Budynek stoi w granicy, sąsiad mówi „nie”. NSA: jego zgoda nie zawsze jest potrzebna do rozbiórki

Kupujesz działkę pod inwestycję. Na gruncie stoi stary budynek, który w Twoim projekcie ma zniknąć. Problem w tym, że jedna ze ścian dochodzi dokładnie do granicy nieruchomości, a sąsiad już na początku rozmowy informuje, że na żadną rozbiórkę się nie zgadza. Dla inwestora brzmi to jak zapowiedź konfliktu, opóźnienia projektu i kolejnych pieniędzy wydanych zanim w ogóle rozpocznie się budowa. Tyle że samo „nie zgadzam się” właściciela sąsiedniej działki nie oznacza jeszcze, że ma on prawo zablokować rozbiórkę.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 27 listopada 2025 r., sygn. II OSK 427/25, potwierdził, że dla uzyskania pozwolenia na rozbiórkę obiektu budowlanego nie jest wymagana zgoda właściciela sąsiedniej nieruchomości tylko dlatego, że obiekt znajduje się na granicy działek. To ważne orzeczenie dla deweloperów kupujących zabudowane nieruchomości, szczególnie w centrach miast, przy zwartej zabudowie albo tam, gdzie stare budynki gospodarcze czy mieszkalne były przez lata stawiane dokładnie przy granicy.

Budynek w granicy nie daje sąsiadowi prawa weta

Prawo budowlane mówi wprost, jakie dokumenty trzeba dołączyć do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę. Zgodnie z art. 30b ust. 3 pkt 1 potrzebna jest zgoda właściciela obiektu budowlanego. Przepis nie mówi o zgodzie właściciela sąsiedniej działki. Do wniosku dochodzą między innymi szkic usytuowania obiektu, opis sposobu prowadzenia prac, sposób zabezpieczenia ludzi i mienia oraz, gdy jest potrzebny, projekt rozbiórki. Tak wygląda aktualny stan prawny również w tekście jednolitym Prawa budowlanego ogłoszonym w 2026 roku.

NSA w sprawie II OSK 427/25 poszedł właśnie tym tropem. Sam fakt, że budynek znajduje się przy granicy dwóch nieruchomości, nie powoduje, że właściciel sąsiedniej działki staje się osobą, od której trzeba uzyskać zgodę na jego rozebranie. Sąd odwołał się również do jedności prawnej obiektu. Innymi słowy, nie można tworzyć dodatkowego prawa weta tylko dlatego, że ściana budynku przebiega wzdłuż granicy działki.

Dla dewelopera to istotne, bo przy analizie nieruchomości często spotykam się z bardzo prostym sposobem myślenia. Budynek dotyka granicy, więc trzeba dogadać się z sąsiadem. Sąsiad nie chce się dogadać, więc inwestycja staje. Taki wniosek może być błędny. Oczywiście sąsiad może mieć swoje prawa w postępowaniu, może podnosić kwestie bezpieczeństwa swojej nieruchomości i może bronić swojego interesu prawnego. Nie oznacza to jednak, że posiada prosty przycisk z napisem „blokuję rozbiórkę”.

Tylko nie pomyl pozwolenia na rozbiórkę z prawem wejścia na cudzą działkę

Tutaj zaczyna się część, której nie wolno pominąć, bo z samego nagłówka o wyroku NSA można wyciągnąć zbyt optymistyczny wniosek. Możesz nie potrzebować zgody sąsiada do uzyskania pozwolenia na rozbiórkę, a jednocześnie potrzebować jego zgody do wykonania części prac. Jeżeli ze względów technicznych trzeba wejść na sąsiednią nieruchomość, ustawić tam rusztowanie, wykonać zabezpieczenie ściany, wprowadzić pracowników albo skorzystać z terenu sąsiada przy prowadzeniu robót, zastosowanie ma art. 47 Prawa budowlanego.

Przepis stanowi, że jeżeli wykonanie prac przygotowawczych lub robót budowlanych wymaga wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu albo na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor powinien przed rozpoczęciem prac uzyskać zgodę właściciela i uzgodnić z nim sposób, zakres oraz termin korzystania z nieruchomości. Jeżeli strony się nie dogadają, inwestor może wystąpić do organu administracji architektoniczno-budowlanej, który rozstrzyga o niezbędności wejścia na sąsiedni teren w drodze decyzji. Ustawa przewiduje w tym przypadku termin 14 dni od złożenia wniosku. Czyli pozwolenie na rozbiórkę nie jest przepustką do postawienia koparki na działce sąsiada. To są dwie różne kwestie prawne i dwie różne rzeczy do sprawdzenia przed rozpoczęciem inwestycji.

Największy problem zaczyna się przed zakupem działki

Z perspektywy dewelopera nie traktowałbym tego wyroku jako ciekawostki prawnej. Znacznie ważniejsze jest to, czego uczy przy analizie gruntu.

Jeżeli na działce stoi budynek przeznaczony do rozbiórki, jego usunięcie jest częścią całego procesu inwestycyjnego. Ma swój koszt, termin i ryzyko. Jeżeli bez jego rozebrania nie można rozpocząć realizacji nowej zabudowy, każdy problem z rozbiórką uderza bezpośrednio w harmonogram inwestycji. Grunt został już kupiony, kapitał jest zamrożony, mogą być naliczane odsetki od finansowania, projektanci pracują, a budowa nadal nie rusza.

Załóżmy, że kupujesz nieruchomość za 4 mln zł. Na działce stoi stary budynek dochodzący ścianą do granicy. W analizie przyjmujesz trzy miesiące na przygotowanie i wykonanie rozbiórki. Dopiero po zakupie okazuje się, że dokumentacja budynku jest niepełna, przebieg granicy wymaga dodatkowej weryfikacji, konstrukcja jest połączona z zabudową sąsiada, a część zabezpieczeń trzeba wykonać z jego działki. Samo orzeczenie NSA pomaga w kwestii pozwolenia, ale nie usuwa żadnego z pozostałych problemów. I właśnie dlatego informacja „budynek do wyburzenia” nie powinna zajmować w analizie działki jednej linijki. Trzeba wiedzieć, co dokładnie kupujemy i w jaki sposób ten obiekt będzie można usunąć.

Budynek na granicy i budynek za granicą to dwie różne historie

Tu jeden szczegół potrafi zmienić całą sytuację. Trzeba odróżnić budynek, którego ściana znajduje się dokładnie na granicy nieruchomości, od obiektu, którego część fizycznie weszła na cudzą działkę.

To nie jest różnica kosmetyczna. Pokazuje to inny wyrok NSA, z 2 czerwca 2026 r., sygn. II OSK 556/24. Sprawa dotyczyła samowolnej rozbudowy budynku, która częściowo zajęła sąsiednią nieruchomość. Właścicielka nie wykazała odpowiedniego prawa do dysponowania zajętym fragmentem gruntu na cele budowlane. NSA oddalił skargę kasacyjną, a problem z tytułem prawnym do terenu miał zasadnicze znaczenie dla możliwości legalizacji wykonanej rozbudowy. Dla inwestora wniosek jest prosty. Nie interesuje mnie informacja geodety albo sprzedającego, że „budynek mniej więcej stoi w granicy”. Chcę wiedzieć, gdzie dokładnie przebiega granica i gdzie względem niej znajduje się obiekt. Kilkanaście centymetrów może wyglądać śmiesznie przy wartości całej inwestycji, dopóki nie okaże się, że te kilkanaście centymetrów znajduje się już na cudzej nieruchomości.

Stary budynek trzeba analizować tak samo jak sam grunt

Przy zakupie zabudowanej działki sprawdziłbym więc nie tylko księgę wieczystą, plan miejscowy, plan ogólny, dostęp do drogi czy uzbrojenie. Trzeba wejść głębiej w istniejącą zabudowę. Potrzebne jest potwierdzenie przebiegu granic, sprawdzenie usytuowania budynku względem tych granic, dokumentacji obiektu, jego konstrukcji oraz sposobu połączenia z sąsiednimi budynkami.

Jeżeli obiekt dochodzi bezpośrednio do zabudowy sąsiada, konstruktor powinien odpowiedzieć na znacznie bardziej praktyczne pytanie niż to, czy formalnie można dostać pozwolenie na rozbiórkę. Trzeba wiedzieć, co stanie się ze ścianą obok po usunięciu naszego budynku, jakie będą potrzebne zabezpieczenia, czy trzeba będzie ingerować od strony sąsiedniej posesji i ile realnie potrwa przygotowanie takich prac. Prawo budowlane wymaga zresztą przy pozwoleniu na rozbiórkę opisania sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia, a w zależności od sytuacji organ może wymagać projektu rozbiórki. To jest moment, w którym kilkutysięczny koszt porządnej analizy przed zakupem może uchronić przed wielokrotnie większym problemem już po transakcji. Najgorszy wariant to nie działka, której nie kupiliśmy ze względu na wykryte ryzyko. Najgorszy wariant to działka już kupiona, przy której dopiero zaczynamy odkrywać, czego wcześniej nie sprawdziliśmy.

Sąsiad może utrudnić inwestycję, ale nie może wszystkiego

W deweloperce konflikty sąsiedzkie potrafią być bardzo kosztowne, więc nie ma sensu ich lekceważyć. Nie ma też sensu przypisywać sąsiadowi większych kompetencji, niż rzeczywiście daje mu prawo. Wyrok NSA z 27 listopada 2025 r. pokazuje właśnie taką sytuację. Budynek znajduje się na granicy działek, ale to samo w sobie nie powoduje, że właściciel nieruchomości obok musi wyrazić zgodę na wydanie pozwolenia na jego rozbiórkę.

Nie jest to nowe prawo ani zmiana ustawy obowiązująca od 2026 roku. To orzeczenie sądu dotyczące sposobu stosowania istniejących przepisów. Dla inwestora jest jednak bardzo przydatnym argumentem w sytuacji, w której jeszcze przed zakupem nieruchomości ktoś stwierdza, że stary budynek w granicy można rozebrać wyłącznie po uzyskaniu zgody sąsiada. Jednocześnie nie robiłbym z tego wyroku pretekstu do bagatelizowania relacji z właścicielem działki obok. Jeżeli rozbiórka wymaga wejścia na jego nieruchomość, zabezpieczenia jego budynku albo prowadzenia robót bezpośrednio przy jego konstrukcji, problem nadal istnieje. Tyle że trzeba go prawidłowo nazwać i policzyć, zamiast wrzucać wszystko do jednego worka pod hasłem „potrzebujemy zgody sąsiada”.

Co z tego wynika dla dewelopera

Przy działce z zabudową przeznaczoną do wyburzenia nie sprawdzam wyłącznie tego, czy rozbiórka jest możliwa formalnie. Sprawdzam również, czy jest możliwa technicznie, z jakiego terenu trzeba ją wykonać, czy budynek rzeczywiście mieści się w granicach nieruchomości, czy jego konstrukcja jest niezależna od zabudowy obok i czy konflikt z sąsiadem może przesunąć harmonogram.

To właśnie tutaj najłatwiej pomylić dwie rzeczy. Sąsiad może nie mieć prawa zablokować samego pozwolenia na rozbiórkę, ale może pojawić się w kilku kolejnych miejscach procesu. Dlatego dobra analiza gruntu nie kończy się na odpowiedzi „budynek można rozebrać”. Powinna odpowiadać również na pytanie, jak tę rozbiórkę naprawdę przeprowadzimy. Bo przy zakupie działki problemem rzadko jest przepis, o którym wiedzieliśmy. Pieniądze tracimy najczęściej na tym, czego przed zakupem nawet nie sprawdziliśmy.