzerwanego posiadania samoistnego w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze. Nie oznacza to jednak, że każdy płot stojący od 30 lat automatycznie wyznacza nową granicę. Konieczne jest spełnienie ustawowych przesłanek zasiedzenia. Z perspektywy dewelopera widzę tutaj dwa odrębne ryzyka. Mogę kupić działkę, której ogrodzenie obejmuje grunt należący prawnie do sąsiada. Mogę też kupić działkę, z której fragmentu sąsiad korzysta od kilkudziesięciu lat i wobec którego istnieje realne ryzyko zasiedzenia. W obu przypadkach samo spojrzenie na mapę może nie wystarczyć.

Księga wieczysta jest czysta. I co z tego, jeśli nie sprawdziłeś granic

Przy analizie nieruchomości naturalnie zaczynamy od księgi wieczystej. Weryfikujemy właściciela, hipoteki, roszczenia, służebności i inne obciążenia. Ale czysta księga wieczysta nie daje automatycznej gwarancji, że granice działki przedstawione na mapie odpowiadają rzeczywistemu zakresowi prawa własności.

Wpisy dotyczące geodezyjnego oznaczenia nieruchomości nie są objęte ochroną rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w taki sam sposób jak wpisy dotyczące praw. Samo ujawnienie numeru działki i jej powierzchni nie rozstrzyga więc każdego problemu granicznego. Podobnie wygląda sytuacja z Geoportalem. Korzystam z takich narzędzi przy wstępnej analizie gruntów, ale nie traktuję wyświetlonej linii na ekranie jako ostatecznego potwierdzenia prawnego przebiegu granicy.

Dane geodezyjne mogą pochodzić z różnych okresów, mieć różną dokładność i wymagać weryfikacji na podstawie materiałów znajdujących się w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym.

Szczególnie istotne jest to przy projektowaniu budynków blisko granic. Zgodnie z paragrafem 31 rozporządzenia dotyczącego standardów technicznych prac geodezyjnych, gdy budynek ma znajdować się w odległości nie większej niż 4 metry od granicy nieruchomości, a zasób nie zawiera wystarczająco dokładnych danych o położeniu punktów granicznych, wykonawca musi określić ich położenie przez pomiar. W określonych sytuacjach pomiar trzeba poprzedzić ustaleniem przebiegu granic działek ewidencyjnych. To nie jest więc kwestia uznania inwestora, czy chce dokładniej sprawdzić granicę. W konkretnych sytuacjach wynika to również z przepisów dotyczących prac geodezyjnych.

Deweloper powinien znać granice, zanim podpisze akt notarialny

Nie wyobrażam sobie podejmowania decyzji o zakupie gruntu pod większą inwestycję wyłącznie na podstawie ogłoszenia, wypisu z ewidencji i informacji przekazanych przez właściciela. Przy analizie interesuje mnie nie tylko to, ile metrów kwadratowych figuruje w dokumentach. Chcę wiedzieć, skąd wynikają dane graniczne, czy są wiarygodne, czy zostały wcześniej przeprowadzone odpowiednie czynności geodezyjne i czy sąsiedzi nie zgłaszają zastrzeżeń do przebiegu granicy.

Dlatego przed zakupem zleciłbym uprawnionemu geodecie sprawdzenie dostępnej dokumentacji, w tym wcześniejszych operatów, protokołów granicznych, szkiców i danych pomiarowych. W razie wątpliwości konieczne może być wykonanie dodatkowych czynności. Trzeba też rozróżnić wznowienie znaków granicznych, ustalenie przebiegu granic działek ewidencyjnych oraz rozgraniczenie nieruchomości. Każda z tych procedur ma inne zastosowanie i nie rozwiązuje automatycznie każdego sporu o własność gruntu. Jeżeli dokumentacja wskazuje na poważne rozbieżności, chcę je wyjaśnić przed finalizacją transakcji. Jeśli nie jest to możliwe, ryzyko musi znaleźć odzwierciedlenie w warunkach zakupu. Mogę negocjować cenę, zabezpieczyć umowę przedwstępną odpowiednimi postanowieniami albo uzależnić zawarcie ostatecznej umowy od wyjaśnienia stanu granic.

Nie chodzi o to, żeby odrzucać każdą działkę z problemem geodezyjnym. Czasem właśnie takie nieruchomości można kupić na korzystnych warunkach, uporządkować ich sytuację i przeprowadzić dobrą inwestycję. Ale trzeba świadomie wycenić ryzyko. Jeżeli nie wiadomo, gdzie dokładnie przebiega granica, nie można z pełnym przekonaniem twierdzić, że planowany budynek zmieści się na działce. A jeśli nie mam pewności co do możliwości zabudowy, to również prognozowany PUM i zysk pozostają założeniami wymagającymi weryfikacji.

Najdroższy błąd popełniasz czasem jeszcze przed zakupem gruntu

Postanowienie Sądu Najwyższego z sierpnia 2026 roku nie oznacza, że właściciele nieruchomości muszą teraz masowo przesuwać ogrodzenia. Nie oznacza też, że każdy historyczny dokument geodezyjny automatycznie rozstrzyga spór. Przypomina natomiast, że granica widoczna w terenie i granica wynikająca ze stanu prawnego nie zawsze muszą się pokrywać.

Dla właściciela domu jednorodzinnego może to oznaczać konflikt z sąsiadem o kilka metrów ogrodu. Dla dewelopera ten sam problem może oznaczać konieczność przeprojektowania budynku, ograniczenie PUM, wydłużenie inwestycji i ponowne przeliczenie jej rentowności. Przez 26 lat pracy w deweloperce nauczyłem się jednego. Cena zakupu gruntu jest ważna, ale jeszcze ważniejsze jest to, co naprawdę można na nim wybudować.

Można godzinami negocjować ze sprzedającym cenę za metr kwadratowy, a później stracić wielokrotnie więcej przez problem, który powinien zostać wykryty podczas analizy dokumentów. Dlatego zanim kupię grunt, chcę znać jego ograniczenia. Nie tylko te wynikające z miejscowego planu, warunków zabudowy czy dostępu do drogi. Również te dotyczące granic własności.

Bo w deweloperce nie zarabiam na metrach działki zapisanych w ogłoszeniu. Zarabiam na powierzchni, którą mogę legalnie wybudować i sprzedać.

A jeśli nie wiesz, gdzie naprawdę kończy się kupowana działka, to nie wiesz jeszcze, co kupujesz.