Jedna metoda liczenia metrów. Koniec z dowolnością, która robiła bałagan w inwestycjach
Rynek przez lata żył w dwóch równoległych rzeczywistościach. Projekty liczone
według Polskiej Normy i projekty liczone „umownie”. Każdy deweloper wiedział, że
brak jednoznacznych przepisów to źródło sporów, reklamacji i niepotrzebnych
korekt. Sejm właśnie to zamknął. Metraż ma być liczony według PN-ISO 9836 –
koniec dyskusji.
Ustawa przyjęta przez Sejm wprowadza obowiązek stosowania Polskiej Normy do
obliczania powierzchni użytkowej mieszkań, lokali i domów jednorodzinnych. 431 posłów
„za”. Zero sprzeciwu. Rynek dostał jasny sygnał: kończymy z dowolnością, która latami
generowała chaos (PAP).
Dlaczego to ma znaczenie dla dewelopera?
Bo dotychczas przepisy pozwalały na różne sposoby liczenia powierzchni użytkowej. Jedne
firmy opierały się na Polskiej Normie. Inne – na zapisach umowy. Jeszcze inne – na
wewnętrznej interpretacji projektowej. Formalnie wszystko mieściło się w granicach prawa,
ale operacyjnie tworzyło trzy problemy:
- Różnice w metrażu między projektem a umową.
Według danych PZFD nawet 10-15% inwestycji miało odmienne metodologie
(PZFD 2023). - Rosnąca liczba reklamacji przy odbiorach.
UOKiK wskazywał, że spory dotyczące metrażu były jedną z najczęstszych skarg
klientów (UOKiK 2022). - Finansowe ryzyko przy dużych lokalach.
Biegli sądowi wykazywali, że rozbieżności wynosiły od 1 do 3 m² w mieszkaniach
50–70 m². W przeliczeniu na cenę – od 12 do nawet 30 tys. zł różnicy w wartości
lokalu.
W domach i segmentach te kwoty były jeszcze wyższe. Według wnioskodawców nowelizacji
(Polska 2050) błędnie liczone powierzchnie generowały różnice sięgające kilkudziesięciu
tysięcy złotych – często nie do odzyskania.
Dla dewelopera oznaczało to jedno: więcej czasu na obsługę reklamacji, więcej nerwów przy
odbiorach, większe koszty prawne i ryzyko reputacyjne.
Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy i przepisów o Deweloperskim Funduszu
Gwarancyjnym eliminuje temat. Od teraz jedyna obowiązująca metoda to Polska Norma
PN-ISO 9836.
Praktyczne wnioski dla dewelopera:
- Trzeba ujednolicić proces liczenia powierzchni w całej firmie.
Architekt, dział sprzedaży, dział prawny – wszyscy muszą operować jedną metodą.
Różnice między projektami nie przejdą. - Część cenników może wymagać korekty.
Zastosowanie PN-ISO 9836 może zmniejszyć formalną powierzchnię lokali, które
wcześniej wliczały ściany działowe. Cena metra zostaje, ale cena całkowita lokalu się
zmienia. - Mniej sporów = mniej kosztów.
Eliminacja reklamacji powierzchniowych oszczędzi czas i pieniądze to jeden z
najbardziej konfliktogennych punktów każdej inwestycji. - Dobre przygotowanie dokumentacji staje się przewagą.
Jasna, jednolita tabelaryka + prawidłowe obliczenia = przewidywalność i mniejsza
ekspozycja na roszczenia. - Zmiana nie jest problemem – to porządek.
Rynek już od lat powinien działać według jednej normy. Teraz po prostu staje się to
obowiązkiem.
Puenta:
Nowe przepisy nie są utrudnieniem dla dewelopera. Są oczyszczeniem rynku z wieloletniego
chaosu, który potrafił uderzyć w harmonogramy, koszty i reputację. Jedna metoda liczenia
metrów to mniej sporów, mniej ryzyk i bardziej przewidywalny biznes. A przewidywalność to
waluta, której w tej branży nigdy nie ma za
