56 mieszkań na miejscu, 22 w dokumentach. Inwestycja w Poznaniu pokazuje, czego deweloper nie może pominąć

Wchodzisz do kamienicy i widzisz 56 mieszkań. Są osobne drzwi, łazienki, instalacje, część lokali ma właścicieli i własne księgi wieczyste. Na pierwszy rzut oka sytuacja wydaje się prosta. Problem zaczyna się wtedy, gdy nadzór budowlany wyciąga dokumentację sprzed kilkunastu lat i stwierdza, że zgodnie z zatwierdzonym stanem mieszkań powinny być 22. W tym momencie przestajesz analizować budynek takim, jakim jest dzisiaj, i zaczynasz analizować jego historię.

Tak wygląda obecnie sprawa kamienicy przy Piekary 13B w Poznaniu. Media skupiły się głównie na mikrokawalerkach, bo 41 z 56 lokali ma mieć mniej niż 25 m², a najmniejsze mają kilkanaście metrów. Z perspektywy dewelopera ciekawszy jest jednak inny problem. Ile naprawdę jest wart budynek, jeżeli jego stan faktyczny, stan własnościowy i dokumentacja budowlana pokazują trzy różne rzeczy. To pytanie nie dotyczy jednej kamienicy w Poznaniu. Dotyczy praktycznie każdego inwestora, który kupuje starszy budynek do przebudowy, rewitalizacji albo dalszej sprzedaży.

Nadzór widzi 22 mieszkania. Inwestor twierdzi, że 56 już tam było

Kamienica przy Piekary 13B ma ponad sto lat. Obecnie znajduje się w niej 56 lokali mieszkalnych, z czego według publikowanych informacji 41 ma powierzchnię mniejszą niż 25 m². Nadzór budowlany zakwestionował jednak legalność obecnego układu. Postępowanie rozpoczęło się w 2023 roku, a w jego toku inspektorzy dotarli do dokumentacji dotyczącej budynku z 2011 roku. Według PINB wynika z niej, że w kamienicy znajdowały się wtedy 22 mieszkania.

Organ uznał więc, że obecny układ 56 lokali nie odpowiada stanowi wynikającemu z dokumentacji. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał przywrócenie wcześniejszego układu, a 19 sierpnia 2026 roku Wojewódzki Inspektorat Nadzoru Budowlanego utrzymał tę decyzję w mocy. Inwestor nie zgadza się z tym stanowiskiem. Twierdzi, że 56 lokali było stanem zastanym, a prowadzone przez niego prace miały charakter remontowy. Zapowiedział skierowanie sprawy do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Na tym etapie nie można więc pisać, że sprawa jest definitywnie zakończona. Mamy rozstrzygnięcie organów nadzoru, ale jego prawidłowość może jeszcze ocenić sąd administracyjny. Dla inwestora najważniejsze jest jednak coś innego. W inwestycji pojawiło się ryzyko dotyczące różnicy pomiędzy 22 a 56 lokalami. To już nie jest spór o kilka ścian działowych. To spór o to, jaki produkt faktycznie i prawnie znajduje się w budynku.

Problemem nie jest tylko 25 m²

Najłatwiej byłoby sprowadzić całą sprawę do limitu 25 m² i powiedzieć, że problemem są zbyt małe mieszkania. Taka interpretacja jest jednak zbyt prosta. Od 1 stycznia 2018 roku warunki techniczne wskazują, że mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m². Jednocześnie przepisy wprowadzające tę zmianę przewidziały wyjątki dotyczące przebudowy niektórych mieszkań mniejszych niż 25 m², które istniały już wcześniej i spełniały określone warunki.

Dlatego w tej sprawie znacznie ważniejsze od pytania, ile metrów mają lokale, jest ustalenie, kiedy faktycznie i prawnie powstały. Jeżeli w starej kamienicy od lat legalnie funkcjonowało mieszkanie o powierzchni 18 m², jego sytuacja może być zupełnie inna niż sytuacja lokalu o tej samej powierzchni, który został utworzony kilka lat temu przez podział większego mieszkania. Z tego powodu argument inwestora, że 56 lokali istniało już wcześniej, nie jest pobocznym szczegółem. To jeden z podstawowych elementów całego sporu.

Nadzór twierdzi coś przeciwnego i wskazuje dokumentację z 2011 roku, według której mieszkań było 22. Dla dewelopera lekcja jest prosta. Przy zakupie starego obiektu nie wystarczy policzyć drzwi ani sprawdzić aktualny rzut. Trzeba odtworzyć historię powstania lokali i sprawdzić, czy da się ją obronić dokumentami.

Przy zakupie kamienicy nie kupujesz liczby drzwi

Wyobraźmy sobie budynek, w którym podczas wizji lokalnej widzimy 30 mieszkań. Każde ma osobne wejście, łazienkę, kuchnię i najemcę. Sprzedający pokazuje zestawienie czynszów z 30 lokali i na tej podstawie wycenia nieruchomość. Z punktu widzenia stanu faktycznego wszystko się zgadza. Jest 30 mieszkań, są najemcy i są przychody.

Problem zaczyna się wtedy, gdy w dokumentacji znajduje się 18 lokali. Nie oznacza to automatycznie, że pozostałe 12 jest nielegalnych, bo może istnieć późniejsza dokumentacja, decyzje, zgłoszenia albo inne dokumenty potwierdzające zmianę. Trzeba jednak te dokumenty znaleźć i przeanalizować przed zakupem. Jeżeli ich nie ma, ryzyko nie może zostać zignorowane tylko dlatego, że budynek od lat funkcjonuje w określony sposób.

W przypadku Piekary 13B właśnie dokumentacja odnaleziona w zasobach miasta stała się jednym z głównych punktów sporu. Publiczny wykaz miasta potwierdza również wydanie w 2022 roku pozwolenia obejmującego między innymi remont wnętrz i elewacji oraz wykonanie szybów windowych. Sam opis tej decyzji nie wskazuje jednak, aby jej przedmiotem było utworzenie 56 mieszkań. Nie przesądza to wyniku całej sprawy, bo do pełnej oceny potrzebne są kompletne akta i projekt, ale dobrze pokazuje, dlaczego samo stwierdzenie „mamy pozwolenie” niewiele mówi, dopóki nie sprawdzimy, czego dokładnie ono dotyczyło.

Przy zakupie podobnej nieruchomości nie zaczynałbym więc od pytania, ile mieszkań można sprzedać. Najpierw chciałbym wiedzieć, ile mieszkań jestem w stanie bezpiecznie potwierdzić na podstawie dokumentacji. Dopiero później można budować model finansowy.

Księga wieczysta nie załatwia sprawy

W historii Piekary 13B pojawia się jeszcze jeden element, który z perspektywy inwestora powinien szczególnie zwrócić uwagę. Część lokali została wyodrębniona i sprzedana. Według informacji opublikowanych przez WP Finanse w 2021 roku miasto odmówiło wydania zaświadczeń o samodzielności tych lokali, a rok później odrębna własność została ustanowiona przez Sąd Rejonowy w Grójcu. Nadzór budowlany skierował w tej sprawie zawiadomienie do prokuratury.

Dla inwestora może pojawić się pokusa, żeby uznać, że skoro lokal ma własną księgę wieczystą, temat jest zamknięty. Nie jest. Prawo własności lokalu i legalność robót budowlanych dotyczą dwóch różnych obszarów. Księga wieczysta nie jest decyzją legalizującą przebudowę i nie potwierdza automatycznie, że lokal powstał zgodnie z przepisami budowlanymi.

W przypadku starych budynków sytuacja jest jeszcze bardziej złożona. Ustawa o własności lokali przewiduje, że ustanowienie odrębnej własności lokalu następuje co do zasady zgodnie między innymi z pozwoleniem na budowę albo skutecznym zgłoszeniem oraz pozwoleniem na użytkowanie lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Jednocześnie ustawodawca przewidział wyjątek dla budynków istniejących przed 1 stycznia 1995 roku lub wybudowanych na podstawie wcześniejszych pozwoleń.

Nie oznacza to, że w starej kamienicy można później bez ograniczeń tworzyć nowe mieszkania. Pokazuje natomiast, dlaczego stan własnościowy i stan wynikający z prawa budowlanego mogą się od siebie różnić. Dla dewelopera wniosek jest prosty. Analiza ksiąg wieczystych jest potrzebna, ale przy trudnej nieruchomości to dopiero jedna część układanki.

„To tylko remont” potrafi być bardzo drogim zdaniem

Przy przebudowach starych budynków często pojawia się argument, że wewnątrz prowadzone są jedynie lekkie prace. Ścianki działowe, łazienki, nowe instalacje, podział pomieszczeń. Skoro nie ruszamy konstrukcji, to sprawa wydaje się prosta. Prawo budowlane nie patrzy jednak wyłącznie na to, czy wyburzyliśmy ścianę nośną.

Przepisy dotyczące zmiany sposobu użytkowania odnoszą się między innymi do zmiany warunków bezpieczeństwa pożarowego, higieniczno-sanitarnych czy wielkości i układu obciążeń. Jeżeli dochodzi do takiej zmiany, może być wymagane wcześniejsze zgłoszenie. Ustawa mówi również wprost, że zgłoszenie dokonane już po zmianie sposobu użytkowania nie wywołuje skutków prawnych.

Nie oznacza to, że każde zwiększenie liczby mieszkań automatycznie jest zmianą sposobu użytkowania. Każdy przypadek trzeba ocenić osobno. Jeżeli jednak budynek, który według dokumentacji miał 22 mieszkania, zaczyna funkcjonować jako obiekt z 56 samodzielnymi lokalami mieszkalnymi, nie traktowałbym tego jak zwykłego przesuwania ścianek.

Zmienia się liczba kuchni, łazienek, użytkowników, drzwi wejściowych i instalacji. Inaczej pracują części wspólne, wentylacja, instalacje sanitarne i elektryczne. Pojawiają się pytania o ochronę przeciwpożarową, akustykę, warunki higieniczne i techniczne. Jeżeli model inwestycji opiera się na zwiększeniu liczby jednostek, te kwestie powinny być rozstrzygnięte zanim ekipa wejdzie na budowę, a nie wtedy, gdy pierwsze lokale są już sprzedane.

Największe ryzyko zaczyna się po sprzedaży

Dopóki cały budynek należy do jednego inwestora, nawet poważny problem administracyjny można przynajmniej próbować rozwiązać w ramach jednego podmiotu. Sytuacja wygląda zupełnie inaczej, gdy lokale zostały już sprzedane. Wtedy pojawia się wspólnota mieszkaniowa, kilkudziesięciu właścicieli, kredyty hipoteczne, umowy najmu i różne interesy poszczególnych osób.

Według publikowanych informacji większość lokali przy Piekary 13B została już sprzedana. Jeżeli decyzja dotycząca przywrócenia wcześniejszego układu utrzyma się, problem nie będzie polegał wyłącznie na przeprowadzeniu robót. Trzeba będzie zmierzyć się ze skutkami prawnymi i własnościowymi dotyczącymi lokali, które mają już swoich właścicieli.

Technicznie połączenie dwóch pomieszczeń może być proste. Znacznie trudniej wygląda sytuacja, gdy jeden lokal należy do jednej osoby, drugi do innej, część jest obciążona hipoteką, część wynajęta, a każdy właściciel kupował konkretny produkt za konkretną cenę. Wtedy problem administracyjny szybko może zamienić się w serię sporów cywilnych i roszczeń wobec sprzedającego.

Sprzedaż nie usuwa ryzyka inwestycji. Czasami tylko rozrzuca je na większą liczbę osób.

Taki błąd potrafi zabić rentowność projektu

W projektach opartych na małych mieszkaniach liczba lokali jest jednym z najważniejszych elementów całego modelu finansowego. Mały lokal często osiąga wyższą cenę za metr niż większe mieszkanie. Podobnie jest na rynku najmu, gdzie dwa małe lokale mogą generować większy łączny czynsz niż jedno duże mieszkanie o zbliżonej powierzchni.

Dlatego różnica pomiędzy 22 a 56 jednostkami może kompletnie zmienić ekonomię projektu. Nie chodzi tylko o liczbę drzwi czy ścian. Zmienia się liczba produktów przeznaczonych do sprzedaży, profil klienta, możliwa cena za metr i przychód z najmu.

Załóżmy prosty przykład. Kupujesz kamienicę z założeniem sprzedaży 40 małych mieszkań. Cena zakupu, koszt remontu i finansowanie zostały policzone właśnie pod taki wariant. Po dwóch latach okazuje się, że prawnie jesteś w stanie bezpiecznie obronić 25 mieszkań. W takiej sytuacji nie tracisz piętnastu ścian działowych. Tracisz piętnaście produktów, które miały generować przychód.

Zmienia się średnia cena metra, tempo sprzedaży, profil nabywcy i cała rentowność inwestycji. Jeżeli budynek został kupiony po cenie uwzględniającej agresywny wariant podziału, margines bezpieczeństwa może zniknąć bardzo szybko.

Jak analizowałbym dziś podobny budynek

Historia Piekary 13B nie oznacza, że należy omijać stare kamienice. Wręcz przeciwnie. Nieruchomości z trudną historią i skomplikowaną dokumentacją mogą dawać dobrą marżę, bo część inwestorów nie chce się nimi zajmować. Problem zaczyna się wtedy, gdy ktoś płaci za potencjał tak, jakby był już zatwierdzonym stanem.

Przed zakupem takiego obiektu chciałbym odtworzyć historię jego legalnego użytkowania. Sprawdziłbym projekty archiwalne, pozwolenia na budowę, zgłoszenia, decyzje dotyczące użytkowania, późniejsze przebudowy i liczbę lokali pojawiającą się w kolejnych dokumentach. Przy mieszkaniach mniejszych niż 25 m² dodatkowo ustaliłbym, kiedy powstały i czy można wykazać ich wcześniejsze legalne istnienie.

Później porównałbym stan faktyczny, dokumentację budowlaną, stan własnościowy i rzeczywisty sposób użytkowania. Jeżeli wszystkie pokazują ten sam obraz, sytuacja jest stosunkowo czytelna. Jeżeli każdy dokument mówi coś innego, inwestycja nie musi od razu być zła, ale ryzyko musi zostać uwzględnione w cenie.

Jeżeli sprzedający twierdzi, że budynek ma potencjał 40 mieszkań, ale dokumentami można dziś bezpiecznie potwierdzić 25, nie płaciłbym ceny jak za 40 gotowych lokali. Dodatkowe 15 mieszkań jest potencjałem, który dopiero trzeba stworzyć i zalegalizować. Jeżeli się uda, inwestor zarabia na rozwiązaniu problemu. Jeżeli się nie uda, przynajmniej nie zapłacił wcześniej za coś, czego prawnie nigdy nie miał.

Piekary 13B to nie jest historia tylko o mikrokawalerkach

Nie wiemy jeszcze, jak zakończy się sprawa w Poznaniu. Inwestor zapowiada skargę do WSA i ma prawo kwestionować ustalenia nadzoru. Dopiero dalsze postępowanie pokaże, czy obecny nakaz zostanie utrzymany.

Dla dewelopera ważniejszy jest jednak wniosek, który można wyciągnąć już dzisiaj. Kupując stary budynek, kupujemy również jego historię administracyjną. Aktualny rzut, stan faktyczny, księgi wieczyste i rzeczywisty sposób użytkowania nie zawsze pokazują ten sam obraz. Jeżeli nie sprawdzimy tego przed zakupem, problem może pojawić się dopiero wtedy, gdy budynek jest już wyremontowany, lokale są sprzedane, a pieniądze wydane.

Można mieć lokal z księgą wieczystą, właściciela, najemcę i regularnie pobierany czynsz, a mimo to po latach stanąć przed pytaniem, czy lokal w takim kształcie w ogóle powinien istnieć.

Dlatego przy starszych nieruchomościach nie pytam wyłącznie, ile mieszkań jest w budynku. Pytam, ile z nich jestem w stanie udowodnić.