Sąsiad instytucja

Widły, transparenty, gnojówka – to znane, ale mało wyszukane sposoby protestujących na uprzykrzenie życia deweloperowi. Istnieją jednak bardzo subtelne metody. Wystarczy, że w grupie niezadowolonych z powodu nowej zabudowy pojawi się… sąsiad. W Polsce jest to bowiem potężna instytucja, która potrafi skutecznie zablokować niemal każdą inwestycję.

Księgi wieczyste, zagospodarowanie terenu, możliwość przyłączenia mediów, kataster nieruchomości, geologia, warunki dziedzictwa kulturowego… to tylko część kwestii, które musi sprawdzić i przeanalizować deweloper myślący o zakupie działki. Jeszcze nie rozpoczął się właściwy proces inwestycyjny, a już na tym etapie czeka mnóstwo pracy, która niekoniecznie musi zakończyć się pozytywnym dla potencjalnego inwestora rezultatem.

Brak odpowiedniej i wnikliwej analizy skutkować może jednak zakupieniem nieruchomości gruntowej, na której niemożliwe będzie zrealizowanie żadnej zabudowy. Tamę dla niej może postawić chociażby sąsiad, który niekoniecznie musi posiadać uzasadnione i obiektywne obiekcje. Wystarczy, że wykorzysta wszelkie możliwości prawne oraz będzie zwyczajnie uciążliwym, czym doprowadzi do wystąpienia prawdziwej paranoi zwłaszcza przy staraniu się o uzyskanie warunków zabudowy (przy braku Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego). Sąsiedzkich możliwości blokowania inicjatywy jest wiele, nawet jeżeli są one zasadniczo niesłuszne, a wręcz bardzo często szkodliwe.

Sąsiedzi z piekła rodem

Najbardziej medialnym, a przez to rozpoznawalnym sposobem na blokowanie inwestycji jest głośny protest z transparentami. Hasła na nich koniecznie muszą być ostre, ale niekoniecznie odnoszące się do rzeczywistości. Ważny jest rozgłos oraz wzbudzanie negatywnych emocji. Tego typu sytuacje mogą doprowadzić do kryzysu wizerunkowego inwestora, zwłaszcza kiedy rozpocznie się kampania jego oczerniania: odstraszanie potencjalnych klientów poprzez rozgłaszanie nieprawdziwych informacji o rzekomym „oszuście deweloperze”. Niech dojdzie do tego wylewanie gnojówki na daną nieruchomość gruntową, wypasanie krów czy stacjonowanie na niej „bojówek z widłami” i mamy gotowy przepis na zniechęcenie potencjalnego przedsiębiorcy do podejmowania jakichkolwiek działań na danym terenie.

To jednak te mniej subtelne środki na utrudnienie życia deweloperowi. Sąsiedzi posiadają bowiem do swojej dyspozycji cały szereg innych, ale równie efektywnych metod. Skutecznym sposobem na spowolnienie i ostateczne zatrzymanie procedury inwestycyjnej jest jej świadome przeciąganie. Wystarczy, że jeden z sąsiadów unika odbierania informacji oraz zawiadomień lub przekazuje udziały do nieruchomości kolejnym członkom rodziny poprzez notarialną umowę darowizny, tym samym wprowadzając kolejne osoby jako strony postępowania i wydłużając całą procedurę. Trudno z tego typu działaniami w ogóle walczyć, ponieważ są one legalne i ciężko podważyć ich zasadność. W takich chwilach pozostaje uzbroić się w cierpliwość lub po prostu zrezygnować z planowanej inwestycji.

Gdy sąsiad nie żyje

Do obowiązku dewelopera należy poinformowanie wszystkich właścicieli działek sąsiednich o planowanej inwestycji. Procedura taka może trwać nawet lata, jeżeli właściciel jednej z takich nieruchomości gruntowych nie żyje. Wymagane jest bowiem wtedy ustalenie następców prawnych, którym przysługiwałoby prawo przystąpienia do postępowania na prawach stron. Wprawdzie obowiązek ten należy do właściwego organu administracji publicznej, a nie inwestora, to wcale nie oznacza to dla przedsiębiorcy końca problemów w tym zakresie. Ustalanie następców prawnych bywa zadaniem karkołomnym, toteż organy starają się postępowanie zawieszać czy wręcz przerzucić je na dewelopera zasłaniając się „brakiem interesu prawnego” organu, co jest jednak sprzeczne z orzeczeniami Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Wyegzekwowanie od organu wypełnienie obowiązku ustalenia spadkobierców może niekiedy wymagać ogromnej dozy cierpliwości, wielokrotnych odwiedzin w urzędzie czy nawet przeprowadzenia swoistej „batalii na pisma”, mającej na celu wykazanie słuszności oczekiwań inwestora. Istnieje przy tym spore prawdopodobieństwo, że szybszym sposobem na rozwiązanie całego problemu będzie jednak ustalenie następców prawnych na własną rękę.

Metoda na ekologa

Wbrew pierwszej myśli sąsiedzi wcale nie muszą przywiązywać się do drzewa, aby zablokować inwestycję. Wystarczy tutaj z pozoru mało znaczące i niewinne zawiadomienie o potencjalnym występowaniu na danej działce siedliska czapli białej (ardea alba) lub innego zwierzęcia będącego pod ścisłą ochroną gatunkową. Dowody są w tym przypadku zbędne, samo stwierdzenie, że ktoś, gdzieś, kiedyś widział w danym miejscu osobnika danego rodzaju i sprawą muszą się zająć się odpowiedni ludzie związani z ochroną środowiska. Nie wystarczy przy tym stwierdzić, że żadnego takiego zwierzęcia na działce nie ma – wszak czapla może być mobilna i nieuchwytna, więc w każdym momencie ponownie może założyć swoje gniazdo na interesującym inwestora terenie. A że to okaz niezwykle rzadki i cenny, to z pewnością nie można ryzykować zabudowywaniem obszaru. Wszystko szybko zamienia się w farsę przypominającą raczej poszukiwanie Wielkiej Stopy niż realną dbałość o przyrodę.

Umiejętne wykorzystywanie przepisów i kruczków prawnych, nawet wbrew rozsądkowi, jest więc skuteczniejszą drogą do blokowania inwestycji. W takich momentach deweloper z największą siłą można przekonać się o bezwzględności rzymskiej zasady dura lex, sed lex.

Mecenas do odwołania

Niekiedy argumenty bywają tak prozaiczne, że mogą wywoływać wyłącznie pusty śmiech. Ktoś ma „swoją ulubioną łąkę, na którą lubi patrzeć” – chociaż oczywiście nieruchomość ta wcale nie należy do niego. Wszelka zmiana dla takich osób jest niemal gwałtem na naturze, architekturze, urbanistyce i na ich własnym świętym spokoju. Tego typu wątpliwości i niepokoje można mnożyć w nieskończoność, wszystko sprowadza się jednak do tego, że sąsiad nie chce zgodzić się na realizację inwestycji, powołując się na sprawdzoną i nie znoszącą sprzeciwu zasadę: „bo nie”.

Inną odmianą tego typu sąsiada jest osoba będąca samozwańczym ekspertem z zakresu urbanistyki, który samym swoim autorytetem jest w stanie zanegować decyzję każdego urzędnika. To on wie najlepiej, co wolno wybudować czy co powinno być w danym miejscu wybudowane. W ciągu sekundy dokona analizy rynku i potrzeb klienta, podpowie, co się sprzeda i przestrzeże przed chybioną inwestycją, wyliczając w głowie jej rentowność. Aby zablokować dewelopera będzie się odwoływać do źle postawionych przecinków w warunkach zabudowy czy analiz zacieniania i przesłaniania, nawet pomimo nieznajomości planów budowy przygotowanych w trakcie procedowania pozwolenia na budowę. Tak jak w poprzednim przypadku, tak i tym razem pojawia się cała lawina argumentów przeciwko, które nie mają jednak wartości merytorycznej oraz jakiegokolwiek związku z rzeczywistością.

Interesiarz

Osobną grupę sąsiadów stanowi grupa wszędzie doszukująca się możliwości łatwego zarobku. Często bywa to zresztą celowy i perfidny proceder, za którym stoją specjalizujące się w tym kancelarie prawne czy spekulanci kupujący małowartościowe grunty w pobliżu potencjalnych inwestycji. Dążą oni do uchylenia uzyskanego przez dewelopera pozwolenia na budowę, żądając absurdalnych rekompensat.

Sytuacja nosi znamiona szantażu, ponieważ deweloper stawiany jest w trudnej sytuacji już w momencie, kiedy zainwestował czas oraz niezbędne środki finansowe. W takim momencie stoją przed nim trzy mało atrakcyjne alternatywy: zgodzić się na stawiane żądania i kontynuować proces inwestycyjny, zrezygnować z przedsięwzięcia lub procesować się ze stronami. Każda z tych ewentualności to straty dla dewelopera – albo związane z kosztami, albo z poświęconym czasem – co bezpośrednio przekłada się na rentowność całej inwestycji.

Kto zyska, kto straci?

Tak naprawdę budowa w całym procesie inwestycyjnym nie jest wcale najdłuższym jej etapem. Najwięcej czasu zabierają formalności oraz pozyskiwanie pozwoleń, od których mogą odwoływać się sąsiedzi. Kiedy oparte są one na realnych problemach mogących wyniknąć z realizacji inwestycji (jak np. groźba uszkodzenia istniejących budynków), które można rozwiązać wdrażając odpowiednie rozwiązania, prawo powinno stać po ich stronie. Bezczelność niektórych deweloperów rzeczywiście bywa karygodna, gdy wznoszone są np. obiekty niemal „okno w okno” z sąsiednimi budynkami.

Nie powinno być jednak zgody na wynajdywanie urojonych zarzutów wynikających tak naprawdę ze zwykłej ludzkiej złośliwości, małostkowości czy pazerności. Szkodzi to bowiem przede wszystkim ludziom oczekującym na mieszkania w relatywnie dobrej cenie oraz atrakcyjnej lokalizacji. Państwo powinno uwzględnić i chronić interesy również tej niemałej przecież w Polsce grupy osób. Duży deweloper w końcu jakoś sobie poradzi – wybuduje w innym miejscu, w koszty wliczy utrudnienia wynikające z „sąsiedzkiej życzliwości”, a za wszystko zapłacą niestety nabywcy nowo wybudowanych mieszkań.