Mikroapartamenty – czy warto w nie inwestować?

Mikroapartamenty coraz częściej pojawiają się w ofercie deweloperów. Czym jednak są takie nieruchomości i czy warto w ogóle w nie inwestować? Na wszystkie te pytania odpowiadamy w niniejszym artykule.

Wokół gorącego tematu mikroapartamentów narosło wiele mitów. Najczęściej pojawiającym się zarzutem przeciwko nim jest oskarżenie o tzw. patodeweloperkę. To jednak niezrozumienie idei tego typu nieruchomości. Dlatego – pomijając nadużycia, które należy potępić – jest to zarzut chybiony. Aby to zrozumieć porzućmy emocje i przyjrzymy się na spokojnie faktom.

Czym są mikroapartamenty?

Mikroapartamenty to niewielkie nieruchomości, o powierzchni mniejszej niż 25 m², które przeznaczone są pod wynajem. Sama nazwa „mikroapartament” nie ma umocowania prawnego i funkcjonuje jako potoczne określenie tego typu lokali. Ale spotyka się też inne nazwy, np. mikrokawalerka czy mikromieszkanie.

Tego typu nieruchomości funkcjonują w ramach zabudowy zwanej budynkami mieszkania zbiorowego. Nie należy ich mylić z budynkami wielorodzinnymi, ponieważ każdy z nich ma inną funkcję oraz definicję z punktu widzenia prawa. Trzeba przede wszystkim wiedzieć, że budynki zamieszkania zbiorowego, w przeciwieństwie do budynków wielorodzinnych, nie są przeznaczone do stałego zamieszkania!

Czym jest budynek zamieszkania zbiorowego?

Budynek zamieszkania zbiorowego co do zasady jest bowiem przeznaczony do zamieszkania krótkoterminowego. Jak czytamy w §3, p. 5 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:  „należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a także budynek do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom zakonny”.

Mikroapartament – lokal czy mieszkanie?

Jak już wspomnieliśmy, mikroapartament to nieruchomość o powierzchni poniżej 25 m². Tymczasem jak mówi polskie prawo, minimalna wielkość mieszkania musi mieć co najmniej te 25 m². Ten mały metraż oznacza, że mikroapartamenty nie są tym samym, co małe mieszkania czy kawalerka.

Z tego też wynika, że osoba wynajmująca lub sprzedająca nie może reklamować swojej nieruchomości jako małego mieszkania (takie zapisy nie mogą też znaleźć się w umowie). Zamiast tego używane są takie określenia jak pomieszczenie mieszkalne, lokal z funkcją mieszkalną czy lokal niemieszkalny.

Mikroapartamenty – do kogo są skierowane?

Odpowiednio użytkowane mikroapartamenty wypełniają bardzo ważną funkcję na rynku najmu nieruchomości. Skierowane są one bowiem do inwestorów potrzebujących noclegu na 2-3 dni czy studentów szukających atrakcyjnej alternatywy dla publicznego akademika. Dla obu tych grup mikromieszkania są względnie tanim rozwiązaniem gwarantującym wysoką jakość.

Z drugiej strony należy zwrócić uwagę, że nie jest to odpowiedź deweloperów na rosnącą popularność małych mieszkań. Proponowanie mikroapartamentu jako nieruchomości umożliwiającej zamieszkanie jest po prostu niezgodna z prawem.

Oczywiście zapewne zdarzają się sytuacje, gdy mikroapartamenty sprzedaje się i użytkuje niezgodnie z przeznaczeniem. Niemniej w przypadku, gdy tego typu nieruchomość wynajmowana jest krótkoterminowo, to trudno w takiej sytuacji mówić o patodeweloperce.

Czym charakteryzują się mikroapartamenty?

Mikroapartamenty pomimo swoich niewielkich rozmiarów, charakteryzują się samowystarczalnością. Aby tego typu mikromieszkanie uznać za funkcjonalne, musi ono posiadać łóżko, szafę, niewielką łazienkę, stolik do pracy oraz aneks kuchenny.

I chociaż wydaje się to trudne, to możliwe jest odpowiednie zaprojektowanie takiego mikrometrażu, aby spełniał wszystkie powyższe wymagania. Najlepiej wzorować się na niewielkich pokojach hotelowych, które chociaż niewielkie, zaskakują funkcjonalnością i komfortem. Nie warto jednak przesadzać z kreatywnością – sensownie zagospodarowany mikroapartament, aby nadal był komfortowy, powinien mieć bowiem co najmniej 14 m2.

Inwestowanie w mikroapartamenty w 2023 – czy warto?

Zdecydowanie tak! Nic dziwnego więc, że rynek pierwotny mikroapartamentów rośnie. Są to bowiem niezwykle opłacalne inwestycje. Oczywiście o ile spełniają określone warunki, które sprawią, że będą to atrakcyjne dla najemców nieruchomości. Niezbędny jest właściwy projekt, odpowiednia lokalizacja (blisko centrum) oraz – oczywiście – cena. Mikroapartamenty są szczególnie korzystne dla osób, które chcą wynajmować właśnie w centrum miasta, gdzie ceny najmu są zazwyczaj bardzo wysokie.

Mikroapartamenty idealnie sprawdzają się w prężnie rozwijających się miejscowościach, w których cyklicznie odbywają się konferencje oraz spotkania biznesowe generujące ruch w mieście oraz popyt na 2-3 dniowe noclegi. To również dobra inwestycja w przypadku miast akademickich, gdzie wielu studentów poszukuje niewielkich nieruchomości na czas studiów.

Jak w każdej inwestycji, zawsze niezbędna jest odpowiednia analiza sytuacji rynkowej i potrzeb klientów. Niewątpliwie jednak potencjał mikromieszkań na wynajmem wciąż nie jest w Polsce w pełni wykorzystany. Są one niezwykle pożądane przez ludzi, którzy poszukują bardziej przystępnych cenowo opcji, a jednocześnie cenią sobie wygodę i elastyczność, jakie oferują.